Недвижимость и права

Операции с недвижимостью

С юридических позиций недвижимость это объект гражданских прав, обладающий вещной природой, прочно связанный с землей и зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- здания;

- сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

- недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.

Право собственности и другие вещные права

Законодательную базу РФ составляют: Конституция РФ (закон высшей юридической силы), Кодексы Рф – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной, федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

Вещное право – это право дающее лицу юридическую власть над вещью.

Согласно ГК РФ существуют следующие вещные права:

- право собственности

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

- право хозяйственного ведения имуществом

- право оперативного управления имуществом

- право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, ипотека)

За исключением права собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие вещи (вторичные права).

Право собственности – это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. ГК РФ (ст.209) определяет содержание права собственности: собственнику принадлежат правомочия по распоряжению, владению и пользованию своим имуществом.

Право распоряжения обеспечивает возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем:

передачи полного права собственности на объект другому лицу (договор купли-продажи, дарения или мены)

передачи другому лицу части своих полномочий на правах доверительного управления, с частичным правом распоряжения и с полными правами владения и пользования

передачи другому лицу части своих полномочий на правах аренды – всегда с правом пользования, чаще всего – одновременно с правом владения и пользования, иногда - дополнительно с частичным правом распоряжения, путем сдачи части объекта в субаренду.

Право владения - обеспечивает возможность производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя. Право владения помещением позволяет закрыть его на замок, заменить покрытие стен и перекрытий, переставить и заменить мебель, предоставить помещение в пользование под новую функцию, но все в пределах правил, оговоренных субъектом права распоряжения.

Право пользования – обеспечивает возможность удовлетворения личных потребностей или получения выгоды путем использования свойств объекта. Субъект права пользования помещением обладает лишь частью права собственности, позволяющей использовать помещение по назначению на условиях определяемых субъектом более сильного права владения.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения без права распоряжения.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком аналогично предыдущему, но без права наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Право хозяйственного ведения имуществом обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника и ограниченного распоряжения (аренда, залог), но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления имуществом идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для цели уставной деятельности) и по распоряжению – не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду даже с разрешения собственника.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком. Ограничения – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законном порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении прав собственности на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, ареста имущества и др.)

Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости (право проезда через соседний земельный участок, пользования водой, проводка коммуникаций). Отрицательные сервитуты – право требовать, чтобы собственник примыкающего к “господствующему” “служащего” участка воздержался от тех или иных видов использования (требование о невозведении зданий и сооружений которые могут препятствовать доступу света или портят вид).

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения, но при переходе этого участка к другому собственнику сервитут сохраняется.

Ипотека – долгосрочная ссуда под залог объекта недвижимости. Ипотека обеспечивает гарантии возвратности ссуды из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель (банк) не приобретает прав собственности, а так же прав пользования и владения объектом недвижимости даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возврата кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда.