Основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1.1. Понятие государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом имеет несколько значений.

1. Основное определение государственной регистрации дано в п.1 ст.2 Закона о регистрации – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера, а является лишь доказательством существования зарегистрированного права.

2. В соответствии со ст.131 ГК государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость (их возникновение, прекращение, переход) и ограничения прав. Обязательность регистрации сделок устанавливается общими нормами (ст.131,164 ГК) и рядом специальных норм. Таким образом, государственная регистрация – это императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость.

3. Участники гражданского оборота реализуют нормы правового института недвижимости в форме осуществления предоставленных полномочий по своему усмотрению. Но реализация правовых норм для закрепления и признания прав на недвижимость – это форма применения права компетентным государственным органом. Законодатель предоставил право органам Росрегистрации принимать участие в правовом регулировании отношений по поводу недвижимости не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений. В этом смысле государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности органов Росрегистрации.

4. Под термином «государственная регистрация» следует понимать не только сам юридический акт внесения записи о праве или сделке в ЕГРП, но также и всю совокупность действий органов Росрегистрации по совершению этого акта. В этом смысле государственная регистрация – это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с законом.

2.1.2. Цели, задачи и принципы государственной регистрации

Необходимо выделять следующие цели:

· правовая цель – обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость;

· социальная цель – обеспечение законности оборота недвижимости, защита прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц;

· экономическая цель – обеспечение благоприятного инвестиционного климата, «прозрачности» рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов;

· информационно - управленческая цель – обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость.

Основными задачами системы госрегистрации являются:

· регистрация прав собственников, обладателей иных вещных прав на недвижимое имущество;

· проверка законности и регистрация заключаемых сделок с недвижимостью в соответствии с ГК;

· регистрация ограничений (обременений) прав, в т.ч. возникающих в силу закона и актов уполномоченных органов;

· ведение и хранение Единого государственного реестра прав;

· выдача информации из Единого государственного реестра прав.

Принципы государственной регистрации могут быть разделены на общие и специальные.

1. Общие принципы:

· принцип законности или легалитета (абз.1 п.1 ст.2 Закона о регистрации);

· принцип гласности и публичности (п.4 ст.131 ГК);

· принцип диспозитивности или заявительного характера госрегистрации (п.3 ст.131 ГК);

· принцип достоверности (абз.2 п.1 ст.2 Закона о регистрации).

2. Специальные принципы:

· документальный формализм. Закон о регистрации подробно регламентирует процедуру и место регистрации, действия участников регистрационного процесса, основания для регистрации, требования к документам и порядок их предоставления, сроки совершения определенных действий;

· принцип специальности. Регистрационная запись осуществляется по каждому объекту недвижимости (ст.12 Закона о регистрации);

· принцип зеркальности. Сама по себе госрегистрация не создает правоотношений по поводу недвижимости, она только отражает, фиксирует права, приобретенные в гражданском обороте недвижимости (п.1 ст.2 Закона о регистрации);

· единство системы регистрации, процедуры регистрационных действий и реестра прав независимо от объекта недвижимости и региона (п.1 ст.2 Закона о регистрации);

· Единый государственный реестр прав во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке (п.10 Правил ведения ЕГРП);

· принцип преемственности, признания прав, возникших до момента вступления в силу Закона о регистрации (п.1 ст.6 Закона о регистрации);

· принцип первичной регистрации. Регистрация перехода, ограничений права, сделки только после регистрации первичного права в ЕГРП (п.2 ст.6, п.2 ст.13 Закона о регистрации);

· приоритет ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (принцип старшинства). Согласно Закону регистрация проводится в последовательности, определенной порядком приема документов (п.7 ст.16), а в процессе регистрации проводится проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав и устанавливается отсутствие противоречий между ними и заявленным правом (п.3 ст.9, п.1 ст.13);

· принцип платности (п.1 ст.13, п.1 ст.8, ст.11 Закона о регистрации).

2.1.3. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Правовое регулирование государственной регистрации осуществляется исключительно федеральными нормативными правовыми актами. Согласно п.1 ст.3 Закона о регистрации правовую основу государственной регистрации прав составляют:

· Конституция РФ;

· Гражданский кодекс РФ;

· Закон о регистрации;

· иные федеральные законы;

· издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации:

а) Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, определяющие организацию системы регистрации и процедуру регистрационной деятельности;

б) нормативные правовые акты субъектов РФ о поэтапном создании органов, осуществляющих госрегистрацию;

в) нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области госрегистрации, уполномоченного на разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав.

Абсолютный приоритет над нормами, регулирующими регистрацию прав, имеют нормы ГК РФ, которыми следует руководствоваться в случае расхождения с нормами о государственной регистрации (п.6 ст.131 ГК, п.1 ст.2 Закона о регистрации).

Сфера применения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - на всей территории Российской Федерации. Действие Закона о регистрации не распространяется на отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.

2.1.4. Нормы о государственной регистрации в системе права

Правовойинститут государственной регистрации может быть отнесен к смешанным институтам, поскольку содержит нормы, характерные для разных отраслей права: гражданского права, наследственного и семейного права, административного права, земельного права, гражданско-процессуального права и др. Таким образом, госрегистрацию можно выделить в комплексную отрасль законодательства, возникшую из сочетания норм указанных отраслей права.

С этой точки зрения предметом государственной регистрации является совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности органов Росрегистрации. Государственная регистрация представляет собой административный акт, внедренный в гражданские правоотношения. Поэтому государственную регистрацию прав на недвижимость можно выделить в подотрасль гражданского права.

Для госрегистрации характерно сочетание, с одной стороны метода гражданского права, основанного на равенстве всех участников гражданского оборота и добровольности приобретения ими гражданских прав и обязанностей, с другой стороны, административно-правового метода регулирования отношений, возникающих в процессе государственного управления и основанных на властных полномочиях государственного органа. Можно заключить, что методом государственной регистрации является гражданско-правовой метод, дополненный административно-правовыми методами регулирования.