Составляющие недвижимого имущества

Непосредственная связь с землей является важнейшим признаком недвижимого имущества и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: землю (земельный участок), усовершенствования (улучшения) и принадлежности недвижимого имущества.

Эти элементы, по сути, отражают этапы освоения человеком природы (земли), а потому возможно существование объекта недвижимости, включающего в себя лишь землю, но невозможно, чтобы объект начинался с «улучшений» и не включал в себя землю.

Естественной основой и первой составляющей любого объекта недвижимости является земля. Собственно, именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. На одном и том же участке земли можно построить разные по архитектуре, используемым материалам и назначению здания. Но одно изменить невозможно – привязанность их к определенному месту на земной поверхности.

Местоположение недвижимости – главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение – вовсе не только и не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости.

Из того, что земля является важнейшим элементом недвижимости, вытекает чрезвычайно важное положение: описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей. Приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю.

Вторая составляющая недвижимости – усовершенствования (улучшения) (improvements) земли. Под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Участок земли с усовершенствованиями - это уже иной объект недвижимости, чем необработанный участок земли. Это различие должно найти отражение и в цене объекта.

Третья составляющая недвижимости – принадлежности (fixtures). Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Вопрос о том, является ли та или иная вещь принадлежностью недвижимости, имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью.

Так, если вещь, даже являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещения), то это дает полное право продавцу отделить ее, и из элемента недвижимости превратить во вполне «движимое» имущество.

Поэтому одно из важнейших условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлежностями.

Наличие (отсутствие) принадлежностей является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его принадлежности. Итак,

недвижимое имущество = земля + улучшения + принадлежности.

Право собственности и другие вещные права объектов недвижимости определены Гражданским Кодексом Республики Беларусь. Так, объектом права собственности:

на землю является земельный участок, территориальные границы которого определяются в соответствии с законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченными органами государственного управления по земельным ресурсам и землеустройству;

на жилые помещения являются жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, комнаты, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права, требования, долги, товарные знаки и другие исключительные права.