Оценка объекта методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода. Основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.

Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов-аналогов по элементам сравнения. Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, то есть определяется скорректированная цена продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке (например, как средняя арифметическая из скорректированных цен объектов-аналогов).

Используется следующая последовательность расчётов:

Этап 1. Выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых объектов на рынке жилья. Количество объектов-аналогов – не менее трёх. В таблице 2 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов (описание оцениваемого объекта может быть представлено в отдельной таблице). В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятые из печатных рекламных изданий (например, «Недвижимость и цены»), электронных баз данных (например, www.domzamkad.ru, riga.msk.su – Коттеджи, дома, дачи на Новорижском направлении).

Таблица 2

Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов

Характеристики (элементы сравнения)	Объект оценки	Объекты - аналоги
Дата продажи
Месторасположение (расстояние до МКАД)
Площадь земельного участка
Общая площадь
Этажность
Фундамент
Кровля
Стеновой материал
Коммуникации
- электроснабжение
- газоснабжение
- канализация
- водопровод
- отопление
И т. д.

Этап 2. Проверка информации о сделках. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).

Этап 3. Выявление элементов сравнения и внесение поправок в цену продажи (предложения) объектов-аналогов.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. Они заносятся в корректировочную таблицу (таблица 3):

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

- попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;

Таблица 3

Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения

№№	Элементы сравнения	Объекты-аналоги
	Цена продажи, руб
	Корректировка на время продажи Скорректированная цена, руб
	Корректировка на месторасположение Скорректированная цена, руб
	Корректировка на общую площадь Скорректированная цена, руб
	Корректировка на этажность Скорректированная цена, руб
	Корректировка на коммуникации Скорректированная цена, руб
	Корректировка на расстояние от МКАД Скорректированная цена, руб
	Корректировка на фундамент Скорректированная цена, руб
	Корректировка на кровлю Скорректированная цена, руб
	Корректировка на стеновой материал Скорректированная цена, руб
	Количество внесенных поправок
	Скорректированная стоимость объекта оценки

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением величины элемента сравнения и изменением цен аналогов;

- оценкой затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

- экспертным определением корректировок цен аналогов.

До таблицы 3 или после неё приводится подраздел «Описание вносимых поправок», содержащий обоснование (расчёты) величин корректировок по каждому элементу сравнения.

В результате корректировок цены продажи (предложения) объектов-аналогов получаются отличными друг от друга. Для того чтобы найти стоимость оцениваемого объекта можно рассчитать одну из средних (например, среднюю арифметическую). Возможно иное обоснование итоговой величины стоимости объекта оценки, определённой сравнительным подходом.