Регрессионный анализ при оценке объекта недвижимости

При наличии достаточного количества данных по ценам объектов-налогов в практике оценки всё чаще начинают использовать метод регрессионного анализа.

Регрессный анализ позволяет установить соответствие между ценой объекта недвижимости с учётом влияющих на её цену факторов. Такой анализ является односторонней вероятностной зависимостью между исследуемыми случайными характеристиками (величинами) и выражается функцией y где y – зависимая переменная, а x = …. n независимых переменных.

Определение величины поправок при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессионного анализа основано на применении серии математических формул, например:

Х (2)

где — рассчитываемая величина поправки на стоимость объекта недвижимости;

В — коэффициент, полученный для единицы сравнения;

X — найденные (замеренные) данные для оцениваемого объекта недвижимости.
Или: Х + a + c +……+ n, (3)

где а,с,...,n положительные или отрицательные поправочные коэффициенты. По количеству переменных регрессия может быть парной и множественной, а по виду связи линейной и нелинейной.

На различных секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные модели типа:

(4)

Эта модель линейной регрессии цены от площади квартиры .

где А — некоторая постоянная величина.

различные переменные, характеризующие те или иные
факторы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости и величина корректировки.

Алгоритм простой линейной регрессии так подбирает значения константАи К, чтобы по анализируемой выборке квартир минимизировать сумму квадратов отклонений оценок квартир по этой формуле от реальных цен квартир.

Корреляция – это статическая зависимость между случайными величинами, не имеющими строго функционального характера, при которой изменение математического ожидания одной случайной величины приводит к изменению математического ожидания другой случайной величины.

Корреляция бывает парной, частной и множественной.

Парная – показывает связь между двумя признаками (результативным и факторным или между двумя факторными).

Частная - означает зависимость между результативным и одним факторным признаком при фиксированных значениях других.

Множественная – показатель зависимости результативного и двух или более факторных признаков, используемых при анализе.

Корреляционный методв оценке недвижимости – метод применяемый при индивидуальной оценке объекта недвижимости при котором производится:

Ø установление связи между стоимостью и потребительскими параметрами объекта;

Ø обоснование порядка расчёта корректирующих поправок;

Ø выяснение основных характеристик влияющих на цену;

Ø получение зависимостей для расчёта нормативных затрат и др.

Корреляционный анализ – это метод математической статистики, который позволяет описать форму аналитической зависимости показателя от параметра-аргумента рассчитав искомый показатель при заданных значениях параметров и установив надёжность получаемого результата.

Задача корреляционного анализа – количественное определение тесноты связи между признаками (при парной корреляции) и множеством факторных признаков (при многофакторной связи). Теснота связи называется коэффициентом корреляции.

Однако применение таких моделей возможно лишь при наличии больших массивов информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.

Общая группировка используется на активном рынке где, может быть найдено достаточное число сравнительных продаж, с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод может быть использован при наличии относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнивать оцениваемый объект в целом, чтобы определить лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую недвижимость от сопоставимых проданных объектов. Если разброс цен невелик, например, около 1%, то можно с уверенностью сказать, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж. Например, оценщик выявил три сопоставимых квартиры. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки. Оценщик нашел следующую информацию табл. 2.

Таблица 2.

Сопоставимый объект недвижимости	Продажная цена, (долл.)	Качество по сравнению с оцениваемым объектом недвижимости.
2-х комнатная квартира		удовлетворительное
2-х комнатная квартира		хорошее
2-х комнатная квартира		удовлетворительное
2-х комнатная квартира		хорошее

Разброс цен между квартирами 38500 – 37000 = 1500 долл., т.е. около 2%. Следовательно, возможно применение метода общей группировки. Наименьшее значение – 37000 долл. Наибольшее значение – 38500 долл. Стоимость квартиры (37000+38500) / 2 = 37750 долл. Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в двух основных формах: в денежном выражении и в процентах. Поправки в денежной форме это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта. Процентные поправки используются в том случае, если сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой ± или кумулятивной основе. Независимую ± основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут учитывать корректируемые характеристики независимо друг от друга. При расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются или вычитаются. Кумулятивные процентные поправки используются, когда учет каждой корректирующей характеристики производится с учетом наличия других характеристик. При расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются. При корректировке цены обычно вносятся поправки на следующие характеристики:

1. Время.

2. Местоположение:

а) экология;

б) доступ;

в) связь.

3. Условия продажи:

а) обычные или кредитные;

б) мотивировки и знания покупателя и продавца.

4. Условия и сроки финансирования:

а) коэффициент ипотечной задолженности;
б) процентная ставка;

в) срок кредита.

5. Физические характеристики:

а) год постройки и физические параметры;

б) качество строительства и эксплуатации;

в) удобства.

6. Функциональная пригодность.