Перевод помещений из одной категории в другую

Бурный рост частного предпринимательства, особенно в сфере торговли, нехватка офисной недвижимости и торговых площадей (то, что есть на рынке или строится, собственники или застройщики зачастую предлагают очень большими площадями) - все это привело к тому, что вопрос перевода помещений из жилого фонда в нежилой заинтересовал многих граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью. Многие граждане обратили свое внимание на квартиры на первых этажах, которые расположены в оживленных местах и могут использоваться в качестве магазинов, парикмахерских и офисов и др.

Законодатели при принятии нового Жилищного кодекса, который вступил в силу с 1 марта 2005 г., посвятили целую главу вопросам регулирование порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Так, статья 22 ЖК РФ устанавливает условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом гражданам, проживающим в квартире, можно использовать ее для профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и интересы соседей.
Но если вы решили переоборудовать вашу квартиру в офис и разместить там целый трудовой коллектив, открыть собственную парикмахерскую или магазин необходимо перевести жилое помещение в нежилой фонд.
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение:
- Если квартира расположена на 1 этаже дома или выше 1-ого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.
- Если доступ к переводимому помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или технически возможно оборудование отдельного входа в помещение;
- Если переводимое помещение не является частью жилого помещения, не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания;
- Если право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц.
В помещениях, подлежащих переводу в нежилые и расположенных в жилых зданиях, не допускается размещение:
- организаций общественного питания с числом мест более 50 (за исключением размещаемых в специализированных домах);
- магазинов с суммарной торговой площадью более 1000 квадратных метров;
- магазинов строительных, москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может - привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;
- магазинов с наличием в них взрыво- и пожароопасных веществ и материалов;
- организаций бытового обслуживания населения, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (за исключением парикмахерских, мастерских по ремонту часов нормируемой площадью до 300 кв. метров);
- бань, саун, прачечных и химчисток (за искл. приемных пунктов);
- автоматических телефонных станций, предназначенных для телефонизации жилых зданий общей - площадью более 100 квадратных метров;
- общественных уборных;
- похоронных бюро;
- производственных цехов;
Основания для перевода жилых помещений в нежилой фонд:
- Признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания;
- Признание целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.

1. Основания и условия перевода нежилого помещения в жилой фонд

Основаниями для перевода нежилого помещения в жилое могут, например, явиться: решение государственных органов, в том числе суда, и органов местного самоуправления в случае признания помещений пригодными для проживания; договоры, иные сделки; решения собственников помещения.

Следует отметить, что не каждому помещению можно присвоить статус жилого. Жилищный Кодекс предъявляет ряд требования, условий для перевода в состав жилого фонда.

В жилое можно перевести помещение: (ст. 22 ЖК РФ), если:

- на него отсутствует обременение права собственности;

- к нему есть отдельный доступ, т.е. не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениями;

- в результате ремонта, перепланировки в соответствии со всеми нормами и стандартами жилых помещений;

- помещение признано пригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленном Правительством РФ (п. 3 ст. 15 ЖК РФ).

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.

Если хотя бы одно из условий, предусмотренных законом, не выполняется, то это является основание для отказа в переводе нежилого помещения в жилое.