Факторы, оказывающие влияние на рыночную оценку объектанедвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или наиболее вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

Факторы могут быть подразделены на объективные и субъективные. При определенной условности такого деления оно группирует факторы, зависящие и независящие от воли отдельно взятого участника конкретной сделки.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части не определяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.). Анализ этих факторов, относящихся к области индивидуальной психологии, а не экономики, выходит за рамки оценки рыночной стоимости недвижимости.

Объективные факторы по своей сути относятся как к экономическим так и технико-эксплуатационным, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок. Сделки же формируются под влиянием различных факторов составляющих случайную величину среднего уровня цен.

Экономические факторы подразделяются на внешние (макроэкономические) и внутренние (микроэкономические). К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины, и др.); уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. Макроэкономические факторы являются инерционными, существенно влияющими на долгосрочную динамику общего уровня цен на квартиры и на изменение их структуры (т. е. соотношения цен между разными группами аналогичных квартир). В краткосрочном плане (примерно в рамках одного месяца) факторы можно назвать постоянными, а их общую конъюнктуру рынка — фиксированной.(На практике наблюдалось одно существенное исключение: это — валютный курс. Однако на цены в долларах он непосредственно не влияет. А его влияние на рублевые цены учитывалось путем определения цены недвижимости в долларах с ее последующим пересчетом в рубли по курсу на момент сделки.). Их совокупное влияние проявляется в динамике и в текущем среднемесячном уровне рыночных цен на квартиры.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей.

При определении набора параметров, используемых для сравнения квартиры, требуется учитывать наличие доступной для анализа рыночной информации, необходимой чтобы отразить в модели оценки влияние этого параметра на стоимость квартиры. Окончательный выбор набора параметров квартиры, используемых в модели, зависит и от подхода к ее построению (спецификации) и калибровке.

На примере однокомнатной квартиры рассмотрим расчёт её рыночной стоимости способом анализа парных продаж.

Исходная информация: Однокомнатная квартира в Советском районе г. Гомеля по улице Б. Хмельницкого. Первый этаж 5-ти этажного панельного дома (1/5). Площадь квартиры: общая/жилая/кухня – 30/18/6 . Есть застеклённый балкон. Квартира без ремонта, состояние удовлетворительное, санузел совмещён с ванной комнатой. Хорошо развитая инфраструктура. Остановка общественного транспорта рядом с домом. Квартиру нужно продать срочно.

Для расчёта рыночной стоимости однокомнатной квартиры выберем из СМИ объекты аналоги и используя поправки на отдельные факторы рассчитаем их цену. Учитывая что из практики оценщиков для более точного расчёта необходимо брать ни менее 3-х пар, возьмём за основу 5-ть вариантов.

Порядок оценки:

1) Определяем рыночную стоимость объектов аналогов в у.е. по курсу нац. банка Республики Беларусь в долларах США, используя фактор отличия наружных стен жилых домов с квартирами находящимися не на крайних этажах в хорошем состоянии:

Таблица 3.

Материал стен	объекты аналоги № 1	объекты аналоги № 2	объекты аналоги № 3	объекты аналоги № 4	объект аналог № 5	Средняя величина
Кирпичные
Панельные
Разность
Мода

Расчёт поправки будем делать исходя из усреднённых показателей найденных цен:

Тогда рыночная стоимость квартиры с учётом поправки на панельный дом будет следующая: 35000 – 5800 = 29200 долл.

При использовании показателя моды на разницу полученных цен, мы можем определить поправку в размере 6000 долл. тогда рыночная стоимость квартиры будет: 35000 – 6000 = 29000 долл.

Аналогично данному примеру рассчитаем поправки на цену и по другим факторам. При подборе вариантов аналогов квартир для расчёта, в данных объектах должны присутствовать факторы, поправки к которым уже проводились. Например, если мы посчитали поправку на материал стен, то при расчёте на следующую поправку, берутся квартиры с одинаковыми наружными стенами, в противном случае в определяемой поправке будет находиться и предыдущая. Не редко из-за отсутствия возможности выделить каждую поправку отдельно, берутся объекты с несколькими факторами отличия, и поправки определяются в совокупности. Например: - для заданной однокомнатной квартиры находим объекты аналоги определения поправок на факторы отличия по этажности и наличию балкона.

Таблица 4.

Этажность и наличие балкона	Объекты аналоги № 1	Объекты аналоги № 2	Объекты аналоги № 3	Объекты аналоги № 4	Объекты аналоги № 5	Средняя величина
Не крайние этажи с балконом
Крайний (первый или последний) этаж без балкона.
Разность
Мода

На основании данных приведенных в таблице по объектам аналогам вычисляются поправки на этаж и наличие балкона.

С применением моды поправка будет составлять 500 долл.

Расчёт оставшихся поправок с подбором объектов аналогов

Таблица 5.

Наименование фактора отличия.	Объекты аналоги № 1	Объекты аналоги № 2	Объекты аналоги № 3	Объекты аналоги № 4	Объекты аналоги № 5	Средняя величина
Площадь кухни более 7 м. кв.; с/у раздельный с ванной комнатой.
Площадь кухни от 6 до 7 м. кв.; с/у совмещён с ванной комнатой.
Разность
Мода
Состояние квартиры хорошее.
Состояние квартиры удовлетворительное.
Разность
Мода
Хорошо развитая инфраструктура.
Плохо развитая инфраструктура.
Разность
Мода

Как видно из таблицы 5 поправки на отличия квартир аналогов по различным факторам будут составлять:

На площадь кухни и совмещённость санузла с ванной комнатой:

С применением показателя «моды» - 3500 у.е.

На состояние состояния квартиры:

С применением показателя «моды» - 2000 у.е.

На имеющуюся инфраструктуру:

С применением показателя «моды» - 2000 у.е.

Следует отметить, что состояние квартиры имеет относительно-индивидуальный характер. Стоимость ремонта в квартирах может доходить до 10000 у.е. и выше, но полная стоимость ремонта в квартире очень редко может найти отражение в её стоимости, а следовательно и поправках, очень часто даже половины стоимости в ремонт квартиры не возможно вернуть, поэтому фактор сравнения на состояние имеет важную роль при рыночной оценке и носит индивидуальный характер для каждого случая определения стоимости. Только квартиры имеющие очень большой спрос на рынке могут позволить использовать максимальную поправку на состояние (ремонт) к их рыночной цене. Аналогично можно сказать и об инфраструктуре:- в одних случаях очень важно нахождение близко с квартирой детского сада и школы, в другом случае места работы и остановки общественного транспорта, в третьем магазина и поликлиники и т.п. Определение «развитая инфраструктура» - имеет обширный характер, поэтому поправки берутся от максимального до минимального их количества.

Вычислив необходимые поправки, берём среднюю рыночную стоимость объекта аналога из любых пар анализа и слаживаем (вычитаем) полученные данные. Для расчёта из табл. 3 возьмём среднюю рыночную цену квартиры в кирпичном доме и проведём её к рыночной стоимости заданной квартиры:

35000 – 6000 – 960 – 2600 – 1600 + 2000 = 25840 у.е.

Учитывая наличие погрешностей при расчёте поправок делаем корректировку на точность расчёта в размере 5% от полученной суммы.

δ =

у.е .

При использовании моды рыночная стоимость квартиры составит:

у.е.

Как видим из полученного результата отличие первоначального расчёта от расчёта с применением моды, составляет в 882 у.е., что хотя и не носит сильное отличие, имеет свою рыночную цену.

В приведенном выше примере не применялись расчёты с использованием медианы, использование которой наиболее характерно для моды, и можно было не находя среднего значения по каждому ряду объектов – аналогов рассчитать только медиану. Например, табл. 3 на основе ранжированного ряда (распределённого в порядке возрастания), объектов – аналогов в кирпичном доме, медиана будет составлять 35500 у.е. Если бы в данном ряду было не пять, а шесть объектов – аналогов:

Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости, используя данные таблицы 3 на примере медианы и моды сведём в таблицу 6.

Таблица 6.

Материал стен	объекты аналоги № 1	объекты аналоги № 2	объекты аналоги № 3	объекты аналоги № 4	объект аналог № 5	Медиана
Кирпичные
Панельные
Разность
Мода

Как видим из полученных данных разница медиан по двум объектам - аналогам составит 6000 у.е. что будет соответствовать выделенной величины моды. Аналогично можно определить поправки и по остальным факторам. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки способом парных продаж можно свети к следующему порядку:

1) Определение способа расчёта средней рыночной стоимости объекта – аналога:

· способом средних величин;

· способом выделения медианы и моды.

2) Выделение пар объектов - аналогов по каждому фактору отличия или несколько факторов объединённых в один объект.

3) Расчёт поправки по каждому фактору отличия оцениваемого объекта по сравнению с объектом-аналогом.

4) Выбор расчётной рыночной цены оцениваемого объекта - аналога используя среднюю величину объектов – аналогов. За основу наиболее подходит средняя рыночная цена объектов-аналогов с наибольшей поправкой.

5) Расчёт рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости с использованием поправки на точность.

6) Расчёт рыночной стоимости квартиры с поправкой на срочность, которая берется, как правило, от 5% до 15% ниже установленной цены (в зависимости от срочности продажи для расчёта обычно берётся 10%). И хотя данная поправка имеет место в основном при срочной реализации недвижимости (постановление суда, погашение кредита, срочная покупка и т.п.), не редко она используется и в случаях, где рыночная цена имеет значительные колебания.

Учитывая, что квартира в разбираемом примере требует срочной продажи: = ~24420 у.е.

Использование корректировок на точность и срочность, является прерогативой оценщика и имеет большое значение в точности определения рыночной цены заданной недвижимости, основанной на его опыте выбора и их применения.

На сегодняшний день поправочные коэффициенты при определении рыночной стоимости квартир в некоторых областях и регионах задаются установленными величинами, что не всегда даёт положительный результат и требует постоянного уточнения в зависимости от колебания цен на рынке недвижимости.

При подборе объектов-аналогов, необходимо учитывать вероятность нахождения отдельных продаж по цене, значительно отличающейся от общего количестваанализируемыхобъектов недвижимости. Такие продажи при определении рыночной стоимости могут оказывать влияние на корректировку цены, поэтому желательно их не учитывать, а в случае учёта использовать при определении поправок только медиану и моду.

Таблица 7.

Обязательные характеристики, требуемые при описании объектов недвижимости согласно СТБ 1098-98.