Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал

Ниже дан пример оценки рыночной стоимости объекта промышленной недвижимости, являющегося неотъемлемой частью действующего предприятия, затратным методом, функциональный износ оценен с учетом конструктивных дефектов объекта.

Предметом настоящего исследования является определение стоимости имущественного комплекса. Дата оценки — 6 ноября 1996г.

Цель оценки — обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса для принятия решения о взносе его стоимости в уставный капитал в соответствии со ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах".

Характеристика рынка недвижимости. В целом рынок недвижимости в настоящее время перешел в новую стадию развития. На начальном этапе развития спрос на недвижимость, появившийся в результате массовой приватизации, поддерживался небольшим слоем платежеспособных потребителей и привел к спекуляциям и появлению диспропорций на рынке. Сейчас состояние рынка изменилось: растет предложение качественной недвижимости, прекращается рост цен (они достаточно стабильны в последнее время) и существенно меняется структура спроса. Специалистыотмечают увеличивающийся международный спрос на имеющие хорошую форму и удобно расположенные площади под склады и материально-техническое обеспечение, под распределители, под оптовую и розничную торговлю. В основном ищут хорошо расположенные и освоенные строительные участки для специализированных рынков, универмагов, для торговли и сервисных услуг, гостиниц, офисных центров, которые имеют соответствующую цену и могут быть использованы в недалеком будущем.

Таблица 13.9

Рыночная стоимость зданий и сооружений

№ п\п	Наименование объекта	Остаточная балансовая стоимость, руб.	Полная восстановительная стоимость, руб.	Накопленный износ, руб.	Рыночная стоимость, руб.	Коэффициент рыночной стоимости/остаточная балансовая стоимость
	Производственный корпус № 106		1 5 097 694 040			0,29973
	Бытовой корпус №18 главного производства					2,21275
	Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2	33 750 274 292			48 644 040 433	1,44129
	Производственный корпус № 3		39 378 495 000		22 434 439 938	0,66157
	Здание заводоуправления (корпус №36)	364 260526	1 824 276 480	744 524 229		2,96423
	Склад сырья готовой продукции (корпус №5)	12306496 189	36 849 852 000			1,95034
	Производственный корпус №51					1,02470
	Корпус № 60					0,63503
	Корпус № 62					0.88919
	Корпус № 68	9830184 127				1,21434
	Материальный склад (корпус № 7)		1 8 665 744 760		11 757 130 133	2,27000
	Производственный корпус № 99					1,23740
	Компрессорная станция (корпус №4)			1 031 501 184	1 605 229 536	0,96097
	Внутриплощадочная насосная станция № 1		240218 160			0,53713
	Внутриплощадочная насосная станция № 2				33 591 746	0,35253
	Главная понизительная подстанция (корпус № 15)					0,54796
	Склад растворителей (корпус №10)	1 856 852 074	7 236 484 320			2,79640
	Галерея бытового корпуса № 18	634 239 884	465 335 520	143 123 350		0,50803
	Трансформаторная (объект 46)		248 103960	82781 130		1,50491
	Главная понизительная подстанция (корпус № 66)			135 113640	181 390080	0,25945
	Бункерный и тарный склад сажи	2 356 269 399		1 994 420 648		1,83099
	Производственный корпус № 1	93 008 080 934	11114I984720	57 393 502 858	53748481 862	0,57789
	Склад масел (корпус № 104)		595 545 600		455 865 772	2,36211
	Итого					0,86961

В настоящее время рынок промышленной недвижимости в центральных областях европейской части РФ находится в состоянии формирования. В отличие от Москвы и Московской области, где формирование рынка произошло в основном в 1995— 1996 гг., в других регионах европейской части РФ спрос на промышленную недвижимость практически отсутствует. Прежде всего это связано с депрессивным состоянием экономики.

Информация по ставкам арендной платы, ценам продаж и предложения была получена от риэлторских и оценочных фирм, работающих па рынке недвижимости европейской части РФ. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

• сделки по купле-продаже промышленной недвижимости на рынке носят исключительный характер;

• цены предложения часто существенно отличаются от цен сделок;

• в условиях недостатка финансовых ресурсов пользуются спросом небольшиепроизводственные или складские помещения площадью до 500 м².

К осени 1996г. на рынке промышленной недвижимости областей центральной части России (Тверская, Новгородская, Владимирская, Калужская, Нижегородская, Саратовская) сложились следующие ставки арендной платы: