Физическое ухудшение

А. Устранимое:

покраска - 2500$;

замена ковров в 5 квартирах - 1750$;

ремонт водопроводной системы – 2200$.

ВСЕГО устранимого физического ухудшения - 6450$.

Б. Неустранимые краткосрочные компоненты:

Неустойчивые краткосрочные компоненты – 31700 $.

В. Неустранимые долгосрочные компоненты:

Стоимость воспроизводства здания – 545930 $.

Минус: физически поправимые – 6450 $

Стоимость воспроизводства заново краткосрочных – 166650 $

Стоимость воспроизводства заново долгосрочных элементов:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Неустранимые долгосрочные компоненты: 372830 * 5/60 = 31068 $

2. Функциональное устранение:

А. Поправимое:

Модернизация бытовых приборов(12000 $) – Стоимость имеющихся бытовых приборов(7370$) = 4630 $

Б. Непоправимые:

Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана:

3. Внешний или экономический износ:

Потери в ренте из-за близости промышленного предприятия:

Резюме:

Стоимость воспроизводства заново – 545930 $

За минусом: физически устранимые - 6450 $

непоправимые краткосрочные – 31700 $

непоправимые долгосрочные – 31068 $

функционально непоправимые – 12000 $

внешний износ – 18000 $

Полная стоимость построек с учётом износа – 442082 $

Оцениваемая стоимость площади – 50000 $

Итого цена – 492082 $

Задача 34

Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000 уе. Дом был построен за 55000 уе. Прекрасно вписался в среду, где существующие дома стоили от 80000 до 90000 уе. Некоторые соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 675 до 765 уе в месяц.

Новый дом планировалось сдать за 725 уе в месяц. Через пол года после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной цене не удалось за 15 мес. Тогда дом был сдан в ареду за 650 уе в месяц, что соответствовало арендным ставкам после изменения схемы движения.

Определить: вал. рентный мультипликатор, вероятную первоначальную рын. стоимость дома, сумму потери стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

Цена дома = 20000+55000 = 75000 уе

ВРМ = 75000/725 = 103,45 уе

ВРМ 1 = 80000/675 = 118,5 уе

ВРМ 2 = 90000/765 = 117,65 уе

Ср ВРМ = (118,5+117,65)/2 = 118,075 уе

118,075*725 = 85604 – вероятная первоначальная стоимость дома

75000/650 = 115,38 – ВРМ после изменения схемы движения

(115,38-103,45)*725 = 8649,25 – сумма потерь.

Задача 32

Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов:

Сопост. объекты	Цена продаж	Кол-во продаж	Потенциальная выручка
Д1
Д2
Д3

Дом 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 уе, мусоропровод такой же как и у оцениваемого объекта, его стоимость – 16000 уе. Объект 1 продан 3 месяца назад.

Дом 2 имеет мусоропровод, продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования (добавить к цене 15000 уе по сравнению с обычными условиями финансирования)

Дом 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект в 8 кварталах. Считается, что от автобусной остановки отнимает от стоимости объекта 3000 уе. Дом продан 2 дня назад и у него нет мусоропровода. Рост цен на данный вид недвижимости составляет 0,5% в месяц.

характеристика	Оцениваемый объект	Сравнительный объект
Рост цен
Продажная цена
Дата продажи		3мес назад	6 мес назад	2дня назад
Мусоропровод		+	+	-
Окружающий ландшафт		+5000	Такой же	Такой же
Финансирование		-	+15000	-
Местоположение		Такое же	Такое же	Лучше на 6 кв
Уточненная цена
Число квартир
Цена квартиры

Поправочные цены:

1) 600000*3*0,5% = 9000 уе

2) 750000*6*0,5% = 22500 уе

3) 450000

Поправка по местоположению:

3)3000*6 = 18000 уе

Уточненые продажные цены:

4) 600000+9000-5000 = 604000 уе

5) 750000+22500-15000 = 757500 уе

6) 450000+16000-18000 = 448000 уе

Цена 1 квартиры оцениваемой недвижимости:

(24160+22250+24889)/3 = 24776 уе

Задача 33

Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому иппотечному кредиту в 1 млн уе под 12% годовых, погашаемого в течении 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 250000 уе. Ставка дивидендов на капитал – 12%. Рассчитайте требуемый ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредиторов и заемщика.

Часть дохода, приходящегося на заемный капитал:

1000000*0,12 = 120000 уе

Часть дохода, приходящегося на собственный капитал:

250000*0,12 = 30000 уе

ЧОД:

30000+120000 = 150000 уе

Задача № 36

Ресторан быстрого питания рассматривает возможность аренды участка земли. Ожидается, что будет привлечено 2 тысячи посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель оформит заказ на 2000 уе. Прибыль компании должна составлять 0,1 уе на каждую уе продаж. Затраты на рабочую силу и материалы составят 0,8 уе на каждую ед продаж. Каков максимальный размер ежемесячной арендной платы может позволить себе компания, сохраняя необходимую норму прибыли.

Объем продаж = 2000*2000 = 4000 тыс уе

Прибыль = 4000000*0,1 = 400 тыс уе

Арендная плата = 4000000-400000-4000000*0,8 = 400000 уе

Задача № 37

Произвести оценку объекта исходя из имеющейся рыночной информации. Объект расположен на улице Н, имеет площадь 200 м кв, гараж на 1 машину, размер земельного участка 8 соток, кровлю из шифера, камин, качество строительства – выше среднего, состояние, в целом, среднее.

Аналог № 1 был продан 15 мес назад по цене 90000 уе, на той же улице Н, имеет площадь 220 кв м, гараж на 1 машину, размер участка – 7 соток, такая же крыша, нет подвала и камина, качество строительства и состояние среднее.

Аналог № 2 продан 12 месяцев назад за 82000 уе расположен на улице К, размер дома 170 кв м, участок 10 соток, имеет крытую стоянку на 2 машины, кровля из гравия с гудроном, подвала нет, камин выходит в столовую, качество строительства и состояние выше среднего.

Аналог № 3 расположен на улице М, был продан вчера за 100000 уе, площадь 220 кв м, размер участка 8 соток, гараж на 1 машину, подвал и камин в спальню, кровля из шифера, имеет хорошее качество работ и среднее состояние.

Корректировки:

1) Разница между категориями качества строительства и состояния объекта в целом по 5% от цены.

2) Разница в размерах участка корректируется по норме 1000 уе за сотку, если превышает 2 сотки.

3) Местоположение на улице Н оценено на 5000 уе выше, чем на улице К.

4) Корректировка на площадь составляет 15 уе за 1 кв м.

5) Гараж на 2 машины увеличивает стоимость объекта на 4500 уе, крытая стоянка – 1000 уе, гараж на 1 машину – 2500 уе, кровля из шифера – 3000 уе, камин – 1500 уе, подвал – 3000 уе.

характеристика	Оценив-й объект	Сравнительный объект
Цена
Площадь
Земля, сотки
Гараж, машины
Камин	+	-	+	+
Подвал	-	-	-	+
Кач-во строит-ва	Выше сред	сред	Выше сред	Хор
Состояние	сред	сред	Выше средн	Сред
Местоположение	Н	Н	К	М
Кровля	шифер	шифер	гудрон	шифер
Дата продажи		15 мес	12 мес	вчера
Уточненная цена
Цена за 1 кв м		496,36	562,88	439,55

Корректировка на качество строительства и состояния:

1) 90000*0,05 = +4500 уе

2) 82000*0,05 = - 4100 уе

3) –

Поправка на размер участка:

2) –2000

Поправка на площадь:

1) –300

2) +450

3) –300

Поправка на местоположение:

2) +5000

Поправка на гараж:

2) +1500

Поправка на кровлю, гараж, подвал:

1) +1500

2) +3000

3) –3000

Корректировка на дату продажи:

1) +13500

2) +9840