Расчет ставки капитализации метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда

Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещённых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

1)прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

2)возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

3)возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

● Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предпо­лагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта.

● Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в дан­ном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижи­мостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования воз­вращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпав­ших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвести­ционному климату.

Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходи­мо воспользоваться таблицами сложного процента, применить функ­цию «Периодический взнос в накопление фонда»; для подбора факто­ра учитываются ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.

● Метод Хоскольда так же, как и метод Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости первоначальных вложений, однако в этом случае используется безрис­ковая ставка доходности. Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект не исчерпал своей экономической жизни, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижи­мости, не соответствует рыночным ожиданиям. Оценщик может использовать предположение о реинвестировании по безрисковой став­ке доходности. Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходимо применить функцию «Периодический взнос в накопление фонда», исходя из безрисковой ставки доходности и остаточного срока экономической жизни объекта: