Развитие, обращение и использование недвижимости

Одной из важнейших особенностей функционирования рынка недвижимости является то, что единственным способом обращения объектов недвижимости на рынке является передача (переход) прав на эти объекты. К рынку недвижимости, соответственно, относятся все те операции и сделки, предметом которых является переход прав на недвижимое имущество.

Определяемый таким образом рынок недвижимости включает в себя целый ряд отношений, возникающих на всех этапах жизненного цикла объектов недви­жимости:

— в процессе создания объектов недвижимости (развития недвижимости) - между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости;

— в процессе обращения объектов недвижимости как товаров - между продавца­ми и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

— в процессе использования (эксплуатации) объектов недвижимости - между соб­ственниками и управляющими, управляющими и арендаторами и пр.

Выделение перехода прав как критериального признака рынка недвижимо­сти позволяет достаточно строго отделить отношения, возникающие по поводу объектов недвижимости, от отношений, возникающими на смежных рынках. На­пример, отношения застройщика и инвестора являются отношениями рынка не­движимости, так как они возникают, в частности, по поводу прав на недвижимость. Отношения же застройщика и подрядчика не относятся к данному рынку, посколь­ку их предметом является выполнение работ, а не передача каких-либо прав на не­движимость. (В качестве возражений здесь могут быть высказаны соображения о том, например, что довольно часто в российской практике подрядчик получает оп­лату «натурой» - квартирами, в частности. Это так, но в таком случае мы фактиче­ски имеем дело с ситуацией, когда подрядчик фактически становится инвестором, получая в качестве вознаграждения за свой вклад долю в созданном объекте не­движимости.)

В целом, структура рынка недвижимости может быть представлена следующим образом:

Рис.3. Структура рынка недвижимости

Исходя из сказанного, может быть предложено следующее определение рын­ка недвижимости:

Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов, обеспечивающая переход прав на объекты недвижимости и наиболее эффективное использование последних в течение всего жизненного цикла недвижимости.

Отношения, относящиеся к рынку недвижимости, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, обеспечивая создание объектов недвижимости, их использование и т.д. но все они объединены, во-первых, одним общим предме­том - объектом недвижимости, а, во-вторых, тем, что все эти операции связаны с полным или частичным переходом права собственности на объекты недвижимости.

Характерной и все усиливающийся тенденцией для современного рынка не­движимости является переход от доминирования сделок, предполагающих переход полного права собственности, к сделкам, предметом которых являются отдельные правомочия, входящие в право собственности (частичное отчуждение).