Понятиеи виды права общей собственности

Имущество может принадлежать на праве собственности не толь­ко одному лицу, а нескольким лицам одновременно. В таком случае возникают отношения общей собственности.

Право общей собственности — это право двух и более лиц на один _и тот же объект, который может состоять из одной вещи или из сово­купности вещей. Эти вещи могут быть делимыми или неделимыми, однако как объект права собственности они являются единым целым. Потому право собственности каждого участника общей собственности распространяется на весь объект, а не на его часть.

С понятием права общей собственности связаны категории «иде­альная доля» и «реальная доля».

Идеальная доля — это доля в праве на вещь. Например, если два лица имеют в равных долях право общей собственности на вещь, то каждому из них принадлежит не половина вещи, а половина права на эту вещь.

Реальная доля определяется при прекращении права общей соб­ственности и разделе вещи. В этом случае речь идет именно о праве на часть вещи.

Сособствённики могут определить порядок пользования общей вещью без определения реальных долей. В этом случае право общей собственности не прекращается, каждый сохраняет свою долю в праве на вещь.

Проиллюстрируем это таким примером.

Двум братьям на праве общей собственности принадлежит дом, первый этаж которого каменный, а второй деревянный. По соглаше­нию между ними один из братьев пользуется первым, а другой — вто­рым этажом. Если при неизвестных обстоятельствах второй этаж сгорит, риск случайной гибели вещи ляжет на обоих собственников: общий размер дома уменьшится, но оба сохраняют долю в праве на уцелевшую часть дома. Следовательно, тот из братьев, который пользовался деревянной частью дома, сохраняет право пользования первым этажом. Если же верхняя часть строения по случайной при­чине погибнет после того, как будут определены реальные доли и состоится раздел дома, то собственник второго этажа не сможет пре­тендовать на уцелевшую часть дома. Как каждый собственник, он несет риск случайной гибели вещи.

Статья 3 Закона «О собственности» сняла ограничения, которые существовали ранее в законодательстве относительно субъектного состава участников общей собственности. Теперь возможно возник­новение отношений общей собственности при участии граждан, юри­дических лиц и государства, то есть независимо от формы собствен­ности.

Виды общей собственности. Общее имущество может принадле­жать сторонам на праве общей долевой и общей совместной собствен­ности.

Общая долевая собственность имеет место тогда, когда доля сособ-ственников в праве собственности на общее имущество (идеальную Долю) четко определена. Если законом или соглашением участников

общей собственности не предусмотрено другое, к общему имуществу применяется правовой режим именно общей долевой собственности (ст. 355 ГК). Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические лица, юридические лица, государство, территори­альные громады (ст. 356 ГК).

При общей совместной собственности размеры долей предвари­тельно не определены, хоть и допускается, что они равны. Общая совместная собственность возникает в случаях, непосредственно предусмотренных в законе (например, общая совместная собствен­ность супругов), а также на основании соглашения участников об­щей долевой собственности.

Особенностью субъектного состава правоотношений общей собствен­ности является множественность ее участников. В связи с этим право­отношения возникают не только между собственником и несобствен­ником, но и между сособственниками. В литературе различают внешние правоотношения общей собственности (между сособственниками с од­ной стороны и несобственниками — с другой) и внутренние правоотно­шения общей собственности (между самими собственниками)¹.

Содержанием внутренних правоотношений общей собственности является право каждого из сособственников на владение, пользова­ние и распоряжение общей вещью и обязанность каждого из сособ­ственников согласовывать свое поведение относительно владения, пользования и распоряжения общей вещью с другими сособственни­ками ², то есть каждый из сособственников при осуществлении пра­ва общей собственности обязан не только к пассивному поведению, т.е. не препятствованию друг другу в осуществлении полномочий пра­ва общей собственности, но и к активному поведению, содержанием которого является право и обязанность каждого из сособственников согласовывать свое поведение относительно владения, пользования и распоряжения общим имуществом с другими сособственниками.

' Общая долевая собственность может возникать в силу любых ос­нований, не запрещенных законом. В частности, такими основани­ями могут быть:

1) общее создание двумя или более лицами общей вещи или ее
переработка, кроме случаев, предусмотренных законом (стст. 331,
332 ГК, ч. 2 ст. 17 Закона «О собственности»);

2) получение плодов от общей вещи или доходов от общего иму­
щества, если эти плоды или доходы не разделены между участника­
ми общей долевой собственности (ст. 359 ГК);

¹ См.: Червоный Ю.С. Понятие и виды общей собственности по совет­
скому праву. Вопросы государства и права развитого социалистического
общества. — Харьков, 1975. — С. 102-103.

² См.: Гражданский кодекс Украины: Научно-практический коммен­
тарий. — Харьков, 2000. — С. 189.

3) приобретение несколькими лицами неделимой вещи;

4) соглашение супругов (бывших супругов) об определении раз­
мера долей в общей совместной собственности или решение суда об
определении размера долей неделимой вещи, которая принадлежит
супругам (бывшим супругам) на праве общей совместной собствен­
ности;

5) брачный договор, которым установлен режим общей совмест­
ной собственности для того или иного имущества;

6) отчуждение собственником доли в праве собственности на вещь;

7) наследование двумя или более лицами при условии, что унас­
ледованное имущество не разделено между наследниками.

Этот перечень не является исчерпывающим. Поэтому возможны и другие основания возникновения права общей долевой собствен­ности, например^ в случае приватизации квартиры (дома), когда чле­ны семьи договариваются, что приватизированная квартира (дом) бу­дет принадлежать им на праве общей долевой собственности (ст. 8 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда»; в слу­чае выполнения договора о совместной деятельности (ст. ИЗО ГК).

Доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если иное не установлено по договоренности сособственников или законом.

Если размер долей в праве общей долевой собственности не уста­новлен по договоренности сособственников или законом, он опреде­ляется с учетом вклада каждого из сособственников в приобретение (изготовление, сооружение) имущества.

Сособственник имеет право на соответствующее увеличение сво­ей доли в праве общей долевой собственности, если улучшения об­щего имущества, которые нельзя отделить, сделаны им на свои сред­ства при согласии всех сособственников, с соблюдением установлен­ного порядка использования общего имущества.

Сособственник жилого дома, другого здания, сооружения может сделать в установленном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других сособственников, если это не нару­шает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственнос­тью сособственника, который ее сделал, и не изменяет размера долей сособственников в праве общей долевой собственности.

Улучшения общего имущества, которые можно отделить, являют­ся собственностью того из сособственников, который их сделал, если иное не установлено договоренностью сособственников (ст. 357 ГК). Осуществление права общей собственности основано на простом принципе: реализация права одним из сособственников не должна мешать реализации права других сособственников. Другими слова­ми, воля и права каждого участника общей собственности ограниче-^аы правами других ее участников (поэтому право общей собственно­сти еще называют «стесненным правом собственности»).

На этом общем принципе основано решение всех конкретных во­просов осуществления права общей собственности, предусмотренных стст. 357—364 ГК.

Следовательно, право общей долевой собственности осуществля­ется сособственниками по их согласию.

Сособственники могут договориться о порядке владения и пользо­вания имуществом, являющимся их общей собственностью.

Каждый из сособственников имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, ко­торая отвечает его доле в праве общей долевой собственности. В слу­чае невозможности он имеет право требовать от других сособственни­ков, которые владеют и пользуются общим имуществом, соответству­ющей материальной компенсации.

Если договор между сособственниками о порядке владения и пользования общим имуществом в соответствии с их долями в праве общей долевой собственности удостоверен нотариально, он являет­ся обязательным и для лица, которое приобретет впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество (ст. 358 ГК).

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, нахо­дящегося в общей долевой собственности, поступают в состав обще­го имущества и распределяются между сособственниками в соответ­ствии с их долями в праве общей долевой собственности, если иное не установлено договоренностью между ними.

Сособственник в соответствии со своей долей в праве общей доле­вой собственности обязан принимать участие в расходах на управле­ние, содержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим иму­ществом (ст. 360 ГК). Если кто-нибудь из участников права общей долевой собственности уклоняется от участия в общих расходах, другие сособственники, которые внесли за него платежи по общему имуществу, могут взыскать с него соответствующую долю расходов, как безосновательно сбереженное имущество (ст. 1212 ГК).

Важным правомочием сособственника является его право распо­рядиться своейдолейвправеобщейдолевойсобственности(стст. 361 ГК). При этом гарантией защиты прав и интересов других сособственни­ков является предусмотренное ст. 362 ГК преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности, суть которого заключается в том, что, в случае продажи доли в праве общей до­левой собственности, сособственник имеет преимущественное право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для про­дажи, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с пуб­личных торгов.

Для реализации этого права предусмотрено, что продавец доли в праве общей долевой собственности обязан в письменном виде сооб-

щить другим сссобственникам о намерении продать свою долю, ука­зав цену и прочие условия, на которых он ее продает.

Если другие сособственники отказались от осуществления преиму­щественного права покупки или не осуществят этого права относи­тельно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества — на протяжении 10 дней со дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.

Если желание приобрести долю в праве общей долевой собствен­ности выразили несколько сособственников, продавец имеет право выбора покупателя.

В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки, сособственник мо­жет предъявить«в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по­купателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить поку­патель. Однако предъявление такого иска не влечет признание не­действительным договора купли-продажи (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике по делам о признании сделок недействительными»). Вместо этого, в данном случае сособственник в пределах установленного законом срока мо­жет требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по заключенному соглашению.

К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

Право преимущественной покупки применяется лишь в случае продажи одним из сособственников своей доли посторонним лицам. То есть оно не применяется в случае продажи сособственником его доли другому сособственнику, а также в случае отчуждения доли иным способом (в частности, при безвозмездной передаче). В этом случае соблюдение изложенной выше процедуры не требуется. Отчуж-датель может передать безвозмездно свою долю в праве общей соб­ственности любому лицу, не извещая об этом других сособственни­ков, не спрашивая на это их согласия и т.п.

Передача сособственником своего преимущественного права по­купки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не Допускается.

При отчуждении доли в праве общей долевой собственности она переходит к приобретателю по договору с момента заключения дого­вора, если иное не установлено договоренностью сторон. Момент за­ключения договора определяется по правилам ст. 640 ГК. Хотя ч. 2 ст. 363 ГК относительно отчуждения доли в праве общей долевой собственности по договору, который подлежит нотариальному удос­товерению и (или) государственной регистрации, отсылает к ст. 334 і- К («Момент приобретения права собственности по договору»), но, очевидно, в этом случае следует руководствоваться не только и не столько положениями этой статьи, сколько ст. 640 ГК.

Сособственник имеет право навыдел в натуре доли из имущества,

находящегося в общей долевой собственности. Если выдел доли из общего имущества не допускается псза-кону или является невозмож­ным (речь идет о неделимой вещи), сособственник, который желает выдела, имеет право на получение от других сособственников денеж­ной или другой материальной компенсации стоимости его доли.

Договор о выделе в натуре доли из недвижимого общего имуще­ства заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ч. 3 ст. 364 ГК). В такой же форме должен совершать­ся договор о выплате компенсации вместо выдела доли.

Право требовать выдела доли в общем имуществе имеет не только сам участник, но и его кредитор (в случае недостаточности у участ­ника другого имущества, ка которое может быть обращено взыска­ние). Если выдел в натуре доли из общего имущества влечет измене­ние его назначения или против этого возражают другие сособствен-ники, спор решается судом.

В случае невозможности выдела в натуре доли из общего имуще­ства или возражения других сособственников против такого выдела, кредитор имеет право требовать продажи должником своей доли в праве общей долевой собственности с направлением суммы выручки на погашение долга.

В случае отказа должника от продажи своей доли в праве общей долевой собственности или отказа других сособственников от при­обретения доли должника, кредитор имеет право требовать продажи этой доли с публичных торгов или перевода на него прав и обязанно­стей сособственника-должника, с проведением соответствующего перерасчета (ст. 366 ГК).

Право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда по иску других сособственников. Но для удовлетво­рения такого иска судом необходимо наличие таких условий:

1) доля является незначительной и не может быть выделена в
натуре;

2) вещь является неделимой;

3) общее владение и пользование имуществом является невозможным;

4) такое прекращение не причинит существенного вреда интере­
сам сособственника и членами его семьи;

5) истец предварительно внес стоимость этой доли на депозитный
счет суда.

Если выдел доли из общего имущества происходит с сохранением общей собственности (она прекращается только для лица, доля ко­торого выделена), то в случае раздела имущества в натуре между со-собственниками по договоренности между ними, право общей доле­вой собственности на него прекращается.

Договор о разделе недвижимого имущества, находящегося в об­щей долевой собственности, заключается в письменной форме и под­лежит нотариальному удостоверению.

Основанием прекращения права общей долевой собственности

может быть:

1) отчуждение доли одним из двух сособственников другому;

2) отчуждение долей всеми сособственниками одному из них;

3) переход к одному из двух сособственников доли другого по на­
следству;

4) реализация имущества, находящегося в общей долевой соб­
ственности. При этом полученная денежная сумма распределяется
между сособственниками пропорционально размерам принадлежа­
щих им долей в праве общей долевой собственности.

Право общей совместной собственности — это общая собствен­ность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности.

Субъектами права общей совместной собственности могут быть физические лица, юридические лица, а также государство, террито­риальные громады, если иное не установлено законом (ст. 368 ГК).

Основаниями возникновения права общей совместной собствен­ности являются:

— приобретение имущества супругами во время брака, если иное
не предусмотрено законом или брачным договором (ч. 3 ст. 368 ГК,

ч. 1ст. 60СК);

— приобретение имущества в результате общего труда членов се­
мьи, если иное не установлено письменным соглашением между ними
(ч. 1 ст. 17 Закона «О собственности», ч. 4 ст. 368 ГК);

— приобретение имущества в результате общего труда граждан,
объединившихся для совместной деятельности, если письменным
соглашением между ними установлен режим общей совместной соб­
ственности на приобретенное в результате такой деятельности иму­
щество (ст. 17 Закона «О собственности»);

—приобретение имущества лицами, ведущими фермерское хозяй­
ство, если иное не установлено письменным соглашением между
ними(ч. 1 ст. 18 Закона «О собственности», ст. 19 Закона Украи­
ны от 19 июня 2003 г. «О фермерском хозяйстве»);

—передача квартиры или дома, из государственного жилищного
фонда путем приватизации по письменному соглашению всех членов
семьи нанимателя в их общую совместную собственность (ст. 8 За­
кона «О приватизации государственного жилищного фонда»);

— договоренность субъектов об установлении правового режима
совместной собственности относительно имущества, находящегося
в их общей собственности.

Сособственники имущества, находящегося в общей совместной соб­ственности, осуществляют право управления такой собственностью совместно, если иное не установлено договоренностью между ними.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется с согласия всех сособственников.

В случае совершения одним из сособственников сделки по распоря­жению общим имуществом, считается, что она совершена при согла­сии всех сособственников.

Согласие сособственников на совершение сделки относительно распоряжения общим имуществом, которая подлежит нотариально­му удостоверэнию и (или) государственной регистрации, должно быть выражено в письменном виде и нотариально удостоверено.

Сособственники имеют право уполномочить одного из них на со­вершение сделок по распоряжению общим имуществом. Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная таким лицом без полномочий или с превышением полномочий, может быть признана судом недействительной по иску другого сособственника (ст. 369 ГРС). Сособственники имеют право на выдел в натуре доли из имуще­ства, находящегося в общей совместной собственности, в том же порядке, что установлен для выдела доли из общей долевой собствен­ности (стст. 364, 370 ГК). В этом случае считается, что доли каждо­го из сособственников в праве общей совместной собственности рав­ны, если иное не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

Так же, как и при общей долевой собственности, осуществляется выдел доли из имущества, находящегося в общей совместной соб­ственности, для обращения взыскания на нее по требованию креди­тора (стст. 366, 371 ГК), а также раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности. При этом считается, что доли сособственников в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено договоренностью между ними или законом. Однако по решению суда доля сособственника может быть увеличе­на или уменьшена с учетом обстоятельств, которые имеют суще­ственное значение (ст. 372 ГК).

§ 4. Виды права собственности по объектам в зависимости от правового режима

4.1. Особенности права собственности на землю (земельный участок)

Особый режим права собственности на землю объясняется тем, что, согласно ст. 14 Конституции, земля является основным нацио­нальным богатством и находится под особой охраной государства, а право собственности на землю гарантируется Конституцией.

Особенности правового режима земли заключаются в том, что в соответствии со ст. 9 ГК положения Кодекса применяются к урегу­лированию отношений, возникающих в сфере использования при­родных ресурсов (в том числе земли), если они не урегулированы дру­гими актами законодательства. Следовательно, приоритет при ре-

Я7П

шении конкретных вопросов осуществления права собственности на землю имеютнормы актов специального законодательства, а поло­жения ГК применяются субсидиарно. Однако общие положения пра­ва собственности (в том числе применяемые в этой сфере) устанавли­ваются ГК.

Основными законодательными актами, регулирующими земель­ные отношения, являются ЗК и ГК, нормы главы 27 которого посвя­щены установлению принципов гражданско-правового режима зем­ли, находящейся в собственности субъектов гражданского права.

Объем и объекты права собственности на землю установлены ст. 3 73 ГК, которая, в частности, предусматривает, что право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой в пределах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждения, находящиеся на нем, а также на пространство над и под поверхностью участка, на высоту и глубину, необходимые для возве­дения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

В соответствии с этими положениями собственник земельного участка имеет право использовать его по своему усмотрению в соот­ветствии с его целевым назначением, а также может использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не установлено законом и если это не нарушает права других лиц.

Указание ч. 3 ст. 373 ГК на то, что «собственник земельного участ­ка имеет право использовать его по своему усмотрению в соответ­ствии с его целевым назначением», содержит определенное внутрен­нее противоречие, поскольку речь идет об усмотрении, «ограничен­ном целевым назначением земельного участка». Другими словами, «усмотрение» собственника вторично по отношению к «усмотрению» субъектов публичной власти, которые определяют целевое назначе­ние участка. Но это противоречие объясняется необходимостью учета и частного, и публичного интересов, что, естественно, влечет опреде­ленное ограничение права собственности. Следовательно, «усмотре­ние собственника» здесь является категорией частного права, а «це­левое назначение» — категорией права публичного.

Впрочем, собственник абсолютно и навсегда не ограничен в своих действиях целевым назначением земельного участка: по его инициа­тиве органы исполнительной власти и местного самоуправления могут изменить его целевое назначение (ч. 2 ст. 20 ЗК).

Субъектами права собственности на землю (земельный участок) являются физические лица, юридические лица, государство, терри­ториальные громады (ст. 374 ГК, ст. 80 ЗК). Однако это положение, как следует из последующих частей ст. 374 ГК и норм ЗК, следует толковать ограниченно.

В частности, иностранные граждане и лица без гражданства мо­гут приобретать право собственности только на земельные участки

несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунк­тов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назна­чения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве част­ной собственности. Земли сельскохозяйственного назначения, полу­ченные в наследство иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, на протяжении года подлежат отчуждению. Иностран­ные юридические лица, иностранные государства и международные организации могут быть субъектами права собственности на землю только в случаях, установленных законом. Так, иностранные госу­дарства могут приобретать в собственность земельные участки толь­ко для размещения зданий и сооружений дипломатических предста­вительств и других приравненных к ним организаций в соответствии с международными договорами. Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несель­скохозяйственного назначения: в пределах населенных пунктов, в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для соору­жения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине; за пределами населенных пунктов — в слу­чае приобретения объектов недвижимого имущества. Земли сельско­хозяйственного назначения, полученные в наследство иностранны­ми юридическими лицами, также подлежат отчуждению на протя­жении одного года.

Следовательно, в полной мере реализовать право быть собствен­ником земли могут лишь отечественные участники гражданских отношений.

Однако и среди них нет юридического равенства относительно возможности быть собственниками тех или иных объектов.

В частности, не могут передаваться в собственность отдельных физических и юридических лиц земли общего пользования населен­ных пунктов — коммунальная собственность (площади, улицы, пляжи, парки, скверы, кладбища, места обезвреживания и утили­зации отходов и т.п.); земли под железными дорогами, автомобиль­ными дорогами, объектами воздушного и трубопроводного транспор­та; земли под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, имеющие особую экологическую, оздоровительную, научную, эстетичную и историко-культурную ценность, если иное не предусмотрено законом; земли лесного и водного фонда, кроме случаев, определенных ЗК; земель­ные участки, которые используются для обеспечения деятельности, органов местного самоуправления.

Этим лицам не передаются также в собственность (как и в ком­мунальную собственность): земли атомной энергетики и космичес­кой системы; земли системы обороны; земельные участки, которые используются для обеспечения деятельности Верховной Рады Укра­ины, Президента Украины, Кабинета Министров Украины, других

органов государственной власти, Национальной академии наук Ук­раины, государственных отраслевых академий наук; земельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, испытавшие радиоактивное загрязнение в результате Чернобыльской

катастрофы.

Основания приобретения отечественными субъектами права соб­ственности на землю установлены ст. 81 и другими положениями ЗК.

В соответствии с ними граждане Украины приобретают право соб­ственности на землю на основании:

— приобретения ее по гражданско-правовым договорам;

— безвозмездной ее передачи из земель государственной и комму­
нальной собственности;

— приватизации земельных участков, ранее предоставленных им

в пользование;

— принятия наследства;

— выдела в натуре (на местности) принадлежащей им земельной

доли (пая).

Юридические лица, созданные отечественными физическими и юридическими лицами, могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности:

— на основании их приобретения по гражданско-правовым дого­
ворам;

— в результате внесения земельных участков учредителями юри­
дического лица в уставный фонд;

— путем принятия наследства;

— по иным основаниям, установленным законом.
Территориальные громады приобретают землю в коммунальную

собственность путем:

— передачи им земель государственной собственности;

— принудительного отчуждения земельных участков у собствен­
ников по мотивам общественной необходимости и для общественных

нужд;

— принятия наследства;

— приобретения по гражданско-правовым договорам;

— иными способами, предусмотренными законом.
Государство приобретает право собственности на землю путем:

— отчуждения земельных участков у собственников по мотивам
общественной необходимости и для общественных нужд;

— приобретения по гражданско-правовым договорам;
■— принятия наследства;

м\

—передачи в собственность государству земельных участков ком-
гунальной собственности территориальными громадами;

—конфискации земельного участка.

Согласно ч. 4 ст. 374 ГК права и обязанности субъектов права собственности на землю (земельный участок) устанавливаются законом.

В частности, стст. 90 и 91 ЗК, которые устанавливают, что соб­ственники земельных участков имеют право: продавать или иным путем отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство; право собственности на посевы и насаждения сельско­хозяйственных и других культур, на выработанную продукцию; ис­пользовать в установленном порядке для собственных нужд имею­щиеся на земельном участке общераспространенные полезные иско­паемые, торф, лесные насаждения, водные объекты, а также другие полезные свойства земли; возводить жилые дома, производственные и другие здания и сооружения.

Вместе с тем землевладельцы обязаны: обеспечивать использова­ние участков по целевому назначению; не нарушать прав собствен­ников смежных земельных участков и землепользователей; придер­живаться правил добрососедства и ограничений, связанных с уста­новлением земельных сервитутов и охранительных зон. Кроме того, на землевладельцев возлагается ряд обязанностей, обусловленных особенностями земли как объекта права: обязанность соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды; платить земельный налог и т.п.

Хотя права и обязанности землевладельцев определяются земель­ным законодательством, однако некоторые правомочия собственни­ка земли, связанные с правом собственности на жилой дом, специ­ально регламентированы в ГК.

В частности, ГК устанавливает, что собственник земельного участка имеет право на его застройку, то есть может возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществ­лять перестройку, а также разрешать строительство на своем участ­ке другим лицам (ст. 375). Если такое право осуществляется с соблю­дением архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условии использования земель­ного участка по его целевому назначению, то собственник участка приобретает право собственности на возведенные им здания, соору­жения и другое недвижимое имущество.

Однако если жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, без надлежащего разрешения или над­лежащим образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил, то такое строительство считается самовольным.

Правовые последствия самовольной застройки, осуществленной собственником на его земельном участке, устанавливаются ст. 376 ГК. Общее правило заключается в том, что лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство, не приобретает пра­ва собственности на него.

Конкретные последствия зависят от ряда обстоятельств: каким является целевое назначение участка; является ли застройщик соб-

ственником участка; если нет, то есть ли согласие собственника на застройку, нарушаются ли застройкой права других лиц и т.п.

Учитывая эти обстоятельства, необходимо различать такие слу­чаи самовольного строительства: 1) строительство с нарушением целевого назначения участка; 2) строительство, осуществленное лицом, не являющимся собственником участка; 3) строительство, осуществленное собственником земли с нарушением установленных законодательством требований.

1. В случае самовольного строительства с нарушением целевого
назначения участка право собственности на самовольно построен­
ное недвижимое имущество может быть по решению суда признано
за лицом, осуществившим такое строительство, при условии предо­
ставления ему земельного участка в установленном порядке под уже
построенное имущество (ч. 3 ст. 376 ГК).

2. В случае осуществления самовольного строительства лицом,
не являющимся собственником участка, последствия зависят от
субъективных (воли собственника) и объективных обстоятельств
(нарушения прав других лиц).

Во-первых, если собственник (пользователь) земли возражает про­тив признания права собственности за самовольным застройщиком, застройка подлежит снесению лицом, осуществившим (осуществляет) самовольное строительство. Если застройщик не желает выполнять это требование, снос осуществляется за его счет.

Во-вторых, такие же последствия наступают, если самовольное строительство, осуществленное несобственником, нарушает права других лиц. При этом по положению ч. 4 ст. 376 ГК воля собствен­ника участка значения не имеет. Если он даже согласен на такое са­мовольное строительство, но это нарушает права других лиц (напри­мер, членов его семьи, проживающих вместе с ним), вопрос о призна­нии права собственности на самовольное строительство судом положительно решаться не может.

Наконец, по требованию собственника (пользователя) земельно­го участка суд может признать за ним право собственности на само­вольно построенное имущество, размещенное на его участке, если это не нарушает права других лиц (ч. 5 ст. 376 ГК). При этом лицо, ко­торое осуществило самовольное строительство, имеет право на воз­мещение затрат, сделанных им на это строительство.

3. В случае если строительство осуществлено собственником (пользователем) земли, но с нарушением установленных законода­тельством требований (существенным отклонением от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц; существенным нарушением строительных норм и правил), суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может вынести решение, обязывающее лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, произвести

соответствующую перестройку. Если проведение такой перестройки невозможно или лицо, осуществившее (осуществляющее) строитель­ство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осу­ществляет) строительство. Лицо, осуществившее (осуществляющее) самовольное строительство, обязано возместить затраты, связанные с приведением земельного участка в первоначальное состояние (ч. 7 ст. 376 ГК). Следует отметить, что в норме ГК, где содержится это правило, не указывается прямо на то, что имеется в виду нарушение правил застройки именно собственником участка. Однако системный анализ всех частей ст. 376 ГК позволяет сделать вывод, что сказанное может касаться лишь собственника, поскольку иные ситуации отдель­но предусмотрены соответствующими нормами.

Еще одним важным гражданско-правовым правомочием в отрас­ли отношений собственности на земельный участок является пере­ход права на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения, размещенных на нем, к лицу, которое при­обрело указанные вещи.

При этом право собственности на земельный участок переходит без изменения его целевого назначения. Размер участка, переходя­щего вместе с приобретенной недвижимостью, устанавливается до­говором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или со­оружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, ко­торый занят соответствующей недвижимостью, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предостав­ленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, необходимой для их об­служивания (ст. 377 ГК).

В отличие от ст. 377 ГК, ст. 120 ЗК закрепляет по сути самостоя­тельные правовые режимы земельной собственности и собственнос­ти на расположенные на земельном участке объекты недвижимости: переход права собственности на недвижимость не влечет автомати­ческого перехода права собственности на земельный учас,ток, на котором расположено здание (сооружение), а требует заключения отдельного договора (купли-продажи, дарения, мены и т.п.). В наслед­ственных отношениях земельный участок также является самостоя­тельным объектом и требует самостоятельного оформления перехода права собственности на него наряду с переходом права собственности на здания (сооружения).

Договором, который регламентирует переход права пользования участком к приобретателю здания (сооружения), ч. 1 ст. 120 ЗК при­знает лишь договор аренды земельного участка.

Часть 3 ст. 120 ЗК предусматривает единственный случай, когда переход права на земельный участок к приобретателю дома или его части происходит «автоматически», без оформления перехода прав на участок отдельным договором — в случае заключения договора пожизненного содержания, даже тогда, когда он не содержит усло­вий перехода прав на земельный участок или содержит условия об отсутствии такого перехода.

Право собственности лица на земельный участок может быть пре­кращено: добровольно (по волеизъявлению собственника), принуди­тельно (по решению суда) и по объективным причинам (смерть соб­ственника, прекращение юридического лица) в случаях, установлен-' ных законом (ст. 378 ГК, глава 22 ЗК).

Прекращение права собственности на землю по волеизъявлению землевладельца возможно в случаях:

— добровольного отказа собственника от земельного участка (ко­
торый может быть осуществлен лишь в пользу государства или тер­
риториальной громады);

— добровольного отчуждения земельного участка собственником,
в том числе предоставления согласия на изъятие земельного участка
для его последующего предоставления другому лицу с правом полу­
чения соответствующей компенсации.

Принудительное прекращение права собственности на землю

охватывает:

— выкуп (изъятие) земельного участка по мотивам общественной

необходимости и для общественных нужд;

— изъятие неотчужденного в установленном порядке земельного
участка у иностранных лиц, лиц без гражданства и иностранных

юридических лиц;

—изъятие земельного участка, используемого не по целевому на­
значению или с нарушением законодательства;

—конфискацию земельного участка как санкцию при соверше­
нии преступления или административном правонарушении;

—обращение взыскания на земельный участок по обязательствам
его собственника (например, в случае невыполнения собственником
земельного участка ипотечных обязательств).

4.2. Право собственности на жилье

Жильем физического лица является жилой дом, квартира, дру­гие помещения, предназначенные и пригодные для постоянного про­живания в них (ст. 379 ГК). Не считаются жильем отдельные произ­водственные помещения, вагончики, подвалы, сараи, гаражи, пере-Движные контейнеры и т.п., а также помещения, предназначенные Для временного пребывания людей (гостиница, больница, тюрьма).

По своей правовой природе жилье является недвижимостью, ко­торая должна использоваться по целевому назначению.

К важнейшим разновидностям жилья относятся: жилой дом, усадьба, квартира.

Жилой дом — это здание капитального типа, построенное с со­блюдением требований, установленных законом, иными норматив­но-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем про­живания (ст. 380 ГК). Жилой дом должен отвечать таким требова­ниям: а) это здание капитального типа (со сроком службы от 30 до 150 лет); б) построено с соблюдением требований, установленных законом; в) предназначено для постоянного проживания в нем.

Дом может находиться в собственности разных субъектов граж­данских отношений. ГК отдельно упоминает в качестве собственни­ка дома жилищно-строительный (жилищный) кооператив, указы­вая, что дом, построенный или приобретенный таким кооперативом, является его собственностью. При этом член жилищно-строитель­ного (жилищного) кооператива имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива — и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если он ее не выкупил (ст. 384 ГК).

Усадьба — это земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями (ст. 381 ГК). Как следует из этого определения, усадьба является слож­ным имущественным комплексом, который включает земельный уча­сток, жилой дом, вспомогательные помещения, многолетние насаж­дения и т.п. Жилой дом усадебного типа состоит из жилых и вспомо­гательных (нежилых) помещений. Характерными вспомогательными помещениями дома являются: прихожая, кухня, коридор, веранда, гардеробная, амбар, помещение для автономной системы отопления, прачечная и т.п. На приусадебных земельных участках, кроме жилых домов, размещаются хозяйственные здания (сараи, хлева, летние кух­ни, гаражи, мастерские, гардеробные и т.п.) и сооружения (колод­цы, выгребные ямы, навесы, ограждения, ворота, калитки, моще­ния и т.п.). К пристройкам относятся: пристроенные жилые комна­ты и вспомогательные помещения (тамбуры, веранды, кухни, амбары, ванные комнаты, гардеробные и т.п.). Многолетними считаются на­саждения, которые имеют вегетативный цикл более двух лет. Размер приусадебного участка, который предоставляется бесплатно, состав­ляет: в селах — неболееО,25 гектара,впоселках — не более 0,15 гек -тара, в городах — не более 0,10 гектара (ч. 1 ст. 121 ЗК).

Поскольку усадьбаявяяется сложным имущественным комплек­сом, то в случае отчуждения жилого дома считается, что отчуждает­ся вся усадьба, если иное не установлено договором или законом.

Квартирой является изолированное помещение в жилом доме, назначенноеипригодноедляпостоянноговнемпроживания(ст. 382 ГК). Право собственности на квартиру может возникать на основании граж-

данско-правового договора (купли-продажи, меньї и т.п.), приватиза­ции квартиры государственного фонда, выкупа квартиры членом жи­лищно-строительного (жилищного) кооператива (ч. 3 ст. 384 ГК).

Квартиры, принадлежащие гражданам на праве частной собствен­ности, составляют частный жилищный фонд.

Собственникам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности поме­щения общего пользования, опорные конструкции дома, механичес­кое, электрическое, сантехническое и другое оборудование за пре­делами или внутри квартиры, которое обслуживает более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обес­печения потребностей всех собственников квартир и собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется при согласии всех сособственников. Сособственники также имеют право уполномочить одного из них на осуществление сделок по распоряжению общим имуществом.

Собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов сво­ей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промыш­ленного производства.

Несколько ограничены права собственников квартиры относи­тельно осуществления ремонта и изменений в квартире. Они могут по своему усмотрению совершать указанные действия, но лишь при

таких условиях:

— квартира, предоставлена для использования как единое целое

(то есть не является «коммунальной»);

—эти изменения не приведут к нарушениям прав собственников
других квартир в многоквартирном жилом доме;

—эти изменения не приведут к нарушениям санитарно-техничес-
ких требований и правил эксплуатации дома.

Особым субъектом отношений собственности, связанных с жильем, является объединение сособственников многоквартирных домов — юридическое лицо, которое собственники могут создавать для обеспе­чения эксплуатации многоквартирного жилого дома, пользования квар­тирами и общим имуществом жилого дома. Такое объединение может быть создано также собственниками жилых домов (ст. 385 ГК). Поря­док создания и компетенция объединения и его членов определяются Законом Украины от 29 ноября 2001 г. «Об объединении сособствен­ников многоквартирного дома» и другими законодательными актами.