Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома

1. собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме;

2. уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;

3. по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц;

4. земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами;

5. собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество;

6. в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

7. права собственников на общее имущество в МКД могут быть зарегистрированы в установленном порядке.

57. Виды собственности на квартиру

Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая совместная собственность на квартиру встречается в договорах приватизации, оформленных до 01.01.95 г. (с этой даты договоры приватизации оформляются только в долевую собственность), а также в отношении совместно нажитого в браке имущества супругов. Ее отличие от долевой собственности состоит в том, что распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно только в целом, не деля ее на части, причем, сделать это может любой из собственников с согласия остальных или все собственники вместе. Общая долевая собственность возникает как при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), так и при переоформлении совместной собственности в долевую. Доли в долевой собственности могут быть определены по соглашению сторон (например, пропорционально занимаемой участниками жилой площади) или не определены вовсе и тогда они считаются равными.

58. Способы приобретения права частной собственности на жилье

Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

· приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

· купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;

· жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

· участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

· приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.

Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована, т. е. переведена из государственной собственности в частную.

59. Приватизация жилья

Приватизация – процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации...»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

· индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.

· долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;

· общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);

· общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.

В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершилась 1 марта 2013 года.

60. Совместная собственность на жилую недвижимость

Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Совместная собственность на квартиру возникает только при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку.

Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

61. Долевая собственность на жилую недвижимость

Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.

Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.

В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.

Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.

В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.

62. Собственность супругов на жилую недвижимость

Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.

Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

63. Долевое строительство

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Договор об участии в долевом строительстве - это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

Застройщик - это юридическое лицо, являющееся собственником или арендатором земельного участка, и привлекающее средства участников долевого строительства для постройки на данном земельном участке многоквартирных домов или прочих непроизводственных объектов недвижимости. Участник долевого строительства (дольщик) - физическое или юридическое лицо, предоставившее средства застройщику для строительства многоквартирного дома с целью получения в собственность построенного объекта после его ввода в эксплуатацию.

По сути, участник долевого строительства является инвестором, а сам договор об участии в долевом строительстве — это инвестиционный договор, однако для защиты прав участников такого договора он регулируется отдельным законом, а не общими нормами Гражданского кодекса об инвестиционном договоре.

Существенными условиями договора о долевом участии являются:

· Объект договора (должен быть определён согласно проектной документации конкретный объект, который после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию будет передан участнику долевого строительства).

· Срок передачи объекта участнику долевого строительства.

· Цена договора и порядок её уплаты.

Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

На практике долевое строительство осуществляется следующим образом:

· застройщик (строительная компания) покупает или арендует земельный участок под строительство многоквартирного дома, заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками;

· дольщики выплачивают, зачастую в рассрочку, обусловленную договором стоимость квартиры и после сдачи дома в эксплуатацию получают её в собственность.

64. Договор об участии в долевом строительстве. Гарантии.

Существенными условиями договора об участии в долевом строительстве являются объект, цена и срок. Это значит, что застройщик обязуется передать Вам конкретный объект в установленный срок и по обусловленной цене. Если договор не будет содержать этих условий, он может быть признан недействительным в судебном порядке. Изменить эти условия можно только по соглашению сторон.

Договор о долевом участии подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщик не сможет заключить одновременно несколько договоров относительно одной квартиры.

Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645, гарантируют государственный контроль за ходом строительства объекта.

Право привлекать средства населения (дольщиков) у застройщика возникает только после государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также составления и обнародования проектной декларации.

Риск случайной гибели объекта долевого строительства до его передачи в собственность дольщику несёт застройщик.

В случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам.

Гарантии качества объекта договора долевого участия. Гарантийный срок на построенный объект недвижимости не может быть меньше пяти лет. В случае обнаружения отступлений от условий договора, которые ухудшили качество объекта, а также прочих недостатков, участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок (безвозмездно) или уменьшения цены договора, или же возмещения расходов на устранение недостатков.

65. Ввод объекта в эксплуатацию

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного, а также проектной документации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

66. Оформление собственности на квартиру в новостройке

Подавляющее большинство квартир продаются еще на этапе строительства или до начала работ по возведению жилого здания. В этом случае покупатель не в состоянии оформить на себя право собственности - зарегистрировать жилье (регистрировать нечего).

Договор долевого участия, который является основанием для приобретения прав собственности на квартиру в новостройке, а также уплаченные по этому договору средства, не могут сделать дольщика владельцем жилья автоматически.

В случае, когда дом построен, и квартира передана дольщику, который вселяется и проживает на собственной жилплощади (собственной эта жилплощадь является на основании договора долевого участия и акта передачи квартиры). Сложности:

· Согласно ФЗ «О регистрации и признании права собственности на дом, квартиру и сделок с ними», новый владелец не может распоряжаться имуществом в полной мере – в т.ч., не может продать, подарить или завещать жилье.

· Новый хозяин не может оформить прописку, поскольку право на это жилье не признано за ним официально.

· Без регистрации в новой квартире ни один банк не примет ее в качестве полноценного залогового имущества при оформлении займа;

· Согласно законодательству, при продаже квартиры ее владелец освобождается от подоходного налога, однако это происходит в том случае, если с момента приобретения на нее права собственности прошло три года. Если оформление регистрации новостройки затягивается – время фактического проживания не засчитывается в эти три года, и при продаже владелец несет дополнительные расходы.

67. Процессы юридического оформления новостройки

1. Разрешение на ввод в эксплуатацию

Процедура оформления новостройки в собственность фактически начинается с того, что застройщик должен получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Этот документ подтверждает, что государственными контролирующими органами не было выявлено нарушений, и жилье соответствует установленным стандартам и требованиям. Затем следует оформление акта реализации инвестиционного контракта на строительство, который должны подписать городские власти и еще перечень организаций.

2. Обмер фактической площади

В процессе оформления документов сотрудники БТИ должны замерять фактическую площадь квартир в новостройке, которая часто отличается от той площади, которая была задекларирована застройщиком в момент заключения договора. Если разница имеется, то застройщик и дольщик должны провести окончательные расчеты по договору.

3. Акт передачи

Очередным этапом следует подписание застройщиком и дольщиком, которому передается квартира, акта передачи жилой площади. После подписания этого акта предъявить к застройщику какие-либо претензии относительно качества выполненных работ будет весьма проблематично. Поэтому на данном этапе дольщик должен быть предельно внимательным, ибо исправлять ошибки строителей ему придется за собственный счет. Сам процесс приема-передачи квартиры также бывает сопряжен с некоторыми сложностями, связанными с необходимостью заставить застройщика исправить все недоделки или компенсировать дольщику стоимость работ.

После того, как все документы уже подписаны и собраны, дольщик может юридически оформить собственность на себя. По завершении подписания акта приема-передачи квартиры в собственность новый владелец может въезжать, делать ремонт, обустраиваться и проживать на полученной жилплощади. Тот факт, что право собственности не оформлено, в принципе, не мешает использовать квартиру для проживания – новостройка, при подписании разрешения на ввод в эксплуатацию, уже подсоединена к системам городских коммуникаций, и все необходимые блага поставляются жильцу в полной мере.

68. Способы оформления права собственности

Способы оформления права собственности

· Предоставить право застройщику заниматься регистрацией квартиры самостоятельно. Некоторые застройщики предлагают такую услуг за дополнительную плату;

· Оформление права собственности на квартиру своими силами;

· Оформление права собственности через суд.