Глава 1. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в разрезе зарубежного и отечественного законодательства

В русском гражданском праве признание прав со стороны органов власти носило название «укрепление вещных прав». По мнению Д.И. Мейера, укрепление права есть «установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права».

В России приобретение земельных участков по гражданско-правовым сделкам долгое время не вызывало интереса общественной власти и сопровождалось обрядами с целью сохранения в памяти присутствующих, включая свидетелей, воспоминания о передаче недвижимости.

Только с XVI в. публичная власть начинает участвовать в процедуре передачи поземельной собственности. Частные лица - площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретающее лицо считалось собственником вотчины или поместья.

Во времена Петра I установился иной порядок, имевший преимущественно фискальные цели. С 1701 г. укрепление прав осуществляют официальные лица – крепостные писцы, работающие под началом надсмотрщика в Палате крепостных дел. Кстати, именно в Указе Петра I о единонаследии 1714 г. появляется термин «недвижимое имущество».

В дореволюционной России защиту имущественных интересов граждан обеспечивал отдел имущественных прав. Система, регулировавшая имущественные отношения подданных Российской империи в гражданском обороте, получила название “нотариальной” системы регистрации прав. Акт (договор) о купле-продаже недвижимости, называемый купчей крепостью, совершался младшим нотариусом и являлся нотариальным актом. После утверждения акта старшим нотариусом он превращался в акт крепостной и вносился старшим нотариусом в крепостную книгу (запись о сделке). Запись о праве приобретателя и ограничения права собственности вносились в реестр крепостных дел. Кроме того, дореволюционное законодательство предусматривало процедуру ввода во владение с последующей отметкой в реестре крепостных дел. Эти крепостные книги и реестры к ним можно без преувеличения назвать прообразом существующего ныне Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Переход к рыночным отношениям обусловил возвращение в гражданское право России в конце XX в. термина «недвижимое имущество» и введение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сфера недвижимости, перестав быть монополией государства, стала привлекательной не только для начинающих предпринимателей, но и для лиц, преследующих преступные цели. Поэтому дальнейшее развитие рынка недвижимости потребовало усиления роли государства в регулировании соответствующих отношений.

Принятие в 1994 г. нового Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК), установившего необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.131 ГК) предопределило принятие в 1997 г. Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Данные законодательные акты определили организационно-правовые основы создания в России принципиально новой и по форме, и по содержанию деятельности системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В истории создания системы регистрации в современной России можно выделить три этапа:

1. 01.01.1995 г. (вступление в силу части первой ГК РФ) – 31.01.1998 г. (вступление в силу Закона о регистрации): этап подготовки нормативно-правовых актов, определяющих порядок создания и деятельности учреждений юстиции по регистрации прав.

2. 31.01.1998 г. – 01.01.2000 г.: этап создания учреждений юстиции по регистрации прав.

3. 01.01.2000 г. – 01.01.2005 г.: этап развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

01.01.2005 г. учреждения юстиции по регистрации прав преобразованы в федеральный орган исполнительной власти – Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию) и ее территориальные органы. В настоящее время систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно считать практически устоявшейся.

В зависимости от предмета регистрации все существующие в мире системы регистрации можно разделить на две большие группы:

· в титульных системах объектом регистрации являются права;

· в актовых системах объектом регистрации являются сделки.

Система регистрации прав (центрально-европейская модель регистрации) принята в Германии, Австрии, Швейцарии, Эстонии. Отличительный признак – внесение записи в поземельную книгу имеет следствием возникновение права. Главный принцип – «без регистрации нет права». Система Торренса, получившая распространение в Австралии, Новой Зеландии, Канаде и в ряде африканских стран, близка к системе регистрации прав: регистрации подлежат права и обременения. Переход права собственности осуществляется по заявлению продавца.

Консенсуальная система регистрации правоустанавливающих документов существует во Франции и в Италии. По общему правилу регистрация не обязательна. Для перехода права собственности достаточно соглашения о предмете сделки и его цене. Англо-американская система регистрации сделок (документальная система регистрации) оставляет внесение записи в реестр на свободное усмотрение сторон. Это скорее система учета документов, поскольку регистрация является лишь технической операцией. Переход права собственности происходит в результате заключения договора и вступления во владение. Покупатель восстанавливает цепочку предшествующих документов на приобретение недвижимости сам или с привлечением адвокатов и страховых компаний, компенсирующих недостаточность законодательных средств.

Система регистрации в России построена по аналогии с системой регистрации прав, существенным дополнением которой является необходимость регистрации не только возникновения, прекращения, ограничения прав на недвижимость, но и некоторых видов сделок с недвижимостью. Таким образом, в России фактически объединены обе системы регистрации с учетом дореволюционной отечественной практики.

При изучении данной темы можно использовать учебное пособие Кирсанова А.Р. «Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации» – М.: Палеотип; 2002.