Сделки с недвижимостью. Приватизация недвижимости

Сделки в современном гражданском праве являются правовой формой опосредования экономических связей между субъектами гражданского оборота на пути становления рыночной экономики. Сделки являются необходимым инструментарием регулирования договорных отношений, об обязательствах, о собственности.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст. 153) дает следующее определение сделки: «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Сделки распадаются на односторонние и многосторонние. Всякий договор - это гражданско-правовая сделка, ибо всякая сделка уста-навливает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности. Содер-жание договора - это конкретные правовые обязанности сторон. Практически смысл любого договора заключается в том, что стороны определяют для себя конкретные правовые обязанности, но не всякие правовые обязанности могут составлять содержание гражданско-правового договора.

Типы операций (сделок) с недвижимым имуществом

Операция (сделка) – это действие граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом

Приватизация — форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи государственной (муниципальной) собственности в частные руки.

Разгосударствление и приватизация — не однозначные, хотя и тесно связанные между собой понятия.

Под разгосударствлением следует понимать процесс упразднения государственного монополизма, формирование многоукладной смешанной экономики, её децентрализации, освобождения государства от функций прямого хозяйственного управления. Таким образом, разгосударствление означает, с одной стороны, переход от командно-административных к экономическим методам руководства, а с другой — форм и содержание отношений собственности. В свою очередь разгосударствление непосредственных отношений собственности можно свести к трем основным взаимосвязанным объектам аспектам; во-первых, к созданию многообразных типов хозяйств; во-вторых, к преобразованию хозяйств, остающихся в государственном ведении, освобождение их от административно-командного диктата; в-третьих, к приватизации, то есть передача в распоряжение коллективов и отдельных граждан части государственной в огосударствленной собственности. Следовательно, приватизацию следует рассматривать как одну из форм разгосударствления. Однако разгосударствление возможно и без приватизации. В этом случае смена собственника не происходит, а процесс децентрализации в пределах государственного управления собственностью.

Обратный процесс называется национализацией или муниципализацией.

Купля-продажа – при этой сделке заключается письменный договор по продаже объекта недвижимости. По договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации. Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, то покупатель вместе с правом собственности на эти объекты приобретает и право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

Мена – в этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена регулируются правилами о купле-продажи, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Если при сделке окажется, что объекты обмена неравноценны, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Дарение – в это сделке даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому объект недвижимости в собственность. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарения между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних. Сделка дарения между ближайшими родственниками не подлежит налогообложению. Сделка дарения подлежит государственной регистрации.

Рента – в этой сделке получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Получатель ренты лишается права собственности на недвижимость и приобретает право его залога, как обеспечение договора о периодических выплатах или пожизненного содержания. Договор заверяется нотариусом и регистрируется.

Бывают следующие виды ренты:

- постоянная (право на получение денежных выплат переходит по наследству);

- пожизненная (выплаты производятся до смерти получателя ренты, если получателей двое или больше, то до смерти последнего, причем в полном объеме);

- договор пожизненного содержания с иждивением (в договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты, следует так же иметь ввиду, что оплату налога на имущество и коммунальных платежей осуществляет плательщик ренты).

Аренда – это право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. Этот вид сделки не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. По договору аренды объекта арендодатель (собственник объекта) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное пользование. Срок аренды определяется договором, если таковой не указан, то это значит аренда заключена на неопределенный срок. Арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Договор оформляется в письменной форме и регистрируется. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды.

Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Безвозмездное пользование имуществом. Согласно этому договору ссудодатель обязуется передать или передает в безвозмездное временное пользование ссудополучателю объект недвижимости, который обязуется вернуть ее в том же состоянии, в каком она была получена с учетом нормального износа.

Доверительное управление имуществом – новое явление в России. Согласно договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Эта сделка не влечет перехода прав собственности на него доверительному управляющему. Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы. Сделка оформляется договором