Права и обязанности сторон договора аренды. Ответственность сторон

В роли сторон договора аренды(арендодателя и арендатора) могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы).

Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду. При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества.

Арендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями, а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель.

Арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора; снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему; передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество; производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо назначением имущества; использовать арендованное имущество только сам; не сдавать это имущество в субаренду без согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату; вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему; поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по его содержанию.

Арендатор вправе: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором; на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором; на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды); на заключение договора на новый срок преимущественно перед др. лицами; на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с др. лицом.

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т. е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора.

28. Договор проката: понятие, особенности правового регулирования.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Гражданско-правовая характеристика: консенсуальный, возмездный, двусторонний, публичный, договор присоединения. Цель использования имущества: потребительская цель, если иное не предусмотрено договором. Если арендатор гражданин, то применяется закон о защите прав потребителей.

Субъектный состав:

арендодатель: спец.субъект - предприниматель.

Арендатор (ФЛ и ЮЛ).

Существенные и дополнительные условия:предмет: - существенное условие, только движимое имущество (кроме ТС).

Цена – существенное условие, арендная плата: м.б. установлена только в виде твердой денежной суммы;

срок: максимальный - 1 год. По окончании срока действия договора, он не возобновляется на неопределенный срок.

фомра договора: всегда письменная. Последствия несоблюдения - общие (запрет ссылаться на свидетеля).

На арендодателя возлагаются доп.обязанности:

проверка исправности сдаваемого в аренду имущества;

ознакомить арендатора с правилами эксплуатации;

в 10-дневный срок устранять недостатки арендованного имущества либо заменить его аналогом (при наличии вины арендодателя);производить как капитальный, так и текущий ремонт арендованного имущества.

У арендатора нет распорядительных прав. Но есть дополнительное право: отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней - безусловное расторжение договора.

Арендатор обязан:

принять от арендодателя имущество и своевременно внести арендную плату;использовать имущество в потребительских целях;

в случае нарушения эксплуатации и содержания имущества оплатить арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества

29. Аренда транспортных средств: понятие, особенности правового регулирования.

Аренда ТС:

с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации – арендодатель предоставляет аредатору ТС за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по тех.эксплуатации. ГПХ: реальный, возмездный, двусторонний, публичный.

без предоставления услуг по управлению технической эксплуатации – арендодатель предоставляет арендатору ТС за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и тех.эксплуатации. ГПХ: реальный, возмездный, двусторонний, публичный.

ТС - техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. ТС, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Типы ТС:

Гужевой;

Автомобильный

ж\двнутренний водный

морской

воздушный

космический

Особенности правового регулирования: Кодексы и уставы.

Независимо от вида договор аренды ТС заключается в письменной форме, но не применении такой формы влечет лишь запрет ссылаться на свидетеля.

Распределение обязанностей по содержанию ТС:

1) при аренде с экипажем и капитальный и текущий ремонт лежит на арендодателе;

2) при аренде без экипажа и капитальный и текущий ремонт лежит на арендаторе.

В аренде ТС распорядительные права арендатора расширены:

в субаренду ТС можно сдавать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором вправе заключать договоры перевозки и иные договоры, предполагающие использование ТС.

К аренде ТС не применяется правило возобновлении договора на неопределенный срок. Не применяется к аренде ТС о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

30. Аренда недвижимости: понятие, особенности правового регулирования.

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Здание и сооружение - недвижимое имущество

Здание - для специального нахождения в них людей; сооружение предназначено для иных целей, хотя люди там тоже могут находиться (мосты, рекламные щиты, телебашня);

Субъектный состав:

Арендодатель – ФЛ, ЮЛ.

Арендатор – ФЛ, ЮЛ.

Форма договора: простая письменная в виде составления единого документа, за несоблюдение требований к форме - недействительность договора. Договор аренды зданий на срок не менее 1 года подлежит гос.регистрации.

Существенные и дополнительные условия:

Предмет – здания, сооружения, неразрывно связанные с земельным участком, на котором они расположены.

Цена (размер арендной платы) – определяется соглашением сторон. По общему правилу размер арендной платы за здание или сооружение включает в себя арендную плату за землю, если иное не указано в договоре.

Срок договора – определяется соглашением сторон.

Арендодатель вправе:

входить в арендуемое помещение, здание с целью осмотра используемого помещения

Арендодатель обязан:

предоставить по передаточному акту имущество арендатору и часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования;

своевременно производить пересчет арендной платы, осуществлять капитальный ремонт арендного имущества, заключить с арендатором договор о пользовании коммунальными услугами

Арендатор вправе:

сдавать арендуемое имущество в субаренду, передать его в перенаем, безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив с соблюдением установленного порядка и т.п.

Арендатор обязан:

поддерживать здание или сооружение в надлежащем техническом состоянии;

осуществлять уход за придомовым земельным участком. С этой целью он должен заключить с балансодержателем договор по уборке бытовых или специальных отходов на территории, непосредственно примыкающей к зданию;

по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения.

31. Аренда предприятия: особенности правового регулирования.

При недостаточности норм - применение норм об арене зданий и сооружений. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Субъектный состав:

арендодатель – ИП, ЮЛ.

арендатор - специальный субъект (ИП, ЮЛ). Арендатору нужно предоставить новые права для реализации.

Существенные и дополнительные условия:

предмет – существенное условие, предприятие. В состав предприятия как предмета аренды могут входить как потребляемые, так и неупотребляемые вещи + имущественные права и долги. Общие положения о предмете договора аренды не совсем применимы, т.к. в аренду сдаются права и обязанности. Возврату будут подлежать другие вещи, но того же рода и качества.

Цена – существенное условие. Определяется соглашением сторон.

Срок договора – не существенное условие, определяется соглашением сторон.

Форма договора – письменная, путем составления единого документа, подписанного сторонами, подлежит гос.регистрации

Арендатору предоставляются дополнительные права:

без согласия арендодателя может отчуждать материальные ценности, входящие в состав предприятия, сдавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование и осуществлять перенаем при условии, что это не приведет к уменьшению стоимости предприятия;

увеличивать стоимость предприятия и получать возмещение расходов на неотделимые улучшения (даже если они произведены без согласия арендодателя). Положение не касается неразумных улучшений.

На арендаторе лежит обязанность:

по произведению текущего и капитального ремонта;

осуществлять технический и капитальный ремонт

нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором;

осуществлять платежи по страхованию арендованного предприятия;

по прекращении договора аренды подготовить за свой счет передаточный акт (если иное не предусмотрено договором);

возвратить арендодателю арендованное имущество

Арендодатель обязан:

предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества за свой счет по передаточному акту;

возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором;

письменно уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду, если согласия кредиторов не было, то арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, включенным в состав предприятия.

32. Договор финансовой аренды (лизинга): понятие, особенности правового регулирования.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Лизингополучатель имеет все права и обязанности покупателя по договору КП, за исключением обязанности оплатить товар, и за исключением права расторгнуть договор. В отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кредиторы. Продавца и товар может определять лизингодатель, а если лизингополучатель это бюджетное учреждение, то продавца и товар ВСЕГДА выбирает лизингодатель. В зависимости от того, кто выбирает продавца и товар, распределяются риски:

риск невыполнения продавцом обязанностей по договор КП несет сторона, выбравшая продавца.

риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору несет сторона, выбравшая предмет.

риск случайной гибели или случайного повреждения вещи переходит на лизингополучателя в момент фактической приемки, если иное не предусмотрено договором.

Субъектный состав:

лизингодатель\лизинговая компания - деятельность не лицензируется (с 2003 года). ЮЛ либо ФЛ.

лизингополучатель - любое лицо.

Существенные условия договора:

предмет – сущ.условие, есть ограничения: не могут быть предметом лизинга зем.участки и др.природные объекты, объекты изъятые и оборота и объекты ограниченные в обороте, за исключением продукции военного назначения и технологического оборудования иностранного производства.

цена – сущ.условие (размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей);

срок действия договора – сущ.условие, приближается по продолжительности к сроку службы имущества. В течение этого периода договор не м.б. расторгнут ни одной из сторон.

Форма договора всегда письменная. В зависимости от особенностей предмета могут применяться спец.нормы о форме договора аренды (здание в лизинг).

Особенности прав и обязанностей сторон по договору:

На арендаторе лежат обязанности по капитальному и текущему ремонту.

При боле чем двукратной просрочке уплаты лизинговых платежей лизингодатель имеет право списывать средства со счета в пределах сумм просроченных платежей.

Первоначальная редакция закона предполагала что лизинг заканчивается выкупом имущества. В настоящее время выкуп не обязателен (если иное не указано в договоре).