Состав и принципы формирования технического паспорта здания

Основным документом при формировании технического паспорта является Приказ Минэкономразвития России № 244 от 17.08.2006 г. «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества», в котором утверждается форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства (см. Приложение 7) и порядок оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Порядок оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства [54]:

I. Правила оформления титульного листа и разделов технического паспорта.

1. Оформление титульного листа.

При оформлении титульного листа технического паспорта соответствующие строки заполняются следующим образом:

«наименование БТИ» ‒ указывается полное наименование организации технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства;

«адрес» ‒ указывается почтовый индекс, наименование субъекта Российской Федерации, наименование административного района (округа), наименование и тип населенного пункта (город, поселок), район города, наименование и тип улицы (переулка), номер дома, строение (корпус) или иной официально присвоенный адрес объекта;

«паспорт составлен по состоянию на» ‒ указывается дата обследования объекта индивидуального жилищного строительства.

2. Заполнение раздела 1 «Общие сведения».

При заполнении раздела 1 «Общие сведения» соответствующие графы заполняются следующим образом:

фактическое использование ‒ указывается «по назначению» или «не по назначению»;

год постройки – указывается год ввода в эксплуатацию;

общая и жилая площади жилого дома – указываются площади в соответствии с экспликацией к поэтажному плану жилого дома;

число этажей надземной/подземной части – указывается численное значение по результатам обследования объекта в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами;

примечание – заполняется в том случае, если имеются сведения о нарушении градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует разрешение на строительство или имеются прочие сведения, имеющие существенное значение для учёта объектов.

Заполнение раздела 1.1. «Ранее присвоенные (справочно)» обязательно в случае, если ранее объекту индивидуального жилищного строительства были присвоены инвентарный, кадастровый номера организацией технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Указываются адрес объекта, ранее присвоенные номера (инвентарный, кадастровый), литера объекта.

3. Заполнение раздела 2 «Состав объекта».

При заполнении раздела 2 «Состав объекта» соответствующие графы заполняются следующим образом:

графа 1 – указывается буквенное обозначение (литера) или цифровое обозначение (арабскими или римскими цифрами), присвоенное частям объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательным строениям, сооружениям (принадлежностям объекта индивидуального жилищного строительства) на плане;

графа 2 – указывается наименование частей объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательных строений, сооружений (жилой дом, жилая пристройка, веранда, сарай и т.п.);

графы 5, 6, 7, 9, 10 – указываются данные измерений основного параметра (наименование параметра, единица измерения, количество единиц измерения):

‒ для зданий – общая площадь;

‒ для сооружений:

‒ протяженность (для линейно-протяженных сооружений);

‒ объем (для объемных сооружений);

‒ площадь (для площадных сооружений);

‒ высота;

графа 8 – указывается площадь застройки в квадратных метрах для всех частей объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательных строений, сооружений;

графа 9 – указывается высота в метрах, для замощений и подземных сооружений не указывается;

графа 10 – указывается объем в кубических метрах, для замощений и линейно-протяженных сооружений не указывается.

4. Заполнение раздела 3 «Сведения о правообладателях объекта».

Сведения о правообладателях объекта индивидуального жилищного строительства заполняются с учетом имеющейся информации в БТИ и представленных собственником (или его представителем) документов.

При заполнении раздела 3 «Сведения о правообладателях объекта» соответствующие графы заполняются следующим образом:

графа 4 – указывается право собственности или иные вещные права, а также реквизиты правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов. Эти реквизиты включают наименование документа, его серию и номер, дату выдачи и название учреждения, выдавшего документ;

графа 5 – указывается доля в праве в виде правильной простой дроби (в случае общей собственности), целое число (в случае одного собственника) или литера(ы) части здания, зарегистрированная(ые) за собственником.

5. Заполнение раздела 4 «Ситуационный план».

При наличии кадастрового плана земельного участка, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства, подготовка ситуационного плана осуществляется БТИ в части недостающих измерений внешних размеров объектов капитального строительства.

Не допускается при наличии кадастрового плана земельного участка проведение БТИ повторных обмеров земельного участка, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства.

Подготовка ситуационного плана ведётся по данным измерений в натуре, с нанесением всех имеющихся зданий, сооружений и границ видов угодий (двор, сад, огород, зеленые насаждения и тому подобные).

Раздел 4.1. подлежит заполнению после издания соответствующих нормативных актов, устанавливающих порядок определения координат зданий, сооружений.

6. Заполнение раздела 5 «Благоустройство объекта индивидуального жилищного строительства».

Все строки заполняются отдельно по жилому дому, вспомогательным строениям, сооружениям. В графах указывается площадь помещений, оборудованных каждым видом благоустройства.

7. Заполнение раздела 6 «Поэтажный план».

Составляется по данным измерений объекта индивидуального жилищного строительства в установленном порядке[55].

8. Заполнение раздела 7 «Экспликация к поэтажному плану жилого дома».

В экспликации к поэтажному плану жилого дома производится описание помещений, комнат и расчёт площадей. В строки экспликации вносятся все комнаты и помещения вспомогательного использования жилого дома. Комнаты и помещения вспомогательного использования указываются в следующей последовательности: упорядочивание по литере (в алфавитном порядке), возрастанию этажа, номера помещения, номера комнаты.

При заполнении раздела 7 «Экспликация к поэтажному плану жилого дома» соответствующие графы заполняются следующим образом:

графа 1 – указывается литера объекта индивидуального жилищного строительства, в котором расположена комната или помещение вспомогательного использования;

графа 2 – указывается номер этажа, в котором расположена комната или помещение вспомогательного использования. При отсутствии нумерации этажа (мезонин, подвал, цокольный этаж) в столбце указывается наименование этажа;

графа 3 – указывается номер помещения по поэтажному плану, в котором расположена комната или помещение вспомогательного использования;

графа 4 – указывается номер комнаты или помещения вспомогательного использования по поэтажному плану;

графа 5 – указывается назначение комнаты или помещения вспомогательного использования;

графа 6 – указывается площадь комнаты или помещения вспомогательного использования вне зависимости от их вида;

графа 7 – указывается площадь комнаты или помещения вспомогательного использования, если они входят в общую площадь;

графа 8 – указывается площадь жилой комнаты;

графа 9 – указывается площадь комнаты или помещения вспомогательного использования, если они входят в подсобную площадь помещения;

графа 10 – указывается площадь помещений вспомогательного использования, не включенных в общую площадь жилого помещения (балконов, лоджий, террас, веранд);

графа 12 – указывается высота комнаты или помещения вспомогательного использования по внутреннему обмеру;

графа 13 – указывается отметка о наличии самовольно перестроенной или перепланированной площади;

графа 14 – указывается дополнительная необходимая информация о комнате или помещении вспомогательного использования.

В итоге по этажу подсчитывается: площадь всех помещений этажа (сумма по графе 6), общая площадь этажа (сумма по графе 7), жилая площадь этажа (сумма по графе 8).

В итоге по зданию (по части здания – литере) подсчитывается площадь всех помещений здания (сумма по графе 6), общая площадь здания (сумма по графе 7), жилая площадь здания (сумма по графе 8).

9. Заполнение раздела 8 «Отметки об обследованиях».

Указываются дата инвентаризации, фамилия, имя, отчество и подпись исполнителя работ; фамилия, имя, отчество и подпись лица, осуществившего контроль.

II. Правила внесения в технический паспорт параметров и инвентаризационной стоимости объекта индивидуального жилищного строительства.

Для внесения в технический паспорт параметров и инвентаризационной стоимости объекта индивидуального жилищного строительства составляется расчётно-инвентаризационная ведомость.

Расчетно-инвентаризационная ведомость состоит из трех форм:

1) форма 1: «Исчисление площадей и объемов жилого дома и вспомогательных строений, сооружений» (см. Приложение 8);

2) форма 2: «Техническое описание и определение физического износа» (см. Приложение 9, Приложение 10);

3) форма 3: «Расчет инвентаризационной стоимости жилого дома и вспомогательных строений, сооружений» (см. Приложение 11).

10. Заполнение формы 1 «Исчисление площадей и объемов жилого дома и вспомогательных строений, сооружений».

Графа 1: указывается буквенное обозначение (литера) или цифровое обозначение, присвоенное частям объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательным строениям, сооружениям.

Графа 2: указывается наименование частей объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательных строений, сооружений.

Графы 3, 4, 5, 6, 7 заполняются по данным измерений с учётом действующих строительно-технических нормативов.

11. Заполнение формы 2 «Техническое описание и определение физического износа».

Для каждой части объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательного строения, сооружения указывается литера, группа капитальности (см. Приложение 12) в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами.

Для основных строений, отапливаемых пристроек дополнительно указываются год постройки, число подземных, наземных этажей, год реконструкции (капитального ремонта)[56].

В графе 2 приведён стандартный[57] перечень базовых конструктивных элементов для объектов индивидуального жилищного строительства, сформированный с учётом методики проведения подсчёта восстановительной стоимости по укрупнённым показателям в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами.

Перечень базовых конструктивных элементов объекта индивидуального жилищного строительства устанавливается при обследовании. При наличии конструктивного элемента заполняются все графы (с 3 по 9); при отсутствии – графы 3, 4 не заполняются, графы с 6 по 9 заполняются с проставлением нулей в соответствующих строках.

Графа 3: указывается описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее).

Графа 4: указывается характеристика технического состояния (производится одновременно с техническим описанием) конструктивного элемента объекта индивидуального жилищного строительства – перечень имеющихся у него дефектов (повреждений, деформаций) с их количественной оценкой, позволяющей определить степень его физического износа в процентах согласно действующим методическим и инструктивным нормам.

Графа 5: указывается удельный вес конструктивного элемента.

Удельные веса базовых конструктивных элементов в восстановительной стоимости объекта капитального строительства принимаются по оценочным таблицам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) для соответствующего объекта-аналога с применением необходимых поправочных коэффициентов либо определяются расчётным путем на основании представленной заказчиком проектной, строительной, исполнительной, землеустроительной и иной документации.

Графа 8: указывается количественное значение процента износа, соответствующее характеристике технического состояния.

Определение процента физического износа здания производится расчётно с применением удельных весов конструктивных элементов этого здания, указанных в соответствующем оценочном нормативе. Процент физического износа по каждому конструктивному элементу, выбранному из таблиц Правил, умножается на удельный вес этого элемента (после применения поправки или ценностного коэффициента). В результате получается физический износ отдельных конструктивных элементов по отношению ко всему зданию. Суммированием полученных результатов определяется физический износ всего здания.

Если в расчётах были применены поправки или ценностные коэффициенты и вследствие этого сумма уточненных удельных весов конструктивных элементов не составляет 100, полученный процент физического износа на всё здание следует уточнить (разделить на сумму уточненных удельных весов и для получения процента физического износа умножить на 100).

Физический износ холодных пристроек, вспомогательных строений и сооружений объекта технической инвентаризации допускается определять в целом по всему строению или сооружению без учета удельных весов их отдельных конструктивных элементов.

12. Заполнение формы 3 «Расчет инвентаризационной стоимости жилого дома и вспомогательных строений, сооружений».

Заполнение производится по каждой части объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательному строению, сооружению в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами.

Графа 1: указывается буквенное обозначение (литера) или цифровое обозначение, присвоенное части объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательному строению, сооружению на плане.

Графа 2: указывается наименование части объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательного строения, сооружения.

Графы 3, 4, 5, 6 заполняются с учётом данных по объекту-аналогу на основании методики проведения подсчёта восстановительной стоимости по укрупненным показателям в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами.

Графа 7: заполняется с учётом итогов (итоговый результат графы «удельный вес с поправкой» делится на 100).

Графы 8, 9, 10: указываются поправки на отличие оцениваемого объекта от объекта-аналога.

Графа 12: указываются данные измерений по оцениваемому объекту в единицах измерения объекта-аналога.

Графа 14: заполняется с учётом процента износа.

Графа 16: указывается индекс (один общий или произведение нескольких индексов (коэффициентов)) пересчёта базовой стоимости в текущий уровень цен.

Вопросы и задания:

1. Дайте понятие инвентаризации земель.

2. В каких целях проводится инвентаризация земель.

3. Охарактеризуйте основную и текущую инвентаризацию земель.

4. На какие виды подразделяется инвентаризация земель по охвату территории.

5. Опишите состав отчетной документации по инвентаризации земель.

[53] Абрис является одним из основных документов учёта и составляется при выполнении натурных работ, в процессе которых в него заносят все имеющиеся на земельном участке строения, ограждения, сооружения, внутренние дворовые замощения, границы видов угодий (двор, зелёные насаждения и так далее), колодцы и прочее. Абрис на строение состоит из двух частей: обмерной и описательной. На небольшие строения эти части в абрисе совмещаются. Абрис обмера составляется схематично. Абрис подписывается исполнителем и бригадиром и является основанием для проведения камеральных работ. Абрис приобщается к инвентарному делу.

[54] См. Приложение № 2 к приказу Минэкономразвития России от 17.08.2006 г. № 244.

[55] Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утверждена приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (не нуждается в государственной регистрации, письмо Минюста Российской Федерации от 11.09.1998 № 6135-ВЭ).

[56] См. указания к разделам 1, 2 Порядка оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства.

[57] В случае, если для отдельных уникальных типов зданий, сооружений, прочих строений отсутствует принятая в установленном порядке группировка его базовых конструктивных элементов, такая группировка разрабатывается исполнителем инвентаризационных работ самостоятельно на основании представленной заказчиком проектной, строительной, исполнительной, землеустроительной и иной документации.