Цена: 1052-50руб. 7 страница

утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. Все эти законодатель­ные акты должны действовать до утверждения новой государственной програм­мы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий под­робно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества; установлены порядок и условия организации и проведе­ния аукционов, порядок проведения конкурсов.

Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организаци­онных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерциализации государственных предприятий с одно­временным преобразованием их в акционерные общества.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собствен­ность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предприни­мателей. Приватизации подлежат и части предприятия.¹

В Указе Президента РФ от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия с правами юридического лица, с соблюдением требований антимонопольного законодательства.

Действующими нормативными документами порядок бухгалтерского учета операций по продаже предприятия и их налогообложению однозначно не опреде­лен. В бухгалтерском учете продажа предприятия должна отражаться как продажа основных средств.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли-продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.²

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имуще­ства — государства — выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления (комитеты по управлению имуществом и фонды имущества).

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника и, следовательно, может продать предприятие другому лицу.

Особенности продажи предприятия как имущественного комплекса. Причина­ми продажи предприятия как единого имущественного комплекса могут быть: не­платежеспособность предприятий, их ликвидация или банкротство; потребность в денежных средствах, переход к другим занятиям, изменение маркетинговой си­туации; возможна также принудительная продажа предприятия. Не исключен вариант, когда предприятие специально создавалось для последующей продажи. Во всех таких ситуациях в роли покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.

¹ Ст. 559-566 ГК РФ.

- Ст. 27 п. 3 Закона о приватизации.

Продажа предприятия как объекта недвижимости существенно отличается от продажи его акций. В первом случае особый объект недвижимости переходит в соб­ственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе прива­тизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица — акционеры — приобретают только собственность на акции, а не на имущественный комплекс.

В последние годы в национальной экономике четко прослеживаются диверси-фикационные тенденции, характеризуемые выходом компаний в сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом деятель­ности. Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, при­сущие российской экономике, привели к ситуации, когда вложение средств в рас­ширение старого бизнеса стало во многих случаях менее привлекательным, чем покупка функционирующих смежных предприятий.

При купле-продаже предприятия важнейшую роль играют грамотно состав­ленный бизнес-план и финансовые вложения в раскрутку бренда.

В соответствии с законом¹ можно продать и часть предприятия, представляю­щую собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на земельном участке.

До подписания договора стороны должны составить и рассмотреть: акт инвента­ризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стои­мости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, заклю­чается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с приложением к нему перечисленных выше документов и с обяза­тельной государственной регистрацией.

В договоре купли-продажи должна быть четко обозначена цена приобретаемо­го предприятия. Как правило, цена определяется по соглашению сторон на осно­вании инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обуслов­ленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Процесс реализации предприятия как имущественного комплекса может осу­ществляться по схеме, представленной на рис. 15.12.

Закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала регистрируется договор о продаже пред­приятия, а потом — право собственности покупателя.

С учетом сложности и разнородности состава предприятия как имущественно­го комплекса его продажа выделена законодательством в отдельный вид.

Моментом передачи считается день подписания обеими сторонами передаточ­ного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но не вправе распоряжаться

¹ Ст. 132 п. 2 ГК РФ.

Рис. 15.12. Процесс реализации предприятия как имущественного комплекса

предприятием до перехода права собственности. Продавец после передачи предпри­ятия тоже не вправе распорядиться им. Право собственности на предприятие пере­ходит к покупателю только с момента государственной регистрации этого права.

Прежде чем покупать предприятие, необходимо заранее просчитать, сколько можно заработать, купив предприятие как бизнес, и как из него выйти, т. е. нужно разработать стратегию его развития и привлечения инвестиций на несколько лет вперед. Сделать это можно, проанализировав ситуацию на рынке и поняв, какое место на нем занимает интересующая предпринимателя компания. Нужно зара­нее просчитать несколько сценариев развития событий и варианты поведения при реализации каждого из них. Также желательно понять, каковы возможности улучшения бизнеса и какие дополнительные вложения для этого потребуются. Еще до покупки предприятия как бизнеса надо определить, находится он на пике развития (за которым, вполне возможно, последует спад) или же у него есть по­тенциал роста. По мнению специалистов, все зависит от нескольких условий: где находится данный бизнес на момент покупки, какова его цена, как покупатель планирует дальше с ним поступить. Важно определить и мотивы продавца — по­чему он продает свою компанию и почему именно сейчас. Декларировать можно одно, а реальная причина может быть совсем другой.

При покупке предприятия как бизнеса очень важно понять, как устроены по­токи в фирме. Зачастую прибыль оседает в аффилированных структурах, напри­мер в торговом доме, где продается производимая предприятием продукция. Поэтому, покупая бизнес, необходимо сделать анализ «на аффилированное^» с точки зрения финансов. А это бывает непросто.

Также надо постараться не разглашать свои планы, готовясь к покупке фирмы. Это обусловлено тем, что известие о смене собственника может привести к проб-

¹ В ст. 563 ГК РФ подробно определено содержание этого акта, указано, что подготовка предприятия к передаче, в том числе оформление передаточного акта, является обязанно­стью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

лемам с персоналом, который, вполне вероятно, захочет сменить работу. Менед­жеры могут увести за собой клиентов, а это уже становится опасным для суще­ствования бизнеса. Новый хозяин может купить лояльность сотрудников, если его устраивает их опыт и профессионализм. Кроме того, прежний владелец бизнеса нередко заключает с сотрудниками «бонусное соглашение», чтобы они продолжи­ли работать в течение, например, 6 месяцев после продажи компании. Гарантию того, что персонал останется после смены собственника, часто включают в договор о продаже. Новый собственник может по тому же договору потребовать вернуть часть заплаченных за компанию денег, если фирма потеряет часть клиентуры.

Новому владельцу также не помешает в самом начале переговоров о покупке бизнеса заключить с его хозяином соглашение о конфиденциальности и экс­клюзивности. Иными словами, надо обязать собственника компании не вести переговоры с другими потенциальными покупателями по крайней мере в тече­ние 1-2 месяцев.

Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособ­ленного имущества юридического лица, или присоединить его к своему имуще­ству, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им. На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо — «хозяйственное общество», даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном об­ществе, учредительными документами товарищества или общества.

Сегодня на рынке уже сформировалась тройка лидеров. На первом месте — небольшие магазины и аптечные киоски, на втором — предприятия по оказанию различных услуг: салоны красоты, туристические агентства, предприятия авто­сервиса, на третьем — предприятия по производству продуктов питания. При этом покупатели все больше интересуются не отдельными магазинами, а торго­выми сетями. Кроме того, на рынке много предложений о продаже стоматологи­ческих кабинетов и интернет-магазинов. Имеются случаи продаж строительных предприятий.

Рейдерские¹ технологии при переделе имущественных комплексов. Основная сфера интересов рейдеров — недооцененное или проблемное предприятие, распо­лагающее избыточным (эффективно используемым) имущественным комплексом.

Обычно рейдеры позиционируют себя как агентства недвижимости, управля­ющие или инвестиционные компании. Компания берет в управление объект, а по­том пытается захватить его в собственность. В качестве примера можно привести укрепляющие компании «Сектор». В начале 2005 г. «Сектор» посягнул на двух­этажный имущественный комплекс, который был передан ему в доверительное управление. В настоящее время дело находиться в арбитражном суде. Недруже­ственное поглощение (захват) — это нечто среднее между чисто силовой акци­ей и юридической процедурой и осуществляется, как правило, хоть и на мини­мальных, но правовых основах.

¹ Raider (англ.) — налетчик. Этим словом также называют средний крейсер. В бизнесе — компанию или специалиста по перехвату управления предприятием (имущественным комплексом).

Любая рейдерская операция начинается с разведки. Уточняется все: от влия­ния и боеспособности собственников до юридической чистоты объекта. Если ана­лиз информации показывает, что недружественное поглощение возможно, начи­нается реализация апробированных схем. В акционерных обществах, созданных в процессе приватизации, не всегда налажен учет объектов недвижимости, что об­легчает рейдерам захват имущественного комплекса.

Излюбленная мишень рейдеров — бывшие НИИ, преобразованные в АО. Во-первых, они обладают солидным имуществом. Во-вторых, акционирование мно­гих организаций происходило с правовыми неточностями.

Например, в документации одного ОАО фигурировал гараж с хозяйственной пристройкой. Как оказалось, «пристройка» представляла собой капитальное пя­тиэтажное здание.

Очень часто рейдеры покупают руководителей организаций, чтобы они дей­ствовали в их интересах. Это может быть обременение предприятия долгами, в результате чего накладывается арест на недвижимость и счета предприятия, после чего имущественный комплекс переходит в собственность кредитора-рей­дера.

После достижения цели рейдеры начинают продавать имущество и заметать следы. Поглощенная недвижимость проходит цепь сделок купли-продажи с уча­стием трех-четырех лиц. Добросовестным приобретателем является лишь послед­ний покупатель. Остальные — фирмы-однодневки или оффшорные компании.

После совершения сделки фирмы-однодневки за бесценок продают недвижи­мость первому попавшемуся лицу — привлечь его к ответственности или заста­вить выплатить налоги практически невозможно. Зато в суде присутствует добро­совестный приобретатель. Но жертве рейдера от этого не легче, поскольку изъять имущество у такого покупателя чрезвычайно сложно. Как правило, к ответствен­ности не удается привлечь ни самих рейдеров, ни подкупленных ими руководите­лей организации.

Для этого пострадавшая сторона должна иметь веские доказательства, но, как правило, их не удается предоставить. Участники захвата никогда не признаются в сговоре. А некомпетентность директора, из-за которой пострадала организа­ция, — не повод привлечения к уголовной ответственности.

Еще один действенный метод рейдеров — завладение контрольным пакетом акций. Акции скупаются небольшими долями на физических лиц.

Типичные методы действия рейдеров заключаются в создании системы двой­ного менеджмента и «параллельных» советов директоров, применении силовых методов на основании определений различных судов (желательно - максималь­но удаленных от места событий), оспаривании итогов приватизации по искам акционеров, создании двойного реестра и списание акций со счетов законных владельцев с их последующей продажей добросовестным приобретателям. Эф­фективны «каскадные атаки», когда проблемы защищающихся все время меня­ются, мешая создать эффективную защиту: за «акционерным» каскадом следует «арбитражный», затем «уголовный», «надзорный», «информационный» (с при­влечением СМИ), «регистрационный», «имущественный». Есть даже «каскад надежды», когда вдруг возникшие доброхоты предлагают жертве купить у нее обреченное предприятие (хотя и существенно дешевле) или провести перегово­ры с захватчиками.

Обязательные элементы рейдерской тактики: привлечение властного ресурса (включая судебный), фальсификация документов (почти всегда), скорость про­ведения операций. Рейдер действует быстро. Если не получается — с каждым днем затея становится все менее выгодной. Неудавшиеся захваты переходят в раз­ряд вялотекущих корпоративных конфликтов и тогда уже попадают в прессу.

Проблема серьезная, и законными методами с рейдерами бороться сложно: они стараются избегать прямых (доказуемых) нарушений норм права. Этим занима­ются высококлассные специалисты, ими отработаны специальные процедуры и технологии. Рейдерский захват — мероприятие очень выгодное и, по оценке специалистов, составляет 10-20% реальной стоимости имущественного комплек­са. За последние годы отработаны технологии, процесс поставлен на поток. А ме­тодов противодействия практически нет. Но решить эту проблему можно с помо­щью государства.

В октябре 2005 г. по инициативе Комитета по безопасности и Комитета по соб­ственности Государственной думы на парламентских слушаниях принято реше­ние создать специальную структуру для противодействия рейдерам.

Столичные власти столкнулись с проблемой раньше других. Москва как субъ­ект Федерации внесла в думу пакет из 30 поправок к законам «О государствен­ной регистрации юридических лиц», «О рынке ценных бумаг», «Об акционерных обществах», а также в Гражданский, Арбитражный процессуальный и Уголовный кодексы и в несколько других законодательных актов.

В Правительстве Москвы создан Департамент экономической безопасности. В столице применяют стратегию «асимметричного ответа»: если на предприятии сменился не только собственник, но и профиль деятельности, если есть жалобы ■— чиновники создают новым владельцам уйму проблем (с регистрацией, в налого­вой сфере и пр.).

В Петербурге рейдеры как самостоятельный вид бизнеса стали заметным явле­нием в 2004 г. Элементы рейдерской тактики наблюдатели отмечали в ходе конф­ликта, связанного со сменной собственников магазинов на Невском, ряда про­мышленных предприятий и фирм-застройщиков.

В Администрации Петербурга создана специальная межведомственная комис­сия по предотвращению противоправных действий в ходе корпоративных конф­ликтов. Новый орган поможет создать систему противодействия незаконному захвату предприятий, защитить право собственности.

4. Аренда объектов недвижимости

Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объек­ты недвижимости передаются другой стороне в собственность. Еще Аристотель утверждал, что богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности. И эта мысль не потеряла смысла и значения. Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Для арендатора важны прежде всего его знания, умения и предприимчивость.

Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, установленным законом. Арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.¹

В аренду могут быть переданы земельные участки² (за исключением земель, занятых Федеральной службой безопасности), предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права соб­ственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду коммерческой недвижимости подразделяют на текущую или долгосрочную (рис. 15.13).

Договор аренды, не оговоренный сроком, на который он заключен, считается заключенным на неопределенный срок.³

При заключении договора аренды объектов недвижимости на срок свыше од­ного года договор подлежит обязательной регистрации в ФСР по месту регистра­ционного округа.

Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендода­теля обременение его прав.⁴

Если объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собст­венник его продаст, обменяет, подарит или заключит рентный договор), то аренд­ный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляет­ся право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. По договору аренда­тору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующим

Рис. 15.13. Аренда объектов коммерческой недвижимости

¹ Ст. 606-650 ГК РФ.

² Ст. 22 п. 1 ЗК РФ.

³ Ст. 610 п. 2 ГК РФ.

⁴ Ст. 26 п. 3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

объектом недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, кото­рая занята этим объектом и необходима для его использования. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арен­додателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участ­ка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установлен­ным законом или договором с собственником участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью зе­мельного участка, занятой зданием или сооружением и необходимой для его ис­пользования на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

К некоторым договорам аренды применяются дополнительные правила, на­пример к финансовой аренде, а также в отношении государственного имущества, сданного в аренду. На основании распоряжения Госкомимущества РФ от 28 де­кабря 1995 г. № 1903-р «О страховании имущества, передаваемого в аренду» имуще­ство, находящееся в государственной собственности, в целях обеспечения внебюд­жетной компенсации ущерба, нанесенного объектам государственной собственности, подлежит обязательному страхованию. Страховые организации, имеющие право участвовать в реализации программы страховой защиты государственного иму­щества, переданного в аренду, определяются по условиям конкурса.

Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется Комитетом по управлению имуществом.

Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на район­ных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости.

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связан­ным, и в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы о государ­ственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким догово­рам должны применяться правила ст. 651 п. 2 ГК РФ. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государствен­ной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Дого­вор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не под­лежит государственной регистрации.¹

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с Земельным ко­дексом², который предоставляет арендатору участка право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в том числе в залог), вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.³ ЗК изменил ответствен­ность по договору аренды перед арендодателем: если по Гражданскому кодексу ответственным лицом во всех перечисленных случаях оставался прежний арен­датор, то согласно Земельному кодексу во всех перечисленных случаях (за исклю­чением передачи арендных прав в залог), ответственность несет новый арендатор.

Арендатор может передать арендованный участок в субаренду без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды

¹ Ст. 433 п. 1 ГК РФ.

² Ст. 22 п. 2 ЗК РФ, ст. 27 п. 4 ЗК РФ.

³ Ст. 607 п. 1 и ст. 608 ГК РФ.

земельного участка не предусмотрено иное.¹ Если основной договор аренды за­прещает передачу прав по нему без предварительного согласия арендодателя, то в учреждения юстиции по регистрации прав необходимо представить такое согла­сие для проверки законности сделки.²

Во всех перечисленных случаях права по договору аренды передаются третьим лицам в пределах срока основного договора аренды.

Закреплено преимущественное право арендатора на покупку земельного участ­ка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, причем порядок продажи таких земельных участков установлен гражданским законода­тельством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.³ В подобных случаях в учреждения юстиции по регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним должны быть представлены:

• отказ от преимущественного права покупки с нотариально засвидетельство­ванной подписью арендатора или оформленная в учреждении юстиции по регистрации прав либо нотариально заверенная копия извещения о намере­нии продать земельный участок, содержащая сведения об условиях, на кото­рых участок будет продан (цена и т. д.);

• почтовое уведомление о вручении арендатору извещения о намерении про­дать земельный участок с указанием даты вручения и подписью лица, полу­чившего уведомление (арендатора).

По истечении срока аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства, имеет при прочих равных условиях преимущественное право заключения договора аренды на новый срок.⁴ Земельный кодекс изменил правило, описанное в ГК, в пользу арендатора. Арендатор теряет преимущественное право только при расторжении договора аренды участка по соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным законодательством.⁵

Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка. Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в го­сударственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правитель­ством РФ.⁶ Размер арендной платы, условия и сроки ее внесения за пользование участками, находящимися в собственности Санкт-Петербурга, устанавливаются органами государственной власти города. В настоящее время в Санкт-Петербурге арендная плата за государственные участки устанавливается на основании соот­ветствующей методики⁷ и размер арендной платы является существенным усло­вием договора аренды земельного участка.

' Ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

² Ст. 22 п. 8 ЗК РФ.

³ Ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

" Ст. 22 п. 4 ЗК РФ.

⁵ Ст. 619, ст. 620 ГК РФ; ст. 46 ЗК РФ.

⁶ Ст. 65п.ЗЗКРФ.

⁷ Утверждена распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.1997 г. № 450-р (в ред. от 04.03.2002 г.).

Арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муни­ципальной собственности,¹ в случае продажи данных участков предоставлено преимущественное право их покупки,² а также преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности, за исключением случаев,³ предусмот­ренных в ЗК РФ.

Для арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены дополнительные права.⁴ При арен­де указанных участков на срок более 5 лет арендаторы вправе передавать свои права и обязанности по договорам аренды участков третьим лицам без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением (данное правило не может быть изменено договором). Не допускаются изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных дого­вором прав арендатора. Досрочное расторжение договора аренды земельного уча­стка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушений условий дого­вора арендатором. Таким образом, ЗК РФ существенно ограничил предусмотрен­ную ст. 310 ГК РФ возможность государственных или муниципальных органов в одностороннем порядке расторгать договоры аренды земельных участков, а так­же изменять их условия. Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена только по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством.⁵ По инициативе арендодателя договор может быть расторг­нут в следующих случаях:⁶

• нецелевое использование участка;

• использование не по принадлежности к той или иной категории земель;

• использование участка, которое приводит к значительному ухудшению эко­логической обстановки;

• неустранение умышленно совершенного земельного правонарушения;

• неиспользование участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если иное не установлено Федеральным законом или договором аренды земельного участка;

• изъятие участка для государственных или муниципальных нужд;

• реквизиция участка.

При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязатель­ственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими прин­ципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, иму­щественной ответственности и обязательности выполнения). Структура договора может варьировать, однако, как правило, она имеет вид, представленный на рис. 15.14.

¹ Ст. 22 п. 8 ЗК РФ.

² Ст. 250 ГК РФ.

^;i Ст. 36 п. 1 ЗК РФ. " Ст. 22 п. 9 ЗК РФ.

⁵ Ст. 619, ст. 620 ГК РФ.

⁶ Ст. 46 п. 2 ЗК РФ.

Рис. 15.14. Структура договора аренды

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т. е. совершение сторона­ми всего комплекса действий, предусмотренных в договоре.

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторона­ми. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче объекта недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматрива­ется как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта не­движимости, а арендатора — от принятия объекта. При прекращении договора аренды объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю.