Продажа недвижимости

Продажа недвижимости - вид купли-продажи. Предметом является недвижимое имущество.

К недвижимости:

· земельные участки

· участки недр

· обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей

· леса

· многолетние насаждения

· капитальные строения (здания, сооружения)

· незавершенное законсервированное капитальное строение

· изолированное помещение

· машиноместа

Категория: предмет

К недвижимости приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания река-море, космические объекты, предприятия в целом как имущественные комплексы, а также имущество, отнесенное к недвижимости законодательными актами (п.1 ст. 130). В договоре продажи недвижимости предмет договора должен быть определен так, чтобы была возможность определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в частности должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор считается незаключенным (ст. 525).

Категория: форма

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

В изъятие из общего правила нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность (ст. 521).

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 522). ГК исходит из принципа

· обязательной государственной регистрации недвижимого имущества,

· прав на него

· сделок с ним, в случаях, предусмотренных законодательными актами (ст. 131).

В соответствии с Законом РБ «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственной регистрации подлежит

· создание, изменение и прекращение существования недвижимого имущества,

· возникновения, ограничение, переход и прекращение вещных прав на него, а также любые сделки, служащие основанием вышеуказанных изменений вещных прав на недвижимость (ст. 7, 8, 9 Закона).

Таким образом, ГК отсылает к законодательным актам. Они никаких исключений не содержат.

Категория: существенные условия

По общему правилу – это предмет, следовательно, для недвижимости также. Кроме того существенным условием является цена договора и при отсутствии цены, договор считается незаключенным (п.1 ст. 526). В цену договора должна быть включена и цена передаваемого с продаваемым недвижимым имуществом земельного участка или право на него (п.1 ст. 526). Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением, после его приобретения покупателем является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование проданным жильем (ст. 529).

Категория: исполнение

Обязательство продавца по передаче считаются исполненными только после подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 527).

В случае продажи недвижимости несоответствующего условиям договора о качестве, покупатель имеет все права, предусмотренные ст. 445 ГК.

Ст. 445 содержит 5 альтернатив. К данной категории применяются эти альтернативы, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора (ст. 528).

8. Продажа предприятия

По учебнику учить. Смотреть изменение, которого содержится в ст. 41 Закона «О купле-продаже недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».