 |
Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | |
Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права на жилые помещения
|
|
5.1.1. Требования к договору купли-продажи
Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК).
Следует отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем. Данные сведения могут быть внесены непосредственно в текст договора, тогда договор будет иметь силу акта приема-передачи. В таком случае отдельный документ о передаче имущества не составляется.
Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости, в частности, жилых помещений.
Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства (п. п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации и п. 18 Правил ведения ЕГРП).
Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений); дата рождения; место проживания; наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).
Для юридических лиц указываются: полное наименование, включая организационно-правовую форму; место нахождения; реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации); индивидуальный номер налогоплательщика.
Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности). Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно. Необходимые в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 ГК согласия их законных представителей и попечителей могут быть выражены в договоре или представлены отдельными документами.
Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
1. Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации. Должны быть указаны:
· вид (название) объекта: здание, жилой дом, квартира и т.п.;
· адрес (местоположение);
· литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
· этажность объекта;
· этаж и номера помещений на поэтажном плане;
· площадь объекта.
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
2. Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома является передача права на занятый ими и находящийся в собственности продавца участок. На государственную регистрацию могут быть предоставлены как общий договор, предметами которого являются земельный участок и находящееся на нем строение, так и одновременно два самостоятельных договора. В противном случае необходимо представить документы, подтверждающие отсутствие принадлежности на праве собственности земельного участка продавцу строения.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:
· местоположение участка;
· площадь участка;
· кадастровый номер участка;
· категория земли (целевое назначение);
· разрешенное использование участка;
· обременения участка и ограничения его использования.
3. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК).
Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, кадастровой (нормативной) ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.
При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).
4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК).
Сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:
· наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. ст. 675, 677 ГК);
· ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК);
· получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. ст. 586, 602 ГК);
· отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).
До 1 января 2005 г. право пользования жилым помещением при его отчуждении сохраняли члены семьи собственника. В настоящее время согласно п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Вышеперечисленные четыре условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.
Необходимое условие - указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
5.1.2. Регистрационные действия
Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК).
Договор купли-продажи недвижимости жилого назначения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
При купле-продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю.
Для купли-продажи недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома) порядок установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 г. N 233. При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:
1) регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК);
2) регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК).
Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на проданное помещение.
В соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации необходимым условием регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права на недвижимость является регистрация в ЕГРП ранее возникшего права продавца (до 31.01.1998 г.). Если продавец приобрел недвижимость после указанной даты, но не зарегистрировал свое право в ЕГРП, у него не возникло права собственности, такое лицо не обладает правомочиями по отчуждению недвижимости и не может заключать сделки по ее поводу.
Заявление о регистрации ранее возникшего права продавца может быть принято одновременно с заявлением о регистрации сделки и перехода права к покупателю. В этом случае все три регистрационных действия совершаются одновременно в течение месячного срока (разумеется, без выдачи свидетельства продавцу). В этом случае регистрация права продавца проводится без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации).
Купля-продажа и залог в силу закона. 1. Если договором продажи предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа), то, если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК).
2. Залог в силу закона возникает и в случае приобретения или строительства жилого дома или квартиры за счет кредита банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке).
В таких случаях производится еще одно регистрационное действие: регистрация залога (ипотеки) в силу закона как ограничения права покупателя в пользу залогодержателя - продавца.
Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при купле-продаже являются диспозитивными, они действуют, если соглашением сторон не предусмотрено иное, т.е. договором может быть установлено, что залога при оплате в кредит или рассрочку не возникает.
Регистрация залога в силу закона при купле-продаже в кредит производится без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы. Запись об ипотеке производится одновременно с записью о праве собственности покупателя и под тем же регистрационным номером. По ходатайству продавца ему может быть выдана выписка из ЕГРП.
Запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества. Если права залогодержателя были удостоверены закладной, то запись об ипотеке погашается по заявлению законного владельца закладной.
Удостоверение проведенной регистрации договора купли-продажи и перехода права на жилое помещение. После регистрации договора на всех подлинных экземплярах договора купли-продажи жилого помещения проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация" с указанием вида сделки (договор купли-продажи) даты и номера регистрации, заверенный подписью регистратора.
Регистрация перехода права к покупателю удостоверяется свидетельством и простановкой штампа о государственной регистрации права на договоре. Если регистрируется право общей долевой собственности покупателей и каждый из них представляет свой экземпляр договора, то в штампе указываются реквизиты регистрации его права. Если регистрируется переход прав на несколько проданных по одному договору объектов недвижимости (например, жилой дом с земельным участком), в штампе указываются наименования объектов и реквизиты регистрации о права на каждый объект.
Если одновременно с регистрацией перехода права производится регистрация ипотеки в силу закона, в свидетельстве о праве собственности покупателя в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Залог в силу закона", на всех подлинных экземплярах договора проставляется штамп о государственной регистрации залога в силу закона.
5.1.3. Документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, определяется:
· общими положениями гражданского законодательства о купле-продаже;
· особенностями продажи отдельных видов недвижимости (жилых помещений, земельных участков, иной недвижимости);
· правосубъектностью сторон (физические и юридические лица);
· способом заключения договора (непосредственно продавцом или покупателем, через представителей, на торгах);
· наличием записи о ранее возникшем праве продавца в ЕГРП.
Перечень документов, представляемых на регистрацию договора и перехода права следует смотреть в разделе 3 настоящих методических рекомендаций (подразделы «Документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав», «Дополнительные документы для государственной регистрации прав»). При изучении темы обратить внимание на требования к документам при продаже доли в праве собственности на жилое помещение, на требования к документам, представляемым на государственную регистрацию договоров купли-продажи жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние или являются собственниками, а также на особенности участия супругов в совершении сделок с жилыми помещениями.
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 593 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!
