ТЕМА 6. Оценка объектов недвижимости доходным подходом

Задача 38

Рассчитать реконструированный отчет о доходах для административного здания (8 этажей, площадь 3500 м. кв., подлежащей сдаче в аренду). На дату оценки 730 м. кв. офисных площадей не занято. На основе анализа договоров аренды, текущей рыночной ситуации, фактических и нормативных данных по расходам выполнены соответствующие расчеты и составлен реконструированный отчет о доходах.

1. Плановая аренда

Таблица 1

Тип помещения	№ помещения	Арендуемая площадь, м. кв.	Плановая арендная плата, у. ед./м. кв.	Итого плановая аренда, у. ед
1. Офисы 1-4 этаж 2. Офисы 5-7 этаж 3. Офисы 8 этаж 4. Конференц-зал 5. Спорткомплекс 6. Столовая	1-20 21-35 36-40
Итого плановая аренда
Свободная площадь

2. Рыночная аренда

Таблица 2

Тип помещения	№ помещения	Свободная площадь, м.кв	Рыночная арендная плата, у. ед /м.кв.	Итого рыночная арендная плата, у. ед.
1. Офисы 1-4 этаж 2. Офисы 5-7 этаж 3. Офисы 8 этаж	44-48   49-58   59-63
Итого рыночная аренда

Далее расчет осуществляется в таблице 3.

Таблица 3

Показатели

Сумма,у.ед.

3. Сверхплановая аренда 4. Скидки и льготы 5. Потенциальный валовый доход 6. Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы 7. Среднегодовые потери арендной платы от не занятости 8. Общие потери 9. Прочие доходы 10. Действительный валовой доход 11. Операционные расходы - Постоянные расходы - Переменные расходы - Резерв на замещение Итого операционные расходы 12. Чистый операционный доход 13. Сумма по обслуживанию долга 14. ДП до уплаты налогов

? ? ?   ? ? ?

Задача 39

Определить общий коэффициент капитализации, если доля кредитных ресурсов в общей стоимости объекта недвижимости составляет 0,8, ипотечная постоянная 12%, коэффициент капитализации капитала собственного 10 %.

Задача 40

Определить общий коэффициент капитализации, если известны следующие данные:

Тип объекта	Доля земли	К зем	Доля зданий	К зд	К о
1. Дом без участка земли 2. Дом с участком земли 3. Типовые здания (старой постройки) 4. Типовые многоэтажные здания	0,2   0,4   0,3     0,15	10,2%   10,2%   10,2%     10,2%		21,5%   20%   24,4%     23%

Задача 41

Оценщик получил следующую информацию по объекту – аналогу: 0,6 – доля заемных средств в общей стоимости объекта, доход на собственный капитал 15000, стоимость собственных средств 60000, ставка капитализации для заемных средств 15%. Определить общую ставку капитализации.

Задача 42

Выбраны 4 объекта – аналога:

Показатели	№1	№2	№3	№4
1.Цена продажи, тыс.руб. 2.ЧОД, тыс. руб. 3.К о 4.Коэффициент важности	0,4	12,5     0,15	21,5     0,3	14,25     0,15

Задача 43

Определить общий коэффициент капитализации и коэффициент капитализации капитала собственного. На рынке отобраны 4 объекта – аналога:

Цена продажи	К соб	К заем	ЧОД	∑% за кредит	ДП до налогов	К о	К соб

Задача 44

Определить стоимость собственности, если 6-летний поток ежегодного дохода составил 32000 у.е. Доход поступал в виде обычного постоянного аннуитета и дисконтируется одной нормой дисконта. Общая (предполагаемая) норма отдачи 10%.

Задача 45

Определить стоимость собственности, если 5-летний поток ежегодного дохода 25000 у.ед. Общая (предполагаемая) норма отдачи 10%, безрисковая ставка 6%.

Задача 46

Определить стоимость собственности, если по прогнозам ЧОД в течение 10 лет 60000 у.е, ожидается, что стоимость собственности через 10 лет снизится на 30%. Общая (предполагаемая) норма отдачи 15%.

Задача 47

Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, равен 25000 у.е. Предполагаемая норма отдачи 15%. Определить стоимость здания.

Задача 48

Недвижимость приносит 10000 у.ед. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость увеличится на 30%. Определить стоимость недвижимости в предположении, что норма отдачи равна 15%.

Задача 49

Недвижимость приносит 10000 у.ед. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость уменьшится на 30% (линейное уменьшение). Определить стоимость недвижимости в предположении, что норма отдачи равна 15%.

Задача 50

Определить стоимость недвижимости, если недвижимость в течение 6 лет приносит ежегодный доход 50000 у. ед. В конце 6-го года недвижимость будет продана за 800000 у. ед. Расходы на продажу 50 000 у. ед., норма отдачи равна 20%.

Задача 51

Определить стоимость собственности. Если стоимость земли =300 тыс. у.е, ЧОДон =100 тыс. у.е., Кзем = 8%, Кзд =15%.

Задача 52

Определить стоимость собственности. Если стоимость здания =500 тыс. у.е, ЧОДон =100 тыс.у.е., Кзем = 8%, Кзд = 15%.

Задача 53

Определить потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, ЧОД, денежный поток до налогов.

Таблица 1

Данные для расчета

Показатели	Сумма, у.ед.
1.Плановая аренда
2.Рыночная аренда
3.Скидки и льготы
4.Потери от неплатежей арендной платы
5.Прочие доходы
6.Постоянные расходы
7.Переменные расходы
8.Резерв на замещение
9.Сумма процентов за кредит

Задача 54

Определить стоимость собственности. Размер кредита = 380 тыс.у.ед, ЧОД=70 тыс.у.е., К(Кз)=12,6%, К(Ксоб) = 9%.

Задача 55

Определить стоимость собственности. Собственный капитал =200 тыс.у.е., ЧОД=70 тыс.у.е., К(Кз)=12,6%, К(Ксоб)=9%.

Задача 56

Иванов купил квартиру стоимостью 200 тыс. у. ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 3000 у.е., а остальные обязался выплатить в течение года под 35 % годовых. Определить сумму ежемесячных платежей по кредиту.

Задача 57

Иванов решил взять кредит в банке в размере 400 тыс. у.ед. под залог своего имущества сроком на 5 месяцев. Банк выдает кредит под 7 % в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк.

Задача 58

Загородный дом был куплен два года назад за 685 тыс. у.ед. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут 6 % в год.

Задача 59

Независимому оценщику представлена информация: в жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет 500 у.ед. Все арендные договоры заключаются на 1 год. Вознаграждение управляющего 3000 у.ед. в год. Для проживания в данном комплексе ему предоставляется квартира. Постоянные расходы по комплексу 40000 у.ед., переменные – 300 у.ед. за каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3 % действительного валового дохода. Определить чистый операционный доход.

Задача 60

В здании общей площадью 10 тыс.кв.м, подлежащих сдаче в аренду, из которых 400 кв.м свободны. Остальные сданы в аренду за 12 у.ед. за 1 кв.м. Операционные расходы составляют 45 % от потенциального валового дохода. Определить: