Определение ставки дисконта методом кумулятивного построения

Особенность данного метода в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиции) разбивается на отдельные компоненты.

К безрисковой ставке дохода прибавляются:

.Поправка на риск, который имеется на все другие виды инвестиций. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

.Поправка на неэффективное управление. Чем сложнее объект недвижимости, тем более компонентного управления он требуют.

.Поправка на низкую ликвидность - для учёта потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат.

В качестве безрисковой ставки могут быть:

.Процентная ставка по государственным краткосрочным обязательствам

.Процентная ставка по депозитам банка высшей категории надежности, доходность по еврооблигациям (это должна быть ставка, характеризующая максимальную ликвидность и минимальный риск).

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации - ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется путём суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).