Понятие недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земель­ные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты неза­вершенного строительства.

Определяющим признаком, позволяющим отнести объект к не­движимому имуществу, - его прочная связь с землей. Причем не играет роли, имеет ли вещь природное проис­хождение или создана руками человека, возвышается ли она над поверхностью земли (здания, сооружения), является ли частью, раз­новидностью самой этой поверхности (земельные участки, водные объекты) либо скрыта в глубине земли (участки недр, туннели и станции метрополитена).

Не относятся к недвижимому имуществу сбор­ные, передвижные павильоны, не имеющие фундамента; саженцы деревьев. Растущий в тайге лес подчиняется правовому режиму недвижимости, а срубленные деревья становятся движимым иму­ществом.

Ряд объектов, не имеющих связи с землей, также подчинены за­коном правовому режиму недвижимого имущества: это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Причиной отнесения этих объектов к недвижимости являются особые полезные свойства, обусловливающие необходимость более жесткой правовой регла­ментации возникающих по поводу них отношений.

Особым объектом недвижимости ст. 132 ГК называет предпри­ятие как имущественный комплекс, используемый для осуществле­ния предпринимательской деятельности. Он включает все виды имущества, предназначенные для работы предприятия, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также пра­ва на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его про­дукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные зна­ки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие по смыслу данной нормы является объектом права.

Особенность правового режима недвижимого имущества состо­ит в том, что сделки с ним должны заключаться в письменной форме, а вещные права на него, как и ограничения, возникновение, переход и прекращение этих прав, подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация есть акт, который признает и под­тверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение вещных прав на недвижимое имущество, а также акт, который придает юридическую силу ряду сделок с таким имуществом.

Права на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется специально уполномоченными органами — созда­ваемыми в системе Министерства юстиции Российской Федерации учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Госу­дарственная регистрация производится путем внесения соответст­вующей записи в Единый государственный реестр прав на недви­жимое. имущество и сделок с ним. В подтверждение регистрации правообладателю выдается свидетельство.

Государственная регистрация недвижимого имущества обладает свойством публичной достоверности.