Расчёт стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа парных продаж

Парными продажами (pairedsales) называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую необходимо оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене оцениваемого объекта.

Данный способ заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Анализ базируется на сборе, записи и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости. Базовую модель данного подхода можно представить в виде определения:

Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сопоставимого с ним объекта недвижимости с учётом суммы прибавленных или корректировок на определённые поправки:

(2.1)

где: — рыночная стоимость объекта оценки;

— рыночная цена продажи сравнимого объекта аналога;

— совокупная поправка к цене продажи, выраженная в деньгах;

n – количество объектов аналогов;

i – принимаемое для сравнения отличие от объекта оценки;

m – количество поправок по объектам аналогам;

k – поправка к объекту оценки.

корректировка на точность (1-5%) процент данной корректировки берётся оценщиком исходя из имеющейся практики оценки квартир и учёта наличия повторения факторов отличия при расчёте поправок. Для расчёта в данном пособии, мы возьмём за основу 5% от полученной рыночной стоимости объекта недвижимости после учёта полученных поправок.

Оценка недвижимости с использованием данного подхода относится к наиболее распространённому способу рыночной оценки – методу сравнения продаж, данный метод обычно используется на активных рынках недвижимости, когда можно найти достаточное количество проданных объектов, сходных с оцениваемым. Корректировка на точность берётся оценщиками на основании полученного опыта оценки для различных объектов недвижимости. Данная корректировка не всегда имеет место при расчёте стоимости методом парных продаж, но практическое её применение позволяет более точно определить рыночную стоимость.

Порядок применения способа парных продаж можно разделить на несколько этапов:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке. Условия сопоставимости: в той ли рыночной зоне находится проданный объект и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия даты продажи и даты оценки. Данные могут быть получены из различных источников. К ним относятся:

Ø различные средства массовой информации (СМИ);

Ø сообщения сторон совершивших сделку с недвижимостью;

Ø квалифицированные экспертные заключения о проданных объектах;

Ø новости с рынка недвижимости, включая риэлтерские компании;

Ø рекламные объявления;

Ø собственное досье оценщика.

К источникам получения информации можно также отнести: материалы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, судебных заседаний, архивов кредитных институтов (банков, страховых компаний), информация риэлтеров, агентов по операциям с недвижимостью и брокеров по недвижимости; данные нотариальных контор, электронных баз включая интернет (интернет – магазин; интернет-сайты и т.п.), и т. д.

Особенно важны данные по последним продажам сопоставимых объектов, выбираемых для сравнения. Следует (по возможности) проверить информацию о сделках: данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между близкими, заинтересованными или тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).
Этап 2. Сравнение найденных (подобранных) объектов - аналогов с объектом оценки и выявление параметров, по которым они отличаются. Эти отличающиеся параметры будут являться элементами сравнения.
Этап 3. Расчёт поправок по элементам сравнения, учитывающих различия между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. При этом поправки рассчитываются и вносятся в цену продаж сравниваемых объектов недвижимости. Особое внимание следует уделять так называемым временным поправкам (на дату оценки ), - поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках. Например: использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики, политические факторы.

Этап 4. Согласование скорректированных цен между собой для получения единого значения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сложение или вычитание поправок и получение итоговой рыночной цены объекта оценки.

На практике для оценки рыночной стоимости одного объекта используется не менее трех, сопоставимых по разным критериям с объектом оценки, объектов-аналогов недвижимости.

Сопоставимые объекты, как правило, различаются местоположением, площадью, материалом стен дома и его кровлей, инфраструктурой, состоянием, физическим и моральным износом (годом постройки), площадью комнат и кухни; планировкой помещений, этажностью и др. характеристиками изложенными в табл.1.

Чтобы сопоставить или сравнить данные выше критерии между собой, не редко приходится приводить их к общей единице сравнения. Такой единицей сравнения может быть либо физическая единица сравнения (цена 1 , 1 , 1 м. пог., 1 сотка, 1 га.) либо экономическая единица сравнения (цена комнаты, квартиры, участка, этажа, дома, гаража и др.). Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи: валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.

Для определения величины поправок используют следующие способы:
– анализ парных продаж;

– регрессионный анализ;