Страхование объектов недвижимости как предмета залога

Объекты недвижимости являются распространенным предметом залога при осуществлении банками кредитования юридических и физических лиц для различных целей. При этом кредитные организации выдвигают заемщику требование страхования предмета залога, чтобы исключить ситуацию его утраты и невозможности обращения на него взыскания. В данном случае банк является выгодоприобретателем в части остатка задолженности заемщика по кредитному договору. В качестве предмета залога могут выступать различные объекты недвижимости — жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки. В предлагаемой статье рассматриваются специфические особенности титульного страхования перечисленных объектов, а также уделено внимание проблемам страхования финансового риска, связанного с инвестированием.

Развитие ипотечного кредитования стало в последнее время государственной программой, хотя и без реальной поддержки со стороны государства. Речь идет о приобретении жилых помещений на «вторичном» рынке за счет кредитного ресурса с одновременным залогом (ипотекой) квартиры в банке-кредиторе. Комплексное ипотечное страхование включает, как правило, три вида: имущественное страхование, страхование жизни заемщика и страхование потери имущества в результате утраты права собственности, или, как его часто называют, титульное страхование. Вторичный рынок — это объекты недвижимого имущества, имеющего «историю» возникновения и переходов права собственности. В настоящее время ни на федеральном уровне, ни на уровне Москвы — субъекта Федерации законодательно не защищены права добросовестного приобретателя недвижимости, если не считать принятый в рамках пакета документов программы Правительства РФ «Доступное жилье», Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одно из положений этого Закона гласит: «Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации». Но комментарии Закона и подзаконные акты, касающиеся его реализации, пока отсутствуют. Что в таком случае понимать под «разовой компенсацией» — компенсацию, которой можно воспользоваться один раз в жизни, как бесплатной приватизацией? А если заемщик уже получал «разовую компенсацию»?

Далее, Закон предусматривает, что размер компенсации «исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей». Что такое реальный ущерб? По-видимому, инвентаризационная стоимость квартиры — оценка БТИ. Для большинства регионов России инвентаризационная и рыночная стоимость — суммы если не равные, то соизмеримые. В Москве они могут отличаться в десятки раз. Что такое один миллион рублей? В Москве, в Санкт-Петербурге, во многих районах Подмосковья за эти деньги уже не купить даже однокомнатную квартиру. Поэтому страхование пока является единственной формой финансовой гарантии возврата денежных средств в случае утраты права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Недвижимость — наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих. На него всегда имеется спрос, потому что наличие недвижимости — это не только необходимое условие существования человека, предприятия, но и надежный способ вложения денежных средств: недвижимость нельзя похитить или потерять, как другое имущество, денежные средства в банке и т.д. Но недвижимость можно потерять, потеряв право собственности на нее.

В настоящее время страхование — это единственный разумный и экономически оправданный путь гарантировать сохранность денежных средств, вложенных в приобретение недвижимости. Страховой полис стоит в среднем 0,5% от стоимости недвижимого имущества в год и, как правило, включает юридическое сопровождение в течение всего срока страхования. Это означает, что в случае возникновения спора в отношении объекта недвижимости страхователь получает в лице страховщика «бесплатного адвоката», но мотивация этого адвоката для него значительно интереснее, чем «наемного»: если страховщик проиграет процесс, то выплатит страховое возмещение, а «наемный» только разведет руками — дескать, старался, но не смог …

Страхование объектов незавершенного строительства от банкротства застройщика или невыполения им обязательств

Приобретение жилья, особенно на условиях предлагаемых дольщикам – это постоянная вероятность возникновения рисков, ведущих к вероятной потере времени и денег.

Для того чтобы быть уверенным в собственном будущем и не отдаваться на волю случая необходимо страхование объекта незавершенного строительства, покупки квартиры или иных инвестиций в недвижимость, что позволяет получить адекватную компенсацию в случае нарушения договорных обязательств.

Наша Корпорация оказывает комплекс услуг в данном направлении, осуществляя сопровождение сделок с недвижимостью на всех этапах: от подписания договора, до сдачи здания в эксплуатацию.

Страхование объектов незавершенного строительства и инвестиций в недвижимость

Значительная часть строительных работ в области жилого фонда осуществляется с использованием финансовых средств будущих собственников. Именно по этой причине крайне важно страхование банкротства застройщика и несвоевременной сдачи объекта незавершенного строительства для каждого участника долевого строительства (покупки квартиры в недостроенном здании).

Это особенно важно в в условиях продолжающегося финансово-экономического кризиса. Зачастую, страхование долевого строительства (незавершенного или на начальном этапе возведения здания), инвестиций и объектов недвижимости необходимо потому, что трудно предсказать возможные изменения.

Факторы, влияющие на срыв сроков возведения жилых зданий:

Рост цен на строительные, отделочные материалы, а также на услуги профессиональных исполнителей, отвечающих за качество и соблюдение сроков.

Обнаружение, ранее неизвестных особенностей топографии площадки, состава и качества грунтов.

Допущение ошибки на стадии составления проектной документации, выявленной в процессе реализации.

Страхование инвестиций в недвижимость, особенно объектов незавершенного долевого строительства и покупки квартиры, может понадобиться даже потому, что трудно предугадать вероятность обнаружения несогласованных действий подрядчиков, администрации района и эксплуатационных служб.

Никто не может гарантировать отсутствие самых элементарных административных ошибок, которые могут привести к путанице, разочарованию, а также к потере времени и финансов.