Понятие общей ставки капитализации и методы ее определения

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) — показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год.

В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год / стоимость недвижимости. Таким образом, Ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив. Этот показатель важен для оценки инвестиций, однако в России не всегда можно точно вычислить его из-за отсутствия статистической информации по рынку недвижимости и другим рынкам страны.

Если доход от актива растет, в формулу включается показатель темпа роста. Если доход то растет, то падает, вместо ставки капитализации используют метод DCF (DiscountedCashFlow (англ.) дисконтированный денежный поток).

Снижение ставок капитализации может свидетельствовать о спаде на рынке или даже о егоОсновные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

– тип недвижимости;
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;
– достоверность и обширность информации;
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Наиболее часто используются следующие методы капитализации:

– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;
– метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;
– метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;
– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);
– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.