Аналитические методы оценки Кк

Мет. оценки вел-ны коэф-та капитал-ии:аналитич-е и экспертные. Аналитич-е: 1) мет. оцен. Кк для расчета ст-ти недвиж. свобод. от долгов: - мет. Ринга (прямолин-й), - Хоскольда, - Инвуда; 2) Мет. оцен. Кк для расч. рын. ст-ти недв. обремен. заемн-ми ср-ми: - мет. инвестиц-й группы, - коэф-та покрытия долга, - Акерсона, - Элвуда.

Мет. Ринга: примен. при оценке недоход-й недвиж. (дет сад, казарма). Крк=1/Тслужбы.

Мет. Хоскольда: примен. при оцен. доход. недвиж-ти. В кач-ве Крк использ. множитель третьей функции слож. %-та => F3 {d0}, d0 - безриск-ая ставка. (если недвиж. низколиквидная). Мет. Инвуда: примен. при оцен. доходной недвиж. Крк также как множитель F3 {Е }, Е- рыночная ставка. (если недвиж. достаточ. ликвидная, позвол-т получить рыночный доход).

Мет. инвистиц-ой группы: примен. если кредит еще не погаш-ся. Кк=Lv *Rm+(1-Lv)*Eсобств, где Lv - доля заемн. ср-в в ст-ти недвиж-ти, (1-Lv) - доля собств-х ср-р, Rm - ипотечн. постоянная, Есобств. - сложивш-ся на рынке вел-на дох-ти собств-го кап-ла инвестора.

Мет. коэф. покрыт. долга: примен. если кредит еще не погаш-ся. Кк=Lv*Rm*DL, где DL - коэф-т покрыт-я долга: DL =ЧОД/РМТ, С=ЧОД/Кк, Кк=ЧОД/С. С - общая ст-ть, РМТ - год. платеж. Lv=PV/C, (1-Lv)=(C-PV)/C, Rm=РМТ/PV, Eсобств.=(ЧОД-РМТ)/(С-PV).
Мет. Акерсона: примен. если часть кредита была на момент оценки объекта выплачена. Кк=Lv*Rm+(1-Lv)*Eсобств.- Р*Lv*F3,где Р - выплач-я доля осн-ой части кредита (PV без учета %). Опр-ся по амортиз-ой таблице P=BAL/PV, либо по аналитич. формуле: P=Rm-Eкред/(Rm*)-Eкред, (всегда < 1), Rm*-ипотеч. пост-я по кредиту, опред-ся при оставш-ся сроке погашения.

Мет.Элвуда: примен. если часть кредита была на момент оценки объекта выплачена. Кк=Е-Lv*Cэ+∆* F3, Сэ- константа Элвуда(в таблице), Сэ=Е+Р* F3 -Rm, ∆-измен-е ст-ти недвиж. учит-ся если есть измен. в ст-ти недвиж. в конце расчет. пер.