Метод кумулятивного построения

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части: процентная ставка и ставка возмещения (возврата капитала).

Составляющая процентной ставки:

1. Безрисковая ставка – определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода)

2. Ставка на дополнительный риск – чем больше риск, тем выше ставка

3. Компенсация за низкую ликвидность – недвижимость низко ликвидна, например, по сравнению с акциями. Поправка на неликвидность есть по сути поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора.

4. Компенсация за инвестиционный менеджмент – чем более рискованные и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют

5. Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости, ставка возмещения капитала – это величина, равная 1/число лет, требуемое на возврат вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого по расчетам инвестора произойдет возврат капитала.

Модель кумулятивного построения ставки дисконта (МКПСД) используется когда риски бизнеса учитывают несистематические риски. Признаком этого является то, что доходы с бизнеса фактически сильно колеблются больше 20-30%, а β незначительно больше или меньше 1.

Формула для индивидуальной ставки дисконта i тогда выглядит так:

где — множество учитываемых в данном инвестиционном проекте факторов несистематического риска;

— премия за отдельный несистематический риск по фактору риска с номером j;

— поправки на (премии за) риски вложения в малый бизнес, характер (закрытой) компании и страны инвестирования. Эти поправки разумны при любом из способов расчета ставки дисконта.

Какую норму дисконта практически можно использовать при расчетах, имея в виду реальные альтернативы вложений и «аналогичное капиталовложение». – воще хз о чем…