Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка объектов оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Она включает в себя дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам: – плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению, а так же определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Рассмотрим дальнейший порядок выполнения второй части расчетно-графической работы по первому варианту расчетов – затратным способом (для использования предлагаются формы таблиц 26и 27 с примером заполнения).

3.3.1 Студент определяет величину продуктивности сельскохозяйственных угодий объекта оценки по формуле 14:

где Во – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га (пункт 1 подготовительных работ);

Бо и Бi – балл бонитета групп почв (пункт 4 и таблица 25).

3.3.2 Рассчитываются затраты, зависящие от продуктивности по формуле 15:

где Зо – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га (пункт 3, подготовительные работы);

Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью (продуктивностью угодий), за счет различий объема работ по уборке урожая, затрат на его транспортировку и хранение, определяется в соответствии с приложением 4 или пункт 3, подготовительные работы.

3.3.3 Рассчитываются затраты, обусловленные технологическими свойствами земель, формула 16:

где Итi и Ито – индексы технологических свойств i-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий (приложение 2 или пункт 11, подготовительные работы).

3.3.4 Рассчитываются затраты на внехозяйственные перевозки по формуле 17:

где Эро и Эрi – средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки, км (пункт 3, подготовительные работы и таблица 24);

Дтр – доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (пункт 12, подготовительные работы)

3.3.5 Рассчитываются постоянные затраты, путем перемножения базовых затрат (пункт 3, подготовительные работы) на долю постоянных затрат (пункт 13, подготовительные работы) формула 18:

3.3.6 Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки фиксируется в графе 8 таблицы 26, формула 19:

Окончательный расчет кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий по первому варианту осуществляется в таблице 27.

3.3.7 Цена производства валовой продукции Цвi получается, как произведение общей суммы затрат (Зi, таблица 26) – на нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам (Но), равный 1,07 (формула 20):

3.3.8 Дифференциальный рентный доход – это разность между продуктивностью 1 га сельскохозяйственных угодий (Bi) и ценой производства валовой продукции (Цвi) формула №21:

3.3.9 Расчетный рентный доход (ДРр) может быть получен за счет увеличения дифференциального рентного дохода (Дрi) на величину – абсолютного рентного дохода (AP), установленного на всех землях равным 12 руб/га, формула 22:

3.3.10 Кадастровая стоимость 1га сельскохозяйственных угодий, по первому варианту расчетов получается путем капитализации величины расчетного рентного дохода, причем срок капитализации принимается равным 33 годам (формула 23):

3.3.11 Полученную информацию о кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий каждого объекта оценки по первому варианту расчетов, студент заносит в сравнительную таблицу 30, и приступает к расчетам по второму варианту.

ВАРИАНТ I

Таблица 26

Расчет общего объема затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий

№№п.п.	Наименование объекта оценки (землепользование, землевладение, оценочный участок)	Продук-тивность 1га с.х. угодий Вi	Затраты, зависящие от продукт. Зпi	Затраты, обусловлен. технолгич. свойствами Зтсi	Затраты на внехозяйст-венные перевозки Зтрi	Затраты постоянные Зпос	Всего затрат Зi
	1 оц. участок	1673,178	247,030	356,222	70,041	440,608	1113,901
	(пример)

Таблица 27

Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий

№№п.п.	Наименование объекта оценки (землепользование, землевладение, оценочный участок)	Цена производства валовой продукции Цвi	Дифференциальный рентный доход 1 га с.х. угодий Дрi	Расчетный рентный доход с 1 га с.х. угодий ДРр	Кадастровая стоимость 1 га с.х. угодий КС = ДРр * 33
	1 оц. участок	1191,874	481,304	493,304	16279,030
	(пример)

Как было сказано ранее, с целью исключения грубых ошибок в процессе расчетов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, в расчетно-графической работе предлагается к рассмотрению второй способ определения этой величины. С учетом точности вычислений (0,001) расхождение между вариантами расчетов не должно превышать величины 10 руб/га на 10000 руб. кадастровой стоимости.

3.3.12 Расчет кадастровой стоимости по второму варианту студент начинает с вычисления затрат на использование земельного участка при индивидуальной оценке (Зi), для этого используются, уже известные по предыдущим позициям, показатели и применяется формула 24:

3.3.13 Для расчета цены производства валовой продукции (Цвi) можно воспользоваться формулой 20, но величину затрат (Зi) необходимо взять из таблицы 26.

3.3.14 При расчете дифференциального рентного дохода (Ддрi) используется формула 21, причем величина продуктивности сельскохозяйственных угодий объекта оценки (Вi) берется из таблицы 26, а цена производства валовой продукции (Цвi) из таблицы 28.

3.3.15 Дифференциальный рентный доход обусловленный технологическими свойствами земель (Дртi) рассчитывается по формуле 25:

3.3.16 Дифференциальный рентный доход за местоположение (Дрмi) рассчитывается по формуле 26:

где: Го – средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость

1 га с.х. угодий (пункт 7 подготовительных работ);

ВАРИАНТ II

Таблица 28

Расчет рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий

№№п.п.	Наименование объекта оценки (землепользован., землевладение, оценочный участок)	Затраты на использование зем. уч. при индивидуальн. оценке продук. Зi	Цена производст. валовой продукции Цвi	Дифференц. рентный доход по плодородию Ддпi	Диф.рентный доход, обус-ловленный техно-логическими свойствами Дртi	Диф.рентный доход, за местополо-жение Дрмi	Всего дифф. рентный доход Дрi
	1 оц. участок	1112,367	1190,232	482,946	3,849	-5,225	481,570
	(пример)

Таблица 29

Определение кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий

№№п.п.	Наименование объекта оценки (землепользован., землевладение, оценочный участок)	Дифференциальный рентный доход Дрi	Абсолютный рентный доход АР	Расчетный рентный доход ДРр = Дрi + АР	Кадастровая стоимость 1 га с.х. угодий КС = Зрi * 33
	1 оц. участок	481,570	12,000	493,570	16287,795
	(пример)

Гi – нормативная грузоемкость 1 га с.х. угодий объекта оценки (таблица №2);

Т – затраты перевозки 1 тонны груза на 1 км, руб. (пункт 8 подготовительных работ).

3.3.17 Вычисленные величины дифференциального дохода суммируются (Дрi) (формула 27):

3.3.18 По формулам 22 и 23 рассчитывается расчетный рентный доход и кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по второму варианту. Конечные результаты расчетов по двум вариантам заносятся, для сравнения в таблицу 30.

Таблица 30

Сравнение результатов оценки по вариантам вычислений

№№п.п.	Наименование объекта оценки (землепользован., землевладение, оценочный участок)	Кадастровая стоимость 1га с.х. угодий по I варианту руб.	Кадастровая стоимость 1га с.х. угодий по II варианту руб.	Расхождение результатов по вариантам + / - руб.
	1 оц. участок	16279,030	16287,795	-8,765
	(пример)

3.3.19 После изучения процесса ведения государственной кадастровой оценки земель в ручном режиме студенты просчитывают тот же материал в автоматизированном режиме. Для расчетов используется программное обеспечение лаборатории автоматизированного земельного кадастра «Estimation». Программа работает в диалоговом режиме, и полностью соответствует изученному, в процессе ручной обработки, порядку оценки.

3.3.20 По результатам выполнения расчетно-графической работы составляется краткая пояснительная записка, объемом 10-15 печатных листов, следующего содержания:

Введение.

I. Экономическая оценка земель.

1. Бонитировка почв.

2. Расчет шкал экономической оценки земель.

3. Расчет показателей экономической оценки земель по хозяйствам и району в целом.

4. Применение показателей экономической оценки земель в землеустроительном производстве.

II Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

1. Порядок расчета базисных показателей оценки.

2. Расчет величины кадастровой стоимости объектов оценки двумя способами (затратным и рентным).

3. Автоматизация земельно-оценочных работ.

4. Применение результатов кадастровой оценки.

Заключение.

Список использованной литературы.

Титульный лист расчетно-графической работы оформляется в соответствии с приложением 3.