ТЕМА 4. Оценка объектов недвижимости затратным подходом

Задача 20

Предположим, что строительство нового офисного здания составляет 500 тыс. у.ед. Годовая прибыль, которая будет получена в результате функционирования данного офиса равна 30 тыс. у.ед. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации 13%.

Будет ли строительство нового офиса эффективным?

Задача 21

Необходимо решить: модернизировать ли существующий офис, вложив в него 500 тыс. у.ед., или при тех же затратах перепрофилировать его в оптово-торговый центр. При этом ежегодный доход от сдачи офиса 25 тыс.у.ед.; от оптово-торгового центра – 100 тыс. у.ед. Коэффициент капитализации на рынке13%.

Задача 22

Расчет физического износа здания (экспертный метод).

Наименование конструктивного элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента здания, %	% износа конструктивного элемента здания	Удельный вес износа в стои-мости здания
1.Фундамент 2.Стены и перегородки 3.Перекрытия 4.Кровля 5.Полы 6.Проемы 7.Отделочные работы 8.Внутренние сантех-. и электро -технические устройства 9.Прочие работы
Итого		-

Задача 23

Определить накопленный износ объекта недвижимости метод сравнения продаж.

Показатели	Объект №1	Объект №2	Объект №3
1. Откоректированная цена продажи сопоставимых объектов, тыс. у. ед. 2. Стоимость участка земли, тыс.у. ед. 3. Рыночная цена здания, тыс. у. ед. 4. Текущая восстановительная стоимость здания, тыс. у. ед. 5. Накопленный износ, у. ед. 6. Износ в %% от восстановительной стоимости 7. Средний % износа

Задача 24

Расчет накопленного износа методом экономического возраста. Стоимость нового строительства 300 тыс. у. ед. Общая экономическая жизнь объекта 60 лет. Эффективный возраст 15 лет. Определить накопленный износ в процентах, в у.ед., стоимость с учетом износа.

Задача 25

Определить затратным подходом стоимость загородного дома (всего объекта недвижимости), ели известно: площадь дома - 100 м²; стоимость1 м² - 200 у.ед.; площадь гаража – 60 м²; стоимость 1 м² – 100 у.ед. Стоимость всех других сооружений на участке 200 у.ед. Устранимый физический износ дома 3000 у.ед., неустранимый - 2000 у.ед. Устранимый функциональный износ 1000 у.ед. Рыночная стоимость земельного участка 5000 у.ед.

Задача 26

Определите стоимость объекта недвижимости затратным подходом. Ставка земельного налога 3,5 руб./кв.м. Площадь земельного участка 2 000 тыс. кв.м. Стоимость строительства главного сооружения 50 млн. руб. Косвенные издержки составляют 16% стоимости строительства главного сооружения. Норма прибыли на вложенный капитал 25%. Износ сооружения 2%. Стоимость вспомогательного сооружения 10 млн. руб. Износ вспомогательного сооружения 2%.

Задача 27

Жители дома вносили следующие изменения для собственного удобства:

- создавали систему внутренней связи и кондиционирования воздуха;

- издержки по установке этих элементов равны 30 тыс у. ед.

При оценке дома данные элементы прибавили дому к стоимости лишь 25 тыс. у. ед.

Определить убыток (износ), связанного с избыточными потребительскими качествами.

Задача 28

Какова общая стоимость офиса, если стоимость участка земли составляет 180 у.ед. Полная стоимость воспроизводства здания офиса 1500 у.ед. Общий износ здания составляет 20%.

Задача 29

Определение накопленного износа методом разбивки. Имеется двухэтажное здание, используемое под офис. Общая площадь 5000 м²; площадь сдаваемая в аренду 4000 м². Здание расположено на участке площадью 2500 м².

1. Расчет стоимости нового строительства с разбивкой по конструктивным элементам.

Таблица 1

Показатели	Восстановительная стоимость, тыс. руб.
1.Прямые издержки
· Подготовка участка
· Устройство фундаментов
· Устройство наружных стан
· Устройство перекрытий и покрытий
· Устройство перегородок
· Устройство подвесных потолков
· Устройство пола
· Внутренняя отделка
· Наружная отделка
· Водоснабжение и канализация
Продолжение таблицы 1
· Сан.тех. приборы
· Электроснабжение
· Электроарматура
· Теплоснабжение
· Отопительные приборы
2. Косвенные издержки 3. Прибыль предпринимателя 4. Общая восстановительная стоимость	?

2.В рассматриваемом здании требуется ремонт участков покрытия, стоимость ремонтно-строительных работ 500 тыс. руб., а также требуется полное восстановление внутренних стен и перегородок, стоимость ремонтно-строительных работ 1500 тыс.руб. Определите величину исправимого физического износа.

Таблица 2

Показатели	Восстановительная стоимость, тыс. руб.	Стоимость исправлений, тыс. руб.	Остаточная восстановительная стоимость, тыс.руб.
1. Перекрытия и покрытия 2. Внутренняя отделка
Сумма износа, тыс. руб.	-		-

3. Определить неисправимый физический износ в короткоживущих элементах.

Таблица 3

Показатели	Остаточная восстанови-тельная стоимость	Фактический срок эксплуата-ции, лет	Нормативный срок эксплуатации,лет	Степ-ень износа, %	Неиспра-вимый физическ-ий износ, тыс. руб.
Кровля
Полы
Потолки
Внут.отделка
Водоснабжение и канализация
Продолжение таблицы 3
Сантехприборы
Эл.снабжение
Эл.арматура
Теплоснабжение
Отопительные приборы
Итого

4.Определить неисправимый физический износ долгоживущих элементов.

Таблица 4

Показатели

Сумма

1.Восстановительная стоимость объекта, тыс. руб. 2. Восстановительная стоимость исправимого физического износа 3. Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс. руб. 4. Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс. руб. 5.Действительный возраст, лет 6.Общая физическая жизнь объекта, лет 7.Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб.

5.Определить функциональный исправимый износ.

Современные рыночные стандарты требуют установки дополнительного оборудования (кондиционер) на втором этаже этого здания. Это позволит сдать в аренду помещения 2-го этажа на более выгодных условиях и получить дополнительный доход за счет повышения арендной платы. При этом добавление оборудования экономически целесообразно.

Таблица 5

Расчет величины исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления

Показатели	Сумма
1.Стоимость существующей электроарматуры включенной в восстановительную стоимость 2.Физический износ неисправимый 3.Стоимость демонтажа 4.Стоимость установки электроарматуры	+800
Итого исправимый функциональный износ	?

6. Установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, то замена электроарматуры позволит привлечь более солидных арендаторов и получить дополнительный доход. При этом подобная замена является экономически целесообразной.

Таблица 6