Метод дисконтирования денежного потока

Прим. в противопол. усл-ях методу прямой капитал., т.е.: 1) предполаг. конечн. срок извлеч-я доходов; 2) пред-полаг. изменяющ. рыночн. усл-я ε=const или ε≠const; 3) предполаг. неоднократн. инвестиции в объект;

4) предполаг. неравномерн. и неодина-ковость получ-я доходов

В этом сл. рын. ст-ть Н опред. как вел-на ЧДД

21. Метод ипотечно-инвестиционного анализа – метод оценки р.с.н., кот. поз-воляет учесть удешевляющее влияние невыплачен. кредитов. М. ИИА явл. модификацией метода дисконтир-я ден. потока. Сложн-ю исп-я м. ИИА явл. отсутствие единой станд. ф-лы. При этом запись расчетн. ф-лы зависит от 3-х сроков: 1) Т_КР – срок, на кот. б. выдан кредит; 2) Т_ПРЕДШ – продолжит. вр., кот. прошло от момента выдачи кр. до даты оценки; 3) Т_РАСЧ – прод-ть расч. периода

1) Т_КР>(Т_ПРЕДШ+Т_РАСЧ)

2) Т_КР=(Т_ПРЕДШ+Т_РАСЧ)

3) Т_КР<(Т_ПРЕДШ+Т_РАСЧ)

М. ИИА м. прим-ся в 2-х модификац-х:

1. Традицион. ИИА:

1) Т_КР>(Т_ПРЕДШ+Т_РАСЧ);

2) Т_КР=(Т_ПРЕДШ+Т_РАСЧ);

3) Т_КР<(Т_ПРЕДШ+Т_РАСЧ)

2. Методы: - Аккерсона; - Эллвуда

- ипотечная пост-я при осн. сроке погаш-я

22. Порядок расчёта ЧОД.

При оценке недвиж. показателем дохода явл-ся арендная плата.

Общая схема расчета общего ЧОД:
1. ПВД - теоретич. вел-на год. ар. платы за объект без учета к-л. потерь. “+” доп. доходы; ПВД= Sсданная * Аконтрактная +(Sсобственника + Sсвободная) * А рыночная + Ддоп
2. ДВД –ПВД уменьш-й на 2 вида потерь(недозагрузка, неплатежи).

Потери от недозагр = (Sсоб +Sсвоб) * Арын;

потери от неплатежей = (ПВД – потери от недозагр) * % неплатеж

3. ЧОД - ДВД уменьш-на на 5 статей затрат.(деньги, кот. ост-ся в кармане). ЧОД= ДВД – операц-е расходы (ОР) – налоги, связ-е с недвиж-ю – затраты на страх-е – затраты на управ-е – резерв на замещ-е.

Арендопригод-я(арендная) площадь- S_ар - часть общ. пл. объекта, функц-но пригод-я для сдачи в аренду.S_ар = S_общ * К_ар, Арендная площадь м.б.: -занятая собств-м, - сданная в аренду и пустующая(свобод.) S_арَ = S_своб + S_собств + Sсдан.в _ар.
ПВД =А_план+А_рын=S_сд.ар*А_контр +(S_собств + S_своб)* А_рын + Д_доп, где А_план, А_рын - соответ. ставки контрактн. и рыночн. аренд. платы,руб/год.

Д_доп -доп доходы, руб/год6: дох., для получ-я кот-х объект не предназнач., но их извлеч-е возможно благодаря сложивш. рыноч. усл-ям и др. П_нед опред-ся от вел-ны=(S_собств + S_своб) * А_рын

П_непл -от ПВД, с учетом потерь от недозагрузки.

ДВД = ПВД – П_нед – П_непл.

ОР=% от ДВД, или прямым счетом.(это все затраты относим-е на с/ст прод-ии- наприм. затр. на уборку помещ-й, вывоз мусора)

Затраты на страх-е=% от ДВД; Затр. на управ-е ==% от ДВД или прям. счетом.

Р_зам = (Сзам-(Мвоз-Зутил)) * F₃ { Тэк.ж, Е }, Гед Сзам-см/ст замены быстроизнаш-ся эл-тов недвиж.,руб; Мвоз-ст-ть возврата мат-лов,руб; Зутил- расх. по утилиз-ии быстроизнаш-ся эл-тов недвиж., руб; Тэк.ж-продолж. эком. жизни быстроизнаш-ся эл-тов недвиж.,годы. Или PMT (Рзам) = FV* F3(E,n)