Доходный подход для определения рыночной стоимости недвижимости

Задача 5.1. Ответ:

1) (1000 х 12) х 7 = 840 д. ед.

2)(1100х5)х5 = 660д. ед.

3) (1100 + 10 х 12) х 1 = 145,2 д. ед.

4) 840 + 660 + 145,2 = 1645 д. ед.

Задача 5.2. Ответ:

18750 д. ед.

Задача 5.3. Ответ:

1913 д. ед.

Задача 5.4. Ответ:

54 д. ед.

Задача 5.5. Ответ:

75269 д. ед.

Задача 5.6. Ответ:

74665 д. ед.

Задача 7.7. Ответ: нет

Задача 5.8. Ответ:

1) 3 х 500 х 300 = $450000 (потенциальный валовой доход);

2) 450000 - 450 000 х 0,16 = $378000 (действительный валовой доход);

3) 15120 + 1000: 12 = $15203 (зарплата управляющего);

4) 5000: 12 = $417 (зарплата юриста и бухгалтера);

5) 378000 х 0,03: 12 = $945 (ремонт);

6) 378000 + 15203 - 945 - 417 - 37800 -7500 = $316135.

Задача 5.9. Ответ: нет

Задача 5.10. Ответ:

1)10000x12 = $120 000.

2) 9600х12=$115 200

3) 115200-(120 000х45%)= $61200

Задача 5.11. Ответ: нет

Метод прямой капитализации

Задача 5.12.

Решение:

Согласно формуле:Rо=mRm+ (1-m)Rе, гдеm=Vm/V,

Vm— стоимость заемных средств;

V— стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

Rm = DS/Vm — ипотечная постоянная, или ставка капитализации для заемных средств.

Расчет общей ставки капитализации

Характеристика капитала	Доля участия	Ставка капитализации	Взвешенное значение
Заемные средства	0,6	0,15	0,09
Собственные средства	0,4	0,25	0.1
Общая ставка капитализации			0,19(19%)

Метод дисконтирования денежных потоков

Задача 5.16.

Дано: Решение:

NOI₁=120 000$; 1).FV₁=NOI₁=120 000 $

I₁= 5%; FV₂=NOI₂=120 000+(120 000*0,05)=126000 $;

I₂= 23%; FV₃=NOI₃=120 000+(120 000*0,01)=.132000$;

n=5; FV₄=NOI₄=120 000+(120 000*0,15)=138000$;

FV= 1 500 000 $: FV₅=NOI₅=120 000+(120 000* 0,20)=144000 $;

РV_о6щ =?

2).PV= NOI₁/(1+0,23)¹+ NOI ₂/(1+0,23)²+ NOI ₃/(1+0,23)³+ + NOI ₄/(1+0,23)⁴+ NOI ₅/(1+0,23)⁵;

РV_Д0Х =120 000*0,813008+126000*0,660982+132000*0,537384+138000*0,436897+ +144000*0,355201=97 560,96 + 83 283,73 + 70 934,69 + 60 291,79 + 51 148,94 = 363 220,11$

3).РV = FV 1/(1+1)ⁿ= FV (рvf,I,n); =1 500 000*0,355201(4 кол,23%.5 лет) =532 801,5$

РV_о6щ = РV_Д0Х.+ РV_Перепрод= 363 220,11$+532 801,5$ = 896021,61$

Ответ: 897 243,98 долл.

Задача 5.17.

Дано: Авансовый аннуитет РМТ1=10 000$; РМТ2=11000$; РМТЗ=12 000$; РМТ4=13 000$; РМТ5=14 000$; РМТ6=15 000$; РМТ7=16 000$; РМТ8=17 000$; РМТ9=18 000 $; РМТ10=19 000$;

i=11%; FV=250 000$; РV=?

Решение:

РVдох=NOI₁+ NOI 2*1/(1+0,11)₁+ NOI з*1/(1+0,11)₂+ NOI ₄*1/(1+.0,11)з+ NOI₅*1/(1+0,11)₄+N01₆*1/(1+0,11)5+ N01₇*1/(1+0,11)₆+ N01₈*1/(1+0,11)₇+ N01₉*1/(1+0,11)₈;

РVдох=10000+11000*0,900901+12000*0,811622+13000*0,731191+14000*0,658731+15000*0,593451+16000*0,534641 +17000*0,481658+18 000*0,433926+19 000*0,390925=

= 10000+9909,91+9739,5+9505,48+9222,23+8901,77+8554,26+8188,19+7810,67+7427,58=

8625,54$

3).РV = FV* 1/(1+i)ⁿ = FV* (рvf,I,n); =250 000*0,352184(4 кол, 11%. 10 лет) =88046$

РVобщ = РVдох.+ РVперепрод.= 86259,54$+88046$ = 174305,54$

Ответ: 177 306 долл.

Задача 5.18: Ответ: 91448,91 долл.