Современные проблемы России в области становления регистрации прав на недвижимое имущество

Сличая текст российского Закона «О регистрации прав…» с вышеприведенным обзором мирового опыта, можно сделать заключение о том, что:

§ Мировой опыт государственного обеспечения укрепления права на недвижимое имущество, при всем многообразии национальных практик, сводит их всех только к двум системам правового механизма укрепления прав— системе регистрации прав на недвижимое имущество (Титульная система регистрации) или к системе регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (Актовая система регистрации).

§ Гражданский кодекс, характер российской правовой системы, вектор развития строительства законодательной базы и прочее однозначно указывают на решимость России в качестве системы укрепления прав на недвижимость построить систему регистрации прав на недвижимое имущество (Титульную систему регистрации).

§ Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подтвердил это намерение. Все элементы провозглашенной законом системы относятся к элементам системы регистрации прав на недвижимость. При чем попытки ограничиться описанием объекта регистрируемых прав только в первом разделе регистра делают нашу отечественную модель системы близкой к варианту системы Торренса. Однако уже сейчас можно говорить о том, что этот выбор неудачен – объекты прав требуют значительно более сложного описания, чем это можно позволить в рамках первого раздела ЕГРП. К тому же опыт Австралии и Новой Зеландии, приведенный выше, доказывают безнадежность попытки обойтись без кадастра недвижимости.

§ Итак, Закон предлагает нам Титульную систему регистрации. Тем не менее, механизм, построенный Законом, страдает отсутствием важных принципиальных положений, что приводит к тому, что эта система не может полноценно выполнять функцию системы укрепления права на недвижимость. Мировой опыт строительства и эксплуатации системы регистрации прав на недвижимость демонстрирует логически обоснованную минимально необходимую систему институтов Титульной системы регистрации, фундаментальных черт этой системы. Для законченности российского механизма системы регистрации прав, определенного Законом о регистрации и Гражданским Кодексом необходимо закрепить следующие принципы:

§ Принцип, согласно которому права добросовестного приобретателя, зарегистрированные в системе, рассматриваются как абсолютные, не подлежащие оспореванию даже в судебном порядке (эта жесткость в ряде случаев смягчается тем, что принцип защищает права только тех добросовестных приобретателей, которые реально вступили в свои права). Реализации этого принципа мешают редакции статьи 302 «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» главы 20 ГК «Защита права собственности и других вещных прав», статьи 2, п. 1 и ст. 12, п. 8 закона о регистрации прав.

Отсутствие гарантий для добросовестного приобретателя оборачивается потерями не только благоприобретенной недвижимости, (это имеет почти массовый характер на квартирном рынке, но среди пострадавших есть и крупные организации, например, банки, заводы), но и сделанных в него последующих вложений, в том числе привлеченных средств. Прежде всего, это, помимо оборота недвижимости, наносит ущерб развитию ипотечного кредитования.

§ Принцип, согласно которому права, утраченные в результате дефектов системы регистрации (ошибка регистратора или его участие в мошеннической операции по изменению записи о правообладателе и прочее) компенсируется за счет средств государственного компенсационного фонда, являющегося неотъемлемой частью системы регистрации. Пострадавшая сторона выступает против государства, которое не уберегло ее право, и этим защищена от необходимости выступать против мошенников, которых надо еще найти, принять меры безопасности от давления с их стороны. Против мошенников выступает государство. Фонд формируется посредством отчислений с регистрационных сборов. Согласно действующим сегодня решениям 95 % этих сборов идут на строительство системы регистрации и заработную плату персонала, 5 % - в бюджет, а компенсационный фонд не строится и соответственно не накапливается. Ответственность перед утратившим права лицом несут лица, виновные в искажении информации в системе регистрации (Ст. 31), то есть регистратор, мошенник.

§ В классическом варианте титульной системы регистрации различаются процедуры первичной и вторичной регистрации. При первичной регистрации объект прав подлежит кадастровому освидетельствованию и включению в кадастр, а права на него — проверке на юридическую чистоту. После завершения первичной регистрации и прошествии определенного срока зарегистрированные права не оспариваются. В дальнейшем при сделках с этой недвижимостью имеет место вторичная регистрация, при которой изменяется запись о правообладателе, а исследование юридической чистоты уже не требуется, так как она установлена еще при первичной регистрации, и записи в системе регистрации считаются истиной. Наш закон «О регистрации прав …» не делает различия в процедурах регистрации.

1. Государство предпринимает меры против несанкционированного доступа к записям регистра, против искажения или гибели информации в результате войны, стихийного бедствия, террористического акта. Государство страхуется от возможных последствий таких событий посредством обязательного перманентного дублирования информации и рассредоточения по территории мест хранения продублированной информации. Рабочие места регистраторов и места хранения информации, линии связи охраняются в соответствии со стандартами, принятыми для охраны банков, военных объектов; статус регистратора соответствует статусу судьи и государство принимает меры по ограждению его от возможного оказания давления на него со стороны лиц, заинтересованных в изменении записи в реестре. Но в нашей стране такого значения охране регистра и статусу регистратора не придается.

§ Система регистрации прав должна базироваться на КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ, как на системе, обеспечивающей определенность объекта права. Кадастр недвижимости организационно может существовать как часть (подразделение) системы регистрации или как самостоятельная организация. Но в отличие от иных кадастровых и информационных систем, он, как и реестр права, является ответственным хранителем права (существует заблуждение, будто сохранение права обеспечивается только реестром прав, но ведь если в кадастре недвижимости произошли изменения записей о месте прохождения границы владения или зоны сервитута, то это реально наносит ущерб правам, хотя изменений в записях реестра прав может и не быть). Из этого следует, что реестр права и кадастр недвижимости институционально связаны между собой и по существу перед лицом собственника недвижимости являются единой организацией, на кадастр недвижимости распространяются те же обоснования, согласно которым реестр права ведется учреждением юстиции, подлежит особой опеке и охране силовыми структурами государства; на лица, заносящие, изменяющее и удаляющие кадастровую информацию должны распространяться те же требования, что и на регистратора права.

Сегодня вектор развития в строительстве российской системы регистрации пока направлен на институциональное размежевание реестра прав и кадастра недвижимости. Более того, кадастр недвижимости пытаются представить как собрание информации, носящей чисто технический характер (технический учет), и проблемы, связанные с юридическим характером этой информации даже не поднимаются. Есть попытки этот кадастр рассматривать как подсистему других земельно-имущественных информационных систем и починить техническим требованиям этих систем, что еще больше организационно отрывает кадастр недвижимости от реестра прав на недвижимость.

§ Первичной регистрации права должна предшествовать процедура формирования объекта права. Однако политические установки на упрощение процедур приватизации и оборота недвижимости требуют возможности регистрации права на объекты, информации о которых еще нет в кадастре недвижимости. При очевидном политическом выигрыше такой стратегии следует видеть и опасность наслоения трудноразрешимых проблем, связанных с последующим разведением прав и интересов. Между тем имеет место суждение о больших материальных и временных затратах, требуемых на формирование объекта, вследствие чего этот процесс затягивается. Причиной такого опасения является отсутствие ясного представления о характере и объеме требуемой кадастровой информации. Это, в свою очередь, является следствием отсутствия однозначного суждения о том, что есть объект недвижимости. Если закрепить понятие об объекте недвижимости, как о земельном участке с улучшением его постройками и иными преобразованиями, то справедливым станет утверждение, что все недвижимое, что находится в границах земельного участка, входит в состав данного объекта недвижимости и идентифицируется как часть этого объекта фактом нахождения в пределах границ земельного участка. Это сводит проблему формирования объекта недвижимости для целей регистрации прав на него к проблеме установления границ его земельного участка. (Разумеется, требуется из этого состава выделить объекты, главным образом коммуникации, входящие в состав иной собственности и находящиеся на данном земельном участке под защитой сервитута, а также присовокупить к его составу объекты, входящие в его комплекс, но выходящие за рубежи его границ и прочее, что никак не утяжеляет данной работы). В мировой практике кадастровая карта представляет собой карту, на которой нанесены только границы владений с наложенными на них границами зон различных правовых режимов (зоны действия сервитутов, градостроительных требований) и кадастровыми номерами этих владений.

§ Мировая практика строительства регистрационных систем с нуля (в основном это практика различных десятилетий XX века) сформулировала проблему выбора между так называемыми спорадическим и систематическим методами формирования и заполнения кадастра недвижимости, а также между спорадическим и систематическим методами заполнения реестра прав на недвижимое имущество. Под спорадическим понимается метод, когда формирование объекта недвижимости или регистрация прав на него осуществляется по мере возникновения необходимости в этом у собственника, например, при продаже.

Результаты данного опыта высказываются в пользу выбора систематического заполнения, как кадастра, так и реестра прав. При чем заполнение кадастра является приоритетной задачей и может быть выполнено в соответствии с программой, не связанной с программой регистрации прав. Строго говоря, объекты недвижимости могут и должны быть обособленны друг от друга, даже если они принадлежат одному лицу (государству), или определение их правовой принадлежности дело будущего. Методы сплошного (систематического) формирования объектов недвижимости в удельных показателях значительно дешевле штучного формирования объектов, при сплошном формировании одномоментно решаются пограничные проблемы сопредельных владений (при спорадическом формировании велика вероятность того, что владелец недвижимости, который приступит к формированию своего объекта позже соседа, обнаружит ущерб, нанесенный ему, даже если прежде он согласовал границу соседа). При систематическом формировании может быть реализована политика пересмотра границ участков фактического землепользования с целью исправления дефектов в планировке земельных участков, появившихся в результате хаотических и бесконтрольных процессов землепользования, избежать появления участков неопределенной принадлежности и не обладающими характеристиками, позволяющими найти им использование и, следовательно, арендатора или собственника; одновременно результатом этого передела могут стать находки неиспользуемых и непроявленных территориальных резервов.

Основная разница между этими подходами состоит в том, что финансирование процедур спорадического формирования может быть отнесено на заинтересованного собственника, в то время как финансирование систематического формирования может быть осуществлено только за счет государства. Эти аргументы оказались решающими в выборе метода в нашей стране.

Однако без учета остались следующие обстоятельства:

¡ Метод спорадического формирования кадастра недвижимости и регистрации прав приводит к тому, что никогда не наступит момента, когда в кадастре окажутся учтены все объекты недвижимости. Данные об объектах недвижимости, не учтенных в кадастре, будут продолжать заполнять разнообразные прежние регистрационные системы — БТИ, КУГИ, КЗР и прочие, то есть это создает необходимость сохранять и поддерживать параллельные системы регистрации, параллельное хранение информации, утрату контроля за тем, какая из хранимых информаций является актуальной.

¡ Ряд объектов недвижимости принципиально не может найти лица, заинтересованного в его формировании (вся многоквартирная застройка периода после 1917 года). Данное лицо в виде коллектива собственников квартир может появиться только в результате выделения дома или группы домов в качестве единого объекта.

Краткие выводы:

В поисках наиболее подходящей модели системы регистрации прав на недвижимость в России, наверное нет более надежной основы, чем Мировой опыт.

Однако уже первое знакомство с этим опытом показывает, что как такового единого Мирового опыта не существует — существует пестрое множество национальных практик как налогообложения недвижимости, так и укрепления прав на нее и каждая со своими достоинствами и весьма существенными недостатками. К сожалению, очень часто приходится сталкиваться со ссылками на конструкции того или иного национального опыта, как доказательство того, что возможна, разумна и весьма эффективна та или иная правовая или организационная конструкция в системе как государственной регистрации таких прав, так и их государственной защите.

Но необходимо отдавать себе отчет в том, что всякая такая конструкция существует в определенной правовой и политической системе, имеет историю своего происхождения и причины, по которым она остается в арсенале действующих инструментов данной национальной системы.

Нередко такой причиной является просто дань традиции, национальный консерватизм, а, возможно, и то, что ее сохранение лоббируют определенные политические или финансовые структуры, следуя своим глубоко эгоистическим интересам. За это говорит то, что вряд ли найдется государство или отдельная область в каком-либо государстве, которая могла бы заявить о том, что ею создана совершенно гармоничная, оптимальная, или, например, логичная система.

Однако разделение систем регистрации в современном мире на АКТОВУЮ и ТИТУЛЬНУЮ, с собственным шлейфом подкрепляющих ту или иную систему, национальным законодательством является общепризнанным фактом, от которого, при построении российской национальной системы регистрации прав на недвижимое имущество отмахнуться просто невозможно.

Иначе цена этому – существенные финансовые затраты и неадекватные судебные разбирательства, а главное – недоверие к данной системе как со стороны граждан (физических и юридических лиц) своей страны – будущих и существующих собственников, а также возможных реальных и потенциальных зарубежных инвесторов желающих вкладывать деньги в развитие недвижимости в России.

Использованная Литература

§ И. Е. Герман, межевой инженер. Земельные дела в западноевропейских государствах. Москва 1913 г.

§ Л. Кассо. Здания на чужой земле. Москва 1905 г.

§ Страбон. «География», книга XVII. Москва НИЦ «Ладомир» 1994.

§ Т. Н. Малькова «Древняя бухгалтерия: какой она была» Москва. Финансы и статистика. 1995 г.

§ Т. В. Блаватская. Из истории греческой интеллигенции эллинистического времени. «Наука» Москва 1983 г.

§ Библия. Бытие. Глава 23

§ Ларссон Г.Л., 1991 «Земельная регистрация и кадастровая системаю»

§ Дювернуа Н. Л. Пособие к лекциям по гражданскому праву. СПб, 1899

§ Германское право. Часть I «Гражданское уложение». Международный центр финансово-экономического развития. Москва 1996 г.

§ Современная Поземельная книга. Австрийское Общество по вопросам международного сотрудничества в Нотариате Федерального министерства юстиции. Вена 1992 г. Неофициальный перевод Центра экономико-правовых технологий рынка недвижимости, г. Москва.

§ Жак Бретон - Почетный Президент Ордена Топографов-Экспертов Франции. Французский кадастр и числовой национальный план. Доклад, прочитанный на ХХ международном конгрессе, Мельбурн, Австралия, 1994 год

§ Дювернуа Н. Л. Конспект лекций по русскому гражданскому праву. СПб, 1897

§ Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона

§ Рене Давид и Камилла Жофре-Спинозе. Основные правовые системы современности. Москва. Международные отношения, 1996 г.

§ Победоносцев К. П. Курс гражданского права. ч.1 Вотчинные права. СПб, 1896

§ Постановление Правительства Российской Федерации от 18.2.98 № 219 Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

§ Дж. Ван Эйк. Кадастровая земельно-информационная система в Нидерландах.

§ Землеустройство (1907-1910г. г.) Главное Управление Землеустройства и Земледелия Департамента Государственных Земельных Имуществ. С-Пб 1911 г.

Приложения: