На третьем этапе реализации сравнительного подхода рассчитываются и вносятся поправки к ценам продаж сопоставимых объектов

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (например, цена за м²), либо экономическая единица, которые называют единицами сравнения.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

- цена за 1 га;

- цена за сотку;

- цена за 1 фронтальный метр:

- цена за 1 м².

Единицы сравнения застроенных участков:

- цена за l м² общей площади;

- цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за 1 м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация и экономическое содержание поправок. Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом (см. рисунок 1.9).

На условия финансирования

На косметичес- кий ремонт

Рисунок 1.9 – Классификация поправок

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные (денежные) поправки в оценочной практике принято разделять на две группы:

а) Денежные поправки (относительные), вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки (абсолютные), вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте а).

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок. Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить ее для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Пример расчета процентной поправки на местоположение методом парной продажи. Оценивается отдельно стоящее двухэтажное кирпичное офисное здание, расположенное в Центральном округе. Аналогом оцениваемого объекта является отдельно стоящее двухэтажное кирпичное офисное здание, расположенное в Индустриальном округе. Аналог был продан за 4 000 000 руб. В базе данных оценщика имеются следующие пары сопоставимых объектов (таблица 1.7).

Таблица 1.7 - Сопоставимые объекты

Номер объекта	Местоположение, округ	Физические характеристики и назначение объекта	Цена, руб.
	Центральный округ	Одноэтажное блочное офисное здание	4 200 000
	Индустриальный округ	Одноэтажное блочное офисное здание	2 800 000
	Индустриальный округ	Двухэтажное кирпичное здание магазина	2 500 000
	Центральный округ	Двухэтажное кирпичное здание магазина	3 800 000

Объекты 3 и 4 не могут быть использованы для расчета поправки на местоположение для оцениваемого объекта, так как они имеют иное функциональное назначение и принадлежат к другому сегменту рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле:

П_мп = Ц_о-оо / Ц_о-оа , (1.7)

где П_мп - поправка на местоположение;

Ц_о-оо - цена продажи объекта, местоположение которого совпадает с объектом оценки;

Ц_о-оа - цена продажи объекта, местоположение которого совпадает с объектом-аналогом.

Поправка (в примере она равна 1,5) представляет собой коэффициент, на который умножается цена продажи аналога для получения вероятной стоимости оцениваемого объекта.

V_оо = Ц_оа ∙ П_мп , (1.8)

где V_оо - стоимость объекта оценки;

Ц_оа -цена продажи объекта-аналога.

.

Стоимость объекта оценки - отдельно стоящего двухэтажного кирпичного офисного здания, расположенного в Центральном округе, составит 6 000 000 руб. (4 00 000 ∙ 1,5).

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0.

При этом рассуждения сводятся к следующему:

1. Объект лучше аналога на 15 %, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15 %:

X = 1,0 + 15 % ∙ 1,0 = 1,0 ∙ (1 + 0,15) = 1,15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15 %, цена аналога уменьшится:

X = 1,0 – 15 % ∙ 1,0 = 1,0 ∙ (1,0 – 0,15) = 0,85

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %. Цена аналога должна уменьшиться:

1,0 = X + 15 % ∙ X = Х ∙ (1 + 0,15); X = 1/0,87

4. Аналог на 15 % хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х-15 % ∙ X = X ∙ (1,0 – 0,15); X = 1/0,85 = 1,18

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок. При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается осуществить относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если использовать экономико-математические методы расчета поправок, например, корреляционно регрессионный анализ, то можно будет вводить минимальное количество корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В оценочной практике достаточно активно применяется разработка моделей для определения взаимосвязи цены (стоимости) с характеристиками оцениваемых объектов, на основе которых далее моделируются поправки. В первую очередь это касается поправок на физические различия, в частности поправки на масштаб.

Поправка на масштаб учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем меньших зданий. Формула для расчета:

П_м = – 0,02536 ∙ (S_оо S_оа), (1.9)

где П_м - поправка на масштаб;

S_оо- площадь оцениваемого объекта;

S_оа -площадь объекта-аналога.

Скорректированная цена на размер здания (масштаб):

С_скорр = (Ц_оа / S_оа + П_м) ∙ S_оо, (1.10)

где С_скорр - скорректированная цена на размер здания (масштаб);

Ц_оа - цена объекта-аналога.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Внесение поправок может осуществляться разными методами.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Индивидуальные поправки следует вносить в определенной последовательности. Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условия финансирования.

2. Поправка на особые условия продаж.

3. Поправка на время продажи.

4. Поправка на местоположение.

5. Поправка на физические характеристики.

По итогам внесения всех поправок оценщик получает совокупность скорректированных цен аналогов.

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о стоимости объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости осуществляют в рамках четвертого этапа реализации сравнительного подхода.
На этом этапе необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае (таблица 1.8).

Таблица 1.8 - Корректировки стоимости объектов при сравнимых продажах