Расчет валового рентного мультипликатора

Аналог	Цена продажи, у.е.	ПВД	ВРМ
А В С			5,43 4,8

ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 (5 + 5,43 + 4,8): 3.

Ц_об =150000 у.е. • 5 = 750000 у.е.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объек­том оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка

недвижимости;

• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операцион­ных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) про­даж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определя­ется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап= (∑(ЧЧОia::Ц_iа)):m,

где К_кап – общий коэффициент капитализации;

ЧОДia. – чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цi_а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

3) далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле

Цоб = ЧОД₀ • К_кап = ЧОД₀ *[∑(ЧОДia:Цia,):m,

где ЧОД_о – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у.е.

Таблица 7

Информация о сделках купли-продажи

Аналог	Чистый операционный доход, у.е.	Продажная цена	Расчетный К кап
А	5000	35000	-
В	40000	500000	0,08
С	35000	350000	-

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцениваемо­го объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Ц_об = 50000 у.е.: 0,08 = 625000 у.е.