Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли 11 страница

17.2. Налог на имущество физических лиц

Налог на имущество физических лиц, так же как земельный налог, относится к мест­ным налогам и взимается непосредственно с собственника объекта недвижимо­сти. Плательщиками налогов признаются собственники объектов недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооруже­ний) независимо от того, пользуются они этой недвижимостью или нет.¹

Плательщиками налогов па имущество физических лиц являются граждане Рос­сийской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие на

¹ Механизм налогообложения имущества физических лиц регулируется: Законом Россий­ской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (в ред. от 17.07.1999 г.); Инструкцией МНС РФ от 02.11.1999 г. № 54, изданной в соответ­ствии с вышеуказанным законом; Законом Санкт-Петербурга от 30.12.1999 г. № 252-34 (вред, от 23.11.2002 г.).

территории РФ в собственности объекты недвижимости, признаваемые законом Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» объектом налогообложения.

Если объекты недвижимости находятся в долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этих объектов признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в объекте недвижимости. Аналогично определяются налогоплательщики, если объект недвижимости на­ходится в общей долевой собственности физических лиц и предприятий (органи­заций).

Если объекты недвижимости находятся в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства. При этом налогоплательщиком может быть одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними. В случае несогласованности налог уплачивается каждым из собственников в равных долях.

Налоговой базой для исчисления налога на объекты недвижимости является сумма инвентаризационных стоимостей объектов налогообложения, определяе­мая органами технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость — это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги.

Налог на объекты недвижимости уплачивается ежегодно по ставкам, устанав­ливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местно­го самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливаются в следующих пределах:

Стоимость объекта недвижимости, тыс. руб. Ставка налога, %

До 300 0,1

От 300 до 500 0,3

Свыше 500 2

От уплаты налогов на все виды имущества освобождаются граждане, требу­ющие дополнительной социальной защиты со стороны государства или имеющие особые заслуги перед Родиной: Герои Советского Союза и Герои РФ; кавалеры ордена Славы; инвалиды I и II групп; участники Гражданской и Великой Отече­ственной войн; граждане, подвергшиеся воздействию радиации, члены семей военнослужащих, потерявшие кормильца, военнослужащие и военные пенсио­неры.

Налог на объекты недвижимости не уплачивается: пенсионерами, гражданами, уволенными с военной службы, выполнявшими интернациональный долг в Афга­нистане и других странах, родителями и супругами военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, с помещений и строений, принадлежащих деятелям культуры, искусства, собственниками жилых строений, хозяйственных строений и сооружений площадью до 50 м² и др.

В случае возникновения в течение года у плательщиков права на льготы по налогу на объекты недвижимости они освобождаются от указанных платежей начиная с того месяца, в котором возникло право на льготу. Для получения льгот по уплате налогов физические лица, имеющие на них право, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы. При утрате в тече­ние года права на льготу исчисление указанных налогов производится начиная с месяца, следующего за утратой этого права. В случае несвоевременного обращения за предоставлением льготы по уплате налогов перерасчет суммы налогов произ­водится не более чем за три года по письменному заявлению налогоплательщика.

Налоги на имущество физических лиц исчисляются налоговым органом по месту нахождения объектов налогообложения. Если физическое лицо не прожи­вает по месту нахождения объекта недвижимости, уведомление на уплату исчислен­ного налога направляется в налоговый орган по месту жительства налогоплатель­щика, который обязан принять уведомление и вручить его налогоплательщику, а также взыскать и обеспечить перечисление налога на объект недвижимости в бюджет по месту нахождения объекта недвижимости.

Налог на объекты недвижимости исчисляется на основании данных об их ин­вентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года.

Если у налогоплательщика в собственности имеется несколько объектов не­движимости и они находятся на территории одного представительного органа местного самоуправления, который установил по всем объектам единую ставку налога, то налог исчисляется с суммарной инвентаризационной стоимости всех объектов. Если же ставки разные, то при переходе права собственности на объ­екты недвижимости в течении года от одного гражданина — плательщика налогов к другому (купля-продажа, мена, дарение) налог на объекты недвижимости ис­числяется и предъявляется к уплате первоначальному владельцу с 1 января теку­щего года до начала месяца, в котором он утратил право собственности на указан­ный объект недвижимости, а каждому новому собственнику налог предъявляется с момента вступления в право собственности до момента его отчуждения.

За объект недвижимости, перешедший по наследству, налог уплачивается на­следником с момента (времени) открытия наследства.

За вновь возведенные гражданами объекты недвижимости налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением. Если отдельные граждане и другие указанные выше лица, имеющие объекты недвижимости, на протяжении года воз­вели на месте их нахождения новые постройки (гаражи, сараи и др.) или произве­ли пристройки, надстройки к основным строениям, то налог за такие постройки взимается также с начала года, следующего за их возведением. В случае уничто­жения, полного разрушения объекта недвижимости взимание налога прекраща­ется начиная с месяца, в котором он был уничтожен или разрушен. Основанием является документ, подтверждающий этот факт, выдаваемый органами техниче­ской инвентаризации, а в сельской местности — органами местного самоуправления.

Налог не взимается за объекты недвижимости, не имеющие собственника, или собственник которых неизвестен, или взятые налоговыми органами на учет как бесхозные.

Налоговые органы, исчислившие налог на объекты недвижимости, вручают налогов производится равными долями в сроки — не позднее 15 сентября и 15 ноя­бря. По желанию плательщика налог может быть уплачен в полной сумме по пер­вому сроку уплаты, т. е. не позднее 15 сентября. При неуплате налога в срок нало­гоплательщику начисляется пени в размере, установленном ст. 75 Налогового кодекса.

Продажа объектов недвижимости физическим лицом} Объектами налогооб­ложения² являются все доходы, полученные в результате реализации объектов недвижимости, находившихся в собственности. Налогоплательщику предостав­ляется имущественный налоговый вычет³ (ИНВ) в суммах, полученных им в налоговом периоде (календарный год) от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, которые находятся в собственности налогоплательщика менее 5 лет. Сумма налога не должна превышать вычета 1 млн руб. Сумма вычета от продажи иного имущества, находившегося в соб­ственности налогоплательщика менее 3 лет, не должна превышать 125 тыс. руб. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика более 5 лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже названых объектов недвижи­мости.

Вместо использования права на получение ИНВ налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произве­денных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При реализации объектов недвижимости, находящихся в общей долевой либо общей совместной собственности, сумма ИНВ распределяется между совладель­цами пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации объекта, находящегося в общей совместной собственности).

При приобретении объекта недвижимости гражданином налогоплательщик имеет право на ИНВ по налогу на доходы физических лиц, установленный Нало­говым кодексом.

Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения сумм, направленных на новое строительство либо приобретение на территории Россий­ской Федерации жилого дома или квартиры в размере фактически произведен­ных расходов, но не более 600 тыс. руб., правда, без учета сумм, направленных на уплату процентов по ипотечным кредитам.

ИНВ предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации по окончании налогового периода и документов, подтверждающих право на такие вычеты, т. е. льгота доступна только после оформления права собственности на объект недвижимости. Это означает, что гражданин, заключивший договор долевого строительства, льготу не получит до оформления прав собственности.

¹ С 01.01.2001 г. налогообложение доходов физических лиц осуществляется в соответствии с положениями гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ.

² Ст. 209, 210 НК РФ.

³ Ст. 220 НК РФ.

При приобретении объекта недвижимости в общую долевую либо общую совместную собственность размер ИНВ распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную соб­ственность).

Если работодатель или иное лицо оплачивает расходы физического лица по покупке и/или строительству квартиры или жилого дома или сделка совершает­ся между взаимозависимыми физическими лицами, признанными таковыми су­дом, налоговый вычет не применяется.

Налогоплательщик имеет право использовать ИНВ только один раз. Если он не полностью использовал ИНВ, он может воспользоваться его остатком в следующие годы — до полного его использования. Повторное предоставление налогоплательщику ИНВ не допускается.

Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 86.1 Налогового кодекса РФ налоговому контролю подлежат расходы физических лиц на приобретение объекта недвижимости. Налоговый контроль проводится путем получения информа­ции от организаций, осуществляющих регистрацию прав на объекты недвижимо­сти и сделок с ними.

Если физическое лицо принимает долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства квартира будет передана в его частную соб­ственность без оформления договора купли-продажи, то законодательством не предусмотрено сообщение в налоговый орган о совершении такой сделки.

Дарение и наследование объектов недвижимости физическими лицами. Объектами налогообложения на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения, являются жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования, не взымается.

Плательщиками налога являются физические лица, которые принимают объекты недвижимости, переходящие в их собственность в порядке дарения. При этом закон не уточняет, от кого физическое лицо может получить подарок, подле­жащий обложению налогом: от физического или юридического лица. Поэтому физическому лицу придется уплатить данный налог в обоих случаях.

С 01.01.2006 г. доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от нало­гообложения в случае, если даритель и одариваемый является членом семьи и/или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца и мать) братьями и сестрами).

Таким образом, доходы, получаемые гражданами, являющимися членами од­ной семьи или близкими родственниками, при дарении недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, не будут облагаться налогом на доходы физических лиц. Для всех остальных будет действовать «жесткая» ставка налога на доходы физических лиц в размере 13%, которая не зависит от стоимости по­дарка.

17.3. Налог на имущество предприятий

Налог на имущество предприятий¹ относится к категории региональных. Уста­навливается он федеральным законом, который определяет максимальную став­ку налога, а законодательные органы субъектов Федерации — конкретные ставки в зависимости от видов деятельности предприятий.

Плательщиками налога являются: организации — юридические лица; филиа­лы, представительства и другие подразделения организаций, учреждений, име­ющие отдельный баланс и расчетный (текущий) счет; организации, образованные в соответствии с законодательством иностранных государств; международные организации и объединения, а также их обособленные подразделения, имеющие имущество на территории Российской Федерации.

Налогом облагаются основные средства (в том числе и объекты недвижимо­сти), нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе платель­щика. Для целей налогообложения определяется среднегодовая стоимость иму­щества организации.²

Налогом не облагается имущество:

• бюджетных учреждений и организаций, органов законодательной и испол­нительной власти, органов местного самоуправления, государственных вне­бюджетных фондов;

• используемое исключительно для нужд образования и культуры;

• жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражных кооперативов, са­доводческих товариществ;

• общественных организаций инвалидов, а также других предприятий, учреж­дений и организаций, в которых инвалиды составляют не менее 50% от об­щего числа работников;

• используемое исключительно для отдыха или оздоровления детей в возра­сте до 18 лет;

• Российского фонда федерального имущества, фондов имущества субъектов Российской Федерации, районов (за исключением районов в городах), горо­дов (за исключением городов районного подчинения) и др.

Стоимость имущества организации, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую стоимость:

• объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной сферы, полно­
стью или частично находящихся на балансе налогоплательщика;

¹ Налогообложение налога на имущество предприятий регулируется: Законом Российской Федерации от 13.12.1991 г. № 2030-1 «О налоге на имущество предприятий» (в ред. от 04.05.1999 г.); Инструкцией ГНС РФ от 08.06.1995 г. № 33 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий» (в ред. от 20.08.2001 г.); Инструкцией ГНС РФ от 15.09.1995 г. № 38 (в ред. от 07.04.2000 г.); законами Санкт-Петербурга от 30.12.1999 г. № 252-34 (в ред. от 23.11.2001 г.) и от 14.07.1995 г. №81-11 (вред, от 09.11.2001г.).

² В 2005 г. в стране собрано больше 100 млрд руб. по имущественному налогу.

магистральных трубопроводов, железнодорожных путей сообщения, авто­мобильных дорог общего пользования, линий связи и энергопередачи, а также сооружений, предназначенных для поддержания в эксплуатационном состоя­нии указанных объектов, и пр.;

• мобилизационного резерва и мобилизационных мощностей;

• имущества, полученного за счет безвозмездной помощи (содействия) в пер­вые 2 года, а также имущества, используемого для непосредственного осущест­вления безвозмездной помощи (содействия), на срок его использования в данных целях и др.

Законодательные органы субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления могут устанавливать для отдельных категорий плательщиков дополнительные льготы по налогу в пределах сумм, зачисляемых в бюджеты субъектов Российской Федерации.

Предельный размер налоговой ставки на имущество организаций не может пре­вышать 2% от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога на имущество организаций в зависимости от видов деятельности устанавливаются законода­тельными органами субъектов РФ. В Санкт-Петербурге установлена ставка в раз­мере 2%, для предприятий водного транспорта (пароходств) — в размере 1%.

Поскольку законодательством Российской Федерации не предусмотрен поря­док зачисления налога по месту нахождения объектов недвижимости имущества, его остаточная стоимость должна быть включена в расчет среднегодовой стоимо­сти имущества головной организации. Исчисление и уплата на объекты недви­жимости в этом случае производятся по месту нахождения организации.

Сумма платежей по налогу на имущество организаций зачисляется в бюджеты субъектов РФ по месту нахождения организации. Кроме того, организации, в со­став которых входят филиалы и иные обособленные подразделения, зачисляют налог на организации, предприятия в доходы бюджетов субъектов РФ по месту нахождения указанных подразделений.

Под обособленным подразделением организации понимается любая терри­ториально обособленная от нее структура, по месту нахождения которой обору­дованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения организации производится независимо от того, отражено или нет его создание в учредительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяет­ся указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца.

На учете в налоговом органе по месту нахождения территориально обособлен­ного подразделения должна стоять создавшая его организация, которая обязана перечислять налоги в соответствующие бюджеты по месту нахождения обособ­ленного подразделения.

Уплата налога на имущество в бюджет должна производиться по месту нахож­дения организации, ее филиалов и иных обособленных подразделений. Сумма налога определяется как произведение налоговой ставки, действующей на терри­тории субъектов РФ, и стоимости основных средств (объекты недвижимости) этих подразделений.

Сумма износа при исчислении налога на имущество предприятий определяется по нормам, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановле­ние основных фондов народного хозяйства СССР». Исчисленная сумма налога вносится в виде обязательного платежа в бюджет в первоочередном порядке с от­несением затрат на финансовые результаты деятельности предприятия. Налог уплачивается по квартальным расчетам в 5-дневный срок со дня, установленного для представления бухгалтерского отчета за квартал, а по годовым расчетам — в 10-дневный срок со дня, установленного для бухгалтерского отчета за год.

Налогообложение при доверительном управлении. Если учредителем доверитель­ного управления является физическое лицо, то необходимо учитывать, что в со­ответствии со ст. 1 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 г. № 2003-1 плательщиками налога являются физические лица, кото­рым на праве собственности принадлежит имущество, указанное в ст. 2 Закона. При доверительном управлении перехода права собственности не возникает. Следовательно, если учредителем доверительного управления является физиче­ское лицо, доверительный управляющий не обязан платить налог на имущество.

При заключении договора доверительного управления объектом недвижимо­сти между юридическими лицами следует иметь в виду, что обязанность по упла­те налога на прибыль с доходов, полученных от операций с имуществом, передан­ным в доверительное управление, также лежит на учредителе.¹

Если доверительный управляющий — российская организация с местом дея­тельности в РФ, он обязан встать на налоговый учет в налоговом органе по месту деятельности. Если доверительным управляющим является иностранная орга­низация с местом деятельности вне территории РФ либо лицо — нерезидент РФ, а учредитель доверительного управления — российская организация, то на нало­говый учет обязан встать учредитель по месту своей регистрации.

Выплата вознаграждений и возмещение расходов доверительного управляю­щего по управлению имуществом производятся за счет уменьшения доходов от использования этого имущества, что уменьшает доход учредителя. Размер и фор­ма вознаграждения управляющего предусматриваются условиями договора, воз­награждение облагается налогом в установленном порядке.

Доверительный управляющий обязан ежеквартально представлять учредите­лю выписку из бухгалтерского учета о финансовых результатах (по каждому виду налогов).

Учредитель доверительного управления исчисляет и уплачивает налог на при­быль от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, со­гласно Закону РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций».

Прибыль, причитающаяся учредителю по договору доверительного управле­ния, учитывается в формировании налоговой базы по налогу на прибыль у учре­дителя доверительного управления.

¹ Разъяснения по данному вопросу даны в п. 7 Методических рекомендаций по отдель­ным вопросам налогообложения прибыли, доведенных письмом Госналогслужбы России от 27.10.1998 г. № ШС-6-02/768.

Учредитель и управляющий в части доверительного управления должны при­менять одинаковый способ определения выручки. Убытки по договору довери­тельного управления, выявленные в отчетном периоде, отражаются так же, как прибыль.

Так как Налоговым кодексом не установлен особый порядок по уплате налога с доходов, полученных учредителем управления, уплатить налог в бюджет может как учредитель, так и управляющий, если он уполномочен на это.¹ Налог на иму­щество уплачивает учредитель управления, поскольку он остается собственни­ком имущества и продолжает учитывать его на своем балансе как имущество, пе­реданное в доверительное управление.

Бухгалтерский учет операций, связанных с осуществлением договора довери­тельного управления имуществом, ведется в соответствии с Указаниями, утверж­денными Приказом Минфина РФ от 24.12.1998 г. № 68н.

Организация, осуществляющая ведение бухгалтерского учета ценностей и опе­раций, связанных с осуществлением совместной деятельности, сообщает участ­никам договора сведения о стоимости имущества, созданного (приобретенного) в результате ее осуществления и являющегося объектом налогообложения, до срока, установленного для представления налоговых расчетов.

Продажа предприятия как имущественного комплекса облагается налогом на добавленную стоимость. Налоговая база определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия. Если предприятие продано по цене ниже балансо­вой стоимости реализованного имущества, для налогообложения применяется поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. Для налогообложе­ния цена каждого вида имущества принимается равной произведению ее балан­совой стоимости на поправочный коэффициент.

Сумма налога на добавленную стоимость, начисленная к уплате в бюджет по имуществу предприятия, отражается в учете по кредиту счета 68 «Расчеты по на­логам и сборам».

Закон РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций» не устанавлива­ет каких-либо особенностей для определения прибыли от реализации предприя­тия как имущественного комплекса, поэтому убыток от его реализации не будет уменьшать налогооблагаемую прибыль.

Налог и доходы физических лиц на прибыль и на добавленную стоимость отно­сятся к группе федеральных и полностью направляются в федеральный бюджет.

17.4. Единый налог на недвижимость

Существующая налоговая система имеет массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование земель поселений, зданий и сооружений, а налог на имущество предприятий не способствует внедрению новых технологий и тормо­зит инвестиции в модернизацию основных фондов. Введение консолидированно­го налога на недвижимость на основе рыночной стоимости объектов недвижимо-

¹ См. Постановление Пленума ВАС РФ от 28.02.2001 г. № 5.

сти снизит налоговую нагрузку на активную часть основных фондов, освободит от налогообложения машины, оборудование, часть оборотных средств (которые входят в налоговую базу налога на имущество организаций, но не являются объ­ектами недвижимости). Это может стимулировать вложения в обновление про­изводственной базы, внедрение новых технологий, развитие территорий. Еще од­ним доводом в пользу консолидированного налога является более справедливое распределение налогов, которое должно быть увязано с реальной стоимостью объектов недвижимости с учетом социально-экономических ограничений (в част­ности, платежеспособности населения).

Единый налог на недвижимость предусмотрен специальной частью Налогово­го кодекса взамен действующих налогов на имущество организаций и физиче­ских лиц и земельного налога. Концепция его введения отрабатывается в ходе эксперимента, предусмотренного Федеральным законом № 110-ФЗ от 20.07.97 г. «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери».

Проработка различных вариантов показала невозможность единовременной замены земельного и имущественных налогов налогом на недвижимость и необ­ходимость переходного периода. Поэтапное введение налога на недвижимость обеспечивается Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О проведении эксперимента по налогообложению недви­жимости в городах Новгороде и Твери"» от 21.11.1999 г. № 196-ФЗ.

С 1 января 2000 г. налог на недвижимость введен в городе Великом Новгороде решением Городской думы на основании соответствующего закона Новгород­ской области. Переход к налогу на недвижимость на первом этапе разрешен только для юридических лиц, которые являются полными собственниками земельных участков и расположенных на них объектов. Таким образом, стимулируется вы­куп земель и появляется возможность сбалансировать доходы бюджета в услови­ях сокращения налоговой базы за счет выпадения активной части капитала (дви­жимого имущества).

На втором этапе предполагаются:

1.Дополнительное введение в налоговую базу сооружений. Для этого необхо­дима доработка методики массовой оценки стоимости сооружений по за­тратному методу.

2.Введение налога на объекты недвижимости для физических лиц, — владель­цев нежилой недвижимости.

Налогообложение нежилых объектов в собственности физических лиц пред­полагается дифференцировать по видам недвижимости. Для обеспечения сти­мулирования создания единого объекта прорабатывается вопрос о повышении ставок налога на имущество физических лиц, дифференцированого по видам объектов недвижимости. Кроме того, методика определения платы за наем также будет приведена в соответствие с методикой оценки стоимости для целей налого­обложения, так чтобы собственник при переходе к уплате налога на недвижи­мость не проигрывал в сравнении с нанимателем (налог не выше платы за наем, при прочих равных).

На третьем этапе планируется:

1. Переход к налогу на объекты недвижимости физических лиц — собственни­ков индивидуальных жилых домов и квартир.

Таким образом, формируется единый объект жилой недвижимости — здание/ квартира и земля/земельная доля в праве, что позволяет рассматривать собствен­ника такого объекта как полноценного участника рынка недвижимости.

Чем эффективнее используется земля (высокий удельный вес машин, обору­дования, оборотных средств), тем выгоднее ее выкупить. При продаже земель ре­шаются две задачи: стимулирование эффективных землепользователей и вло­жений в модернизацию производства и одновременно соблюдение интересов бюджета. Муниципалитеты, продавая землю, сохраняют стабильный источник доходов в виде процента от рыночной стоимости объектов недвижимости и уста­навливают стабильные и прозрачные правила оборота недвижимости, стиму­лируют расширение класса собственников. С другой стороны, стабильное на­логообложение защищает владельцев объектов недвижимости и их инвестиции от резких изменений налогового бремени, имеющих место при индексации ста­вок земельного налога федеральными решениями, а также будет стимулировать вложения в обновление производственной базы, внедрение новых технологий, развитие территорий. Еще одним доводом в пользу консолидированного налога является более справедливое распределение налогов, которое должно быть увя­зано с реальной стоимостью объектов недвижимости с учетом социально-эконо­мических ограничений (в частности, платежеспособности населения).

Формирование единого объекта жилой недвижимости — здание /квартира и земля/земельная доля — позволяет рассматривать собственника такого объекта как полноценного участника рынка недвижимости.

Выводы

1. Изучение процессов государственного регулирования рынка недвижимости
следует производить в части:

• формирования городского пространства;

• осуществления зонирования территорий и их кадастрового учета;

• установления прав собственности на недвижимость;

• регистрации и контроля за осуществлением всех видов сделок с недвижи­мостью;

• взимания налогов на различные объекты недвижимости, находящиеся в собственности юридических и физических лиц.

2.Важная роль государства в регулировании рынка недвижимости проявляет­ся в формировании условий для создания потенциала развития рынка не­движимости, а также установления качественного правового поля взаимо­действия всех субъектов рынка.