Переменные расходы

1. Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этом стоимость одного кВт•ч принимается раиной 180 руб. Коэффициент спроса определяется по среднегодовому времени работы оборудования и рассчитывается по характеристикам рабочей недели. В данном отчете за отправную точку взята шестидневная рабочая неделя с восьмичасовым рабочим днем. Коэффициент спроса при данных параметрах рабочей недели принимается равным 0,29. Подразумевается оснащение здания электрооборудованием в полном объеме.

• Общая площадь здания 3313,8м².

• Годовой расход электроэнергии 303 062 кВт•ч.

• Годовые денежные расходы на электроэнергию 54551 086 руб.

Расчет расходов на отопление.

Расходы на электрическое отопление рассчитываются с учетом нормативных показателей по удельной тепловой характеристике здания.

• Объем здания 13248м³.

• Температура внутри здания 18⁰С.

• Годовой расход электроэнергии на отопление 638792кВт•ч.

• Годовые расходы па отопление 114 982 487 руб.

Расчет расходов на лифтовые установки. Расчет производился с учетом того, что в здании устанавливаются два лифта с паспортной мощностью 10 кВт.

• Годовой расход энергии на лифтовые установки 40646 кВт•ч.

• Годовые расходы на лифтовые установки 7316352руб.

Расчет расходов на кондиционирование.

• Число кондиционеров 140.

• Суточная продолжительность работы 6 ч.

• Период работы 120 суток в год.

• Число рабочих дней в неделю 6.

• Годовой расход электроэнергии на кондиционирование 188784кВт•ч.

• Годовые расходы на кондиционирование 33 981 120 руб.

Расчет расходов на освещение.

Они рассчитывались по нормам освещенности для различных типов помещений, в которых:

используются люминесцентные лампы дневного света ЛБ20;

стены помещений светлые.

Освещаются:

санузлы площадью 10м² каждый (по два на каждом этаже и один на мансарде). Годовой расход электроэнергии 7091 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 276 310 руб.;

машинные отделения лифтов площадью 10 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 762 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 137182руб.;

коридоры площадью 56 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 9244 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 663 939 руб.;

лифтовые холлы площадью 5 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 2794 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 502 999 руб.;

лестничные клетки общей площадью 260 м². Годовой расход электроэнергии 10 050 кВт•ч. Годовые расходы на освещение

1 809 089 руб.;

вестибюль площадью 25 м². Годовой расход электроэнергии 1576 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;

залы заседаний площадью 50 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 16 127 кВт•ч. Годовые расходы на освещение

2 902 847 руб.;

конференц-зал площадью 100 м². Годовой расход электроэнергии 6003 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 080 552 руб.;

кабинеты площадью 15м² каждый. Годовой расход электроэнергии 173 729 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 31 271 277руб.;

помещение пожарно-сторожевой охраны площадью 26 м². Годовой расход электроэнергии 1576 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;

прочие помещения площадью 590 м². Годовой расход электроэнергии 28 579 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 5 144 179руб.

Сводные данные по энергопотреблению после завершения реконструкции представлены в табл. 13.12.

2.Расходы на водоснабжение. Расходы на водоснабжение взяты из бухгалтерской справки по фактическим затратам 4 588 430 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции затраты на водоснабжение возрастут и составят сумму, эквивалентную 3000 долл.

3.Расходы на вывоз мусора. Они составляют 4216 245 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции эти затраты возрастут и составят сумму, эквивалентную 10 000 долл.

4.Расходы на уборку территории. Они составляют 2 038 685 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 1200 долл.

5. Расходы на вневедомственную охрану. Они равны 47 695 230 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 49 000 долл.

Таблица 13.12

Расходы на электроэнергию

Наименование расходов	Расход кВт-ч	Стоимость
руб.	долл.
Электроснабжение	1 171 284	210831 045
В том числе:
Расходы на электроустановки	303 062	54551 086
Расходы на отопление	638 792
Расходы на лифтовые установки			1 317
Кондиционирование		33981 120	6 117
Освещение
В том числе:
Санузлы
Машинные отделения лифтов
Коридоры		1 663 939
Лифтовые холлы		502 999
Лестничные клетки		1 809 089
Вестибюль	1 576	283 737
Залы заседаний	16 127	2 902 847
Конференц-зал		1 080 552
Кабинеты		31 271 277
Помещение пожарно-сторожевой охраны	1 576	283 737
Прочие		5 144 179

Переменные операционные расходы в дальнейших расчетах берутся в процентном отношении от эффективного валового дохода.

Прогнозные расчеты для определения дисконтированного денежного потока приведены в табл. 13.13. Резервы на замещение приняты в размере 1,5% балансовой стоимости объекта.

Например, потенциальный валовой доход составил в 1997 г. 1 394 000 долл., расходы на водоснабжение при 100%-й загрузке объекта недвижимости — 3000 долл., или 22% от потенциального валового дохода. При определении дисконтированного денежного потока (табл. 13.14) для расходов на водоснабжение в 1997г. получаем 1 394000(1 - 0,83) х 0,0022 = 500 долл.

Сумма затрат на реконструкцию объекта определена на основании сметы, подготовленной фирмой, осуществляющей реконструкции зданий в Москве.

Горизонт анализа дисконтированного денежного потока — пять будущих лет исходя из следующих соображений:

• пятилетний прогноз максимально допустим для нынешних экономических условий;

• за указанный период произойдет стабилизация на рынке не движимости;

• произойдет стабилизация денежного потока от объектов не движимости.

Послепрогнозный период. Оценка доходности в послепрогнозный период основывается на предположении о переходе прав собственности на объект либо на предположении о стабилизации доходов и расходов в послепрогнозный период. В этих случаях доход от арендных платежей нужно разделить на ставку конечной (возвратной) капитализации.

Коэффициент, который используется при продаже объекта, характеризующего остаточную стоимость в послепрогнозный период, называется конечным коэффициентом капитализации и может быть ниже и выше ставки дисконтирования.

Конечный коэффициент капитализации принят в данном случае равным 24,5%. Принятая ставка капитализации учитывает тенденцию роста стоимости арендной платы.

Таблица 13.13

Основные предположения подснежным потокам

Помещения	Площадь, м2	Годовая ставка арендной платы, долл.	Потенциальный валовой доход долл.	Прогноз потенциального дохода, %
Офисно-конторские
Вспомогательные
Всего
Коэффициент недоиспользования	0.83	0,07	0,03	0,03	0,03	0,03
Переменные операционные расходы, долл.	Доля в эффективном валовом доходе, %
Показатели	Фактические данные	После реконструкции
Управление		41 820	3.00	3,00	3,00	3,00	3,00	3,00
Электроэнергия и тепло	43 762		3.32	3.32	3,32	3,32	3,32	3,32
Водоснабжение			0,22	0.22	0,22	0,22	0,22	0,22
Вывоз мусора			0,72	0,72	0,72	0,72	0,72	0,72
Уборка территории		1 200	0,09	0,09	0,09	0,09	0,09	0,09
Охрана			3.52	3,52	3,52	3,52	3,52	3,52

Таблица 13.14