Договор энергоснабжения 2 страница

Например, поручительство может быть дано не только для обеспе­чения существующего обязательства, но и обязательства, которое воз­никнет в будущем (ст. 361 ГК РФ).

По смыслу п. 2 и 3 ст. 587 ГК РФ обеспечение может быть предо­ставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения догово­ри ренты. В случае если после заключения договора ренты ее платель­щик так и не предоставил получателю необходимого обеспечения либо Возникли иные обстоятельства, названные в п. 2 ст. 587 ГК РФ, то получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возме­щения убытков.

Исходя из содержания п. 2 и 3 ст. 450 ГК РФ, а также п. 3 ст. 453

К РФ, договор ренты в этом случае может быть расторгнут получате­лем ренты в судебном порядке. Исключение могут составлять ситуации, при которых в соответствии с договором ренты движимое имущество предается плательщику ренты только в обмен на предоставляемое им Обеспечение.

Если обеспечение так и не будет предоставлено, получатель ренты Может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора рым ы (от передачи имущества плательщику) и при условии, что такой 9ГШ прямо обусловлен в договоре ренты, договор будет считаться расторгнутым без обращения в суд (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Однако если получатель ренты захочет при этом потребовать возмещения убытков, то ему придется обратиться в суд.

10.3. Права и обязанности сторон

Основной обязанностью плательщика ренты является обязанность выплатить ренту. Обязательство по выплате постоянной рент может быть прекращено соглашением сторон о расторжении да говора. При этом стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т.п. Получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст. 41 ГКРФ).

Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты)как плательщику ренты, так и ее получателю.

Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо Дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю рея ты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с правом прекращения договора по соглашению сторон.

Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой сторону не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон.

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характв и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ).

Если же в договор включено условие об отказе плательщика посто­янной ренты от права на ее выкуп, то оно признается ничтожным и соответственно не препятствует выкупу ренты.

Чтобы воспользоваться правом на выкуп ренты, плательщик дол­жен в письменной форме заявить о своем отказе от дальнейшей выплаты ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, вели иной, причем более длительный, срок не предусмотрен договором. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, что обязанность по выплате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Это правило закона является диспозитивным и действует лишь тогда, когда до­говором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты.

В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать вы­купа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в зако­не или в договоре. Статья 593 ГК РФ, которая устанавливает такие случаи, связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком его обязательств, которые либо уже состоялись, либо мо­гут произойти в будущем в связи с изменением тех или иных обстоятельств.

Такими основаниями могут служить:

просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ);

признание плательщика ренты неплатежеспособным либо воз­никновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетель­ствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в разме­ре и в сроки, которые установлены договором;

поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами.

Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например переход Иму­щества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; Существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т.п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено полу­чателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в на­рушении лежащих на нем обязательств.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного по выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, естественный износ имущества при его использования и т.п. Договор может предусматривать ограничение права выкупа - выкуп не может иметь место при жизни получателя ренты или в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения.

Если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена она определяется по правилам, предусмотренным п. 2-3 ст. 594 ГК Рад

в договоре, по которому имущество передано за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме ренты;

если имущество под-выплату ренты передано бесплатной в выкупную сумму наряду с годовой суммой рентных платеже включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

Права получателя постоянной ренты могут передаваться путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке права преемства при реорганизации юридического лица, если иное не прем смотрено законом или договором. Новый получатель ренты должен соответствовать рассмотренным требованиям (гражданин или некоммерческая организация, если это не противоречит закону и соответствуй целям деятельности последней).

При существенном нарушении договора получатель пожизненна ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плателщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ).

В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст.45 ГК РФ, а также анализа содержания обязанностей плательщика. Нарушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывав при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение-

Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, зара­нее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответ­ствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты Пользуется одной ощутимой льготой.

Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого иму­щества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 399 ГК РФ).

При расторжении договора со взысканием убытков получатель рен­ты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его иму­щественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты Средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаи­вать при этом на возврате имущества получатель ренты по общему пра­вилу не вправе.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреж­дение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

При передаче под выплату ренты денег и иного движимого имуще­ства в договоре ренты обязательно должно содержаться условие либо О предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств —- путем установления в договоре неустойки, предоставле­ния поручительства, банковской гарантии и прочего (ст. 329 ГК РФ), либо об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получа­теля ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее пополнение плательщиком рентных обязательств.

При отсутствии в договоре такого существенного условия (одного из двух названных) договор ренты будет считаться незаключенным (п. 1 К, 432 ГК РФ), даже если он был нотариально удостоверен. Исключение (Оставляют случаи, при которых, хотя обеспечение в договоре ренты И не упомянуто, но к моменту заключения рентного договора оно уже фактически существовало.

По смыслу п. 2 и 3 ст. 587 ГК РФ обеспечение может быть предоставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения договора ренты. В случае если после заключения договора ренты ее плательщик так и не предоставил получателю необходимого обеспечения либо возникли иные обстоятельства, названные в п. 3 ст. 587 ГК РФ, то получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков.

Исходя из содержания п. 2 и 3 ст. 450 ГК РФ, а также п. 3 ст. 45$ ГК РФ, договор ренты в этом случае может быть расторгнут получателем ренты в судебном порядке. Исключение могут составлять ситуации при которых в соответствии с договором ренты движимое имущество передается плательщику ренты только в обмен на предоставляемое им обеспечение. Если обеспечение так и не будет предоставлено, получатель ренты сможет в одностороннем порядке отказаться от неполна ния договора ренты (от передачи имущества плательщику) и при условии, что такой отказ прямо обусловлен в договоре ренты, договор будет считаться расторгнутым без обращения в суд (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Однако если получатель ренты захочет при этом потребовать возмещения убытков, то ему придется обратиться в суд.

Из текста п. 4 ст. 453 и п. 3 ст. 587 ГК РФ вытекает, что при расторжении договора ренты по п. 3 ст. 587 ГК РФ получатель ренты, помимо возмещения убытков, вправе потребовать возврата переданного под выплату ренты движимого имущества лишь в одном случае—если это прямо предусмотрено в договоре ренты. В остальных случаях он может требовать только возмещения убытков.

10.4. Ответственность сторон

Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п.), их просрочку закон во всех случаях связывает с ответственностью плательщика за неисполнение денежного обязательства, так как при всем разнообразий форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен Проценты за пользование плательщиком ренты причитающимися получателю ренты денежными средствами взыскиваются в порядке, предусмотренном в ст. 395 ГК РФ. В частности, на участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило п. 2 ст. 395 ГК РФ О том, что если убытки, причиненные получателю ренты неправомер­ным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты.

Порядок взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами разъяснен в п. 50 и 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно этому совместному постановлению в отношениях с учас­тием как организаций, так и граждан размер процентов определяется единой учетной ставкой Центрального банка России по кредитным ре­сурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставкой рефинанси­рования).

Стороны свободны в установлении иного, чем указано в ст. 395 ГК РФ, размера, процентов, но это должно быть предусмотрено в договоре.

Рента, обусловленная передачей недвижимости, обременяет ее. Последующее отчуждение такого имущества плательщиком ренты третьему лицу влечет перевод на него долга в виде обязанности по выплате ренты и в случае платного договора ренты уплаты цены за недвижимость.

Пункт 1 ст. 391 ГК РФ не предусматривает каких-либо изъятий в отношении необходимости получения согласия кредитора на перевод долга.

Обеспечение интересов получателя ренты, согласия которого на продажу недвижимости и происходящий вследствие этого перевод долга в данном случае не требуется, достигается сохранением бывшего пла­тельщика ренты в качестве субсидиарного по общему правилу должни­ка в обязательстве по выплате ренты.

Передавший недвижимость в собственность третьего Лица платель­щик ренты перестает быть таким плательщиком, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты, воз­никшим в связи с нарушением договора ренты.

По закону он несет субсидиарную, т.е. дополнительную, ответствен­ность по таким требованиям вместе с основным должником — новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недви­жимости (ст. 399 ГК РФ).

Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнем собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при кон торой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требована как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст.322,323 ГК РФ).

При этом солидарная ответственность может быть предусмотрев как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчужден недвижимости между последним и предпоследним ее собственникам

Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременна и залоговым обязательством (ст. 587 ГК РФ).

Вопросы и задания для повторения

1.. Дайте толкование понятию «договор ренты».

Каковы существенные условия договора ренты?

Назовите Стороны договора ренты. В чем заключаются их основные права и обязанности?

Раскройте основные положения об ответственности сторон договора ренты.

Тема 11

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

11.1. Общие положения

Договор пожизненного содержания с иждивением—это договор, в силу которого одна сторона — получатель ренты — гражданин — передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный учас­ток или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, ко­торый обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивени­ем гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГКРФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением является разно­видностью договора пожизненной ренты, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной рен­те, если иное не предусмотрено предписаниями параграфа 4 гл. 33 ГК РФ, посвященного данному виду ренты.

Сторонами рассматриваемого договора выступают те же лица, кото­рые могут быть сторонами договора пожизненной ренты.

Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного ого­воренного договором предоставления при отсутствии, как правило, лич­ных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют.

Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению по­требности в жилище, питании, одежде и тому подобном, получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учи­тывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданно­го в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительно­го согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как договор доверительного характера.

11.2. Предмет договора

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что:

в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.;

рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.

Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания — обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг.

Конкретным договором данный перечень может быть расширен сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форма и тому подобное каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении.

В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК РФ стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быта менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указам ной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Данное требование закона является императивным равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежи индексации в порядке и случаях, которые предусмотрены законом или договором (ст. 318 ГК РФ).

В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК РФ). Статья 603 ГК РФ содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иж­дивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодиче­ских платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предо­ставления наделяется в договоре либо только одна сторона, либо обе стороны.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержа­ния законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений.

Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается по общему правилу помесячно, если сторонами не пре­дусмотрено иное.

Прекращение договора. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты:

1) более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенны­ми. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог

или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имуществе

2) при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненна го содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при peшении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК РФ. По смысл закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т.е. соответственно уменьшена.

Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Вопросы и задания для повторения

Дайте толкование понятию «договор пожизненного содержания с иждивением».

Назовите предмет договора пожизненного содержания с иждивением. Каковы его особенности?

Определите срок действия и прекращения договора пожизненного содержания с иждивением.

ТЕМА 12

ДОГОВОР АРЕНДЫ

12.1. Общие положения

Договор аренды — это договор, в силу которого одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне —- арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользова­ние или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Стороны договора: арендатор и арендодатель. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо. Арендодатель—это собствен­ник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Законом уполномочены субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления.

При этом субъекты права хозяйственного ведения (государствен­ные и муниципальные унитарные предприятия) могут сдавать в аренду недвижимое имущество лишь с согласия собственника в лице его полно­мочного органа (ст. 295 ГК РФ).

Субъекту права оперативного управления (казенному предприятию) требуется согласие собственника при сдаче в аренду как движимого, так и недвижимого имущества (ст. 297 ГК РФ). Частное или бюджетное уч­реждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым иму­ществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собствен­ником на приобретение такого имущества. Остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться само­стоятельно, если иное не установлено законом.

Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ).

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в Договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенными на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества— за. три месяца. Законом или договором может быть установлен и Иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст, 610 ГК РФ).

Стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, имеют право на отказ от данного договора.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, будет длиться до того момента, пока одна из сторон договора не заявляет об отказе от него.

Следует помнить, что если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, Я применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 Я ГКРФ).

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и Специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные

интересы сторон, поэтому его содержание должно быть фор­мализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подл. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только зако­ном не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собствен­ности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными сло­вами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна пред­шествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права, собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Федерального закона государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Федерального закона «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно.

При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила сТ. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регис­трации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель/Арендодатель должен быть уведомлен и о состояв­шейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество1 и сделок с ним»). Договор аренды недвижимого имущества, предус­матривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, уста­новленной для договора купли-продажи такого имущества; Аналогич­ная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендо­ванного имущества.