Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости

В силу относительно низкой привлекательности недвижимости как объекта инвестиций в современных российских условиях основным источником финансирования проектов девелопмента являются средства будущих потребителей недвижимости.

В отсутствие принятых в западных странах инструментов привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости, российская практика рождает собственные механизмы.

Следует заметить, что механизмы и инструменты привлечения финансирования в проекты развития недвижимости за последние годы существенно изменились.

Если в 90-е гг. ХХ века доминирующими источниками финансирования инвестиционно-строительных проектов были собственные средства девелоперов (которые чаще всего именовались в документах «инвесторами») и привлеченные ресурсы, под которыми понимались средства будущих собственников недвижимости, чаще всего именуемые участниками долевого строительства, «дольщиками», то в настоящее время ситуация несколько меняется, приближаясь к практике, характерной для стран с развитыми рынками недвижимости и устойчивыми взаимосвязями между рынками недвижимости и финансовыми рынками.

В качестве основных механизмов привлечения ресурсов в развитие недвижимости в России выступают:

· «долевое» участие будущих собственников (пользователей) недвижимости;

· краткосрочное банковское кредитование строительства;

· проектное финансирование;

· сочетание краткосрочного кредитования строительства с ипотечным кредитованием;

· жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы;

· финансирование проектов строительства инвестиционными фондами (ПИФами);

· облигационные займы застройщиков.

Как видно из этого перечня, по набору механизмов финансирования российская практика постепенно приближается к международной. Другое дело, что роль, значение конкретные варианты реализации известных механизмов могут существенно отличаться в российских условиях.

Так, наиболее распространенным до сих пор является механизм «долевого» участия в финансировании инвестиционно-строительных проектов, который был основным в период становления современного первичного рынка недвижимости в России в 90-е гг. ХХ века. (Подобный механизм участия физических или юридических лиц в финансировании строительных проектов существует во всем мире, но в России он обладает определенной спецификой).

Основанием для его широкого распространения стало действовавшее в тот период (и отчасти актуальное сегодня) инвестиционное законодательство России и, в частности, Закон РСФСР “Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральный закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», которые гарантировали негосударственным «инвесторам» право частной собственности на результаты инвестиционной деятельности. Эта норма распространяется и на жилье, строительство которого финансировалось юридическими или физическими лицами.

В условиях 90-х гг., когда абсолютно доминирующим сектором рынка недвижимости был рынок жилья, а иные источники финансирования почти отсутствовали, «долевое» участие в строительстве применялось при реализации почти 90% инвестиционно-строительных проектов.

Основными «дольщиками» при этом практически везде являлись физические лица. Например, в 1995 г. на их долю, по данным Городского Бюро по регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере (Санкт-Петербург), приходилось 85% общего объема долевого финансирования.

Важная роль, которую играет долевое участие в процессе функционирования первичного рынка жилья и высокая доля дольщиков - физических лиц, делали одной из центральных проблем современного рынка недвижимости проблему обеспечения прав ”дольщиков”.

Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства является договор (договор долевого участия в строительстве, договор об инвестировании и т.д.), который должен быть заключен в письменной форме. По мнению юристов, по своей правовой природе он близок к договору простого товарищества.

Без письменного договора на долевое участие в строительстве впоследствии нельзя оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие в строительстве.

В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит, а также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства “дольщиков”, обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц.

Застройщик (иногда именуемый инвестор), как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а также в течении определенного срока с момента акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику («субинвестору») квартиры определенной площади.

В свою очередь дольщик («субинвестор») обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств, либо другим способом, определенным в договоре (например, поставкой строительных материалов), в определенное время.

Использование системы «долевого» участия в 90-е гг. имело важное позитивное значение, позволив, пусть и не в полной мере, сохранить потенциал инвестиционно-строительного комплекса, обеспечив постепенный прирост объемов строительства в условиях дефицита иных источников финансирования.

Вместе с тем, механизм долевого участия обладает определенной двойственностью: воспринимаемый подавляющим большинством «дольщиков» как аналог приобретения квартиры (как правило) по договору купли-продажи, на деле он является механизмом участия «дольщика» в инвестиционном процессе. Соответственно этому, «дольщик» принимает на себя все риски инвестиционного проекта, оставаясь в этом проекте на правах младшего партнера, если не сказать больше. Не имея возможности сколько-нибудь серьезно повлиять на процесс реализации проекта, качество строительства, сроки и пр., он, вместе с тем, разделяет с застройщиком связанные с проектом, да и не только с данным проектом риски.

Недостатки системы долевого участия в строительстве, связанные, главным образом, с недостаточной степенью защиты интересов дольщиков, привели к существенным изменениям в законодательстве, связанным с регулированием инвестиционно-строительной деятельности.

В декабре 2004 г. был принят Федеральный закон РФ (ФЗ-214) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этот закон существенно усложнил процедуру привлечения средств дольщиков, резко поднял ответственность застройщиков перед дольщиками, и, в конечном счете, существенно повысил риски застройщиков.

Принятие Федерального закона ФЗ-214 и его введение в действие с 1 апреля 2005 г. привело к существенному сокращению привлечения застройщиками по договорам долевого участия и, на первых порах, к сокращению деловой активности застройщиков.

Одновременно с этим, принятие закона стало стимулом к более активному поиску застройщиками иных источников и механизмов финансирования инвестиционно-строительных проектов. (В этом, по-видимому, отчасти, и состоял смысл принятия данного документа, который при его продвижении в процессе принятия в законодательных органах активно поддерживали представители банковских структур).

Достаточно новым механизмом привлечения финансовых ресурсов в инвестиционно-строительные проекты является выпуск облигационных займов. Этот процесс является достаточно сложным, требует участия финансового консультанта, а, главное, финансовой открытости компании, превращения ее в публичную. Доходность по облигациям инвестиционно-строительных компаний варьируется в пределах 12-15% годовых, а сроки выпуска займов – 3-5 лет. Облигации строительных компаний интересны, прежде всего, институциональным инвесторам, а потому масштабы такого финансирования невелики. Тем не менее, в Петербурге на 2006 г. облигационные займы давали около 5% от общего объема финансирования жилищного строительства.

радиционным механизмом финансирования инвестиционно-строительных процессов является банковское кредитование строительства. Оно использовалось и в 90-е гг., но доля его в общих объемах финансирования была довольно низка: 3-5%. В настоящее время эта доля постепенно начинает расти, однако, темпы этого роста невысоки и проблем, связанных с использованием банковских кредитов остается достаточно много. Главным образом, они состоят в необходимости проверки кредитоспособности компании, что предполагает изучение бухгалтерской отчетности за достаточно длительный в настоящее время период в 3-5 лет, в необходимости залога как обеспечения взятых обязательств, что не всегда возможно и т.д.

Проектное финансирование в России делает пока первые шаги, поскольку предполагает либо наличия доверительных отношений между застройщиком и банком, либо прямое участие банка в капитале компании, реализующей проект. При проектном финансировании сам проект является обеспечением долга, что, безусловно, предполагает повышенные требования к технико-экономичскому обоснованию проекта, системе управления проектом, контроля банка за ходом реализации проекта и пр.

Жилищные кооперативы. В настоящее время законодательство РФ предусматривает несколько разновидностей жилищных кооперативов: собственно жилищные, жилищно-строительные, жилищно-накопительные.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) предусмотрены Жилищным Кодексом РФ и предполагают привязку кооператива к строго определенному проекту или зданию: число членов кооператива не может превышать число квартир в кооперативном доме. Инициатором создания жилищно-строительного кооперативы могут быть как лица, нуждающиеся в жилье, так и застройщик. Существенно также, что членом кооператива могут быть и юридические лица.

Жилищно-накопительные кооперативы(ЖНК) могут создаваться в соответствии с Федеральным законом РФ «О жилищно-накопительных кооперативах» (ФЗ №215 от 30.12.2004 г.) и предназначены для организации привлечения и использования денежных средств граждан - членов кооперативов для приобретения или строительства жилых помещений на территории Российской Федерации с последующей передачей их в пользование, а после внесения паевых взносов в полном размере - в собственность членам жилищных накопительных кооперативов.

Инвестиционные фонды действуют в РФ на основании Федерального закона «Об инвестиционных фондах» (№156-ФЗ). В соответствии с ним акционерные инвестиционные фонды и закрытые паевые инвестиционные фонды могут иметь в структуре своих активов «недвижимое имущество и имущественные права на недвижимое имущество». Наиболее широкое распространение в РФ получили паевые инвестиционные фонды, в том числе, закрытые паевые фонды (ЗПИФ). Целями создания ЗПИФов являются долгосрочное или краткосрочное вложение средств в ценные бумаги, либо приобретение объектов недвижимости с целью их последующей продажи, реконструкции и последующей продажи, изменения профиля объекта и последующей продажи и (или) с целью сдачи в аренду или субаренду, либо строительство объектов недвижимости с целью их продажи или сдачи в аренду и т.п.). Как видно из этого, ЗПИФы вполне могут выступать как инвесторы и на вторичном, и на первичном рынках недвижимости.

В соответствии с требованиями к составу и структуре инвестиционных фондов, ЗПИФ недвижимости (согласно требованиям Федеральной службы РФ по финансовым рынкам (ФСФР) в названии фонда должен быть указан преимущественный объект инвестирования) могут иметь в составе своих активов как права на недвижимость (в том числе, например, право аренды недвижимого имущества), так и имущественные права, вытекающие из инвестиционного договора с застройщиком, а также доли в обществах с ограниченной ответственностью, осуществляющих деятельность по строительству, проектированию зданий и сооружений. ЗПИФЫ, таким образом, имеют возможность вкладывать средства в процесс строительства как непосредственно, так и опосредованно (через инвестирование в предприятия строительного комплекса) и могут извлекать доход из прироста стоимости проекта.

Структура активов ЗПИФов недвижимости после завершения его формирования должна быть примерно следующей: не менее 40% от активов – объекты недвижимости и имущественные права на недвижимость; проектно-сметная документация – не более 10% от активов; денежные средства в олдной кредитной организации – не более 25%, паи ПИФов и акции АИФов – не более 10%.

Постепенно набирают в России и такие способы привлечения финансирования как использование опционов: предварительная, в период строительства, продажа прав на создаваемые в ходе строительства объекта недвижимости: либо права собственности, либо прав аренды. Эти инструменты могут быть использованы как непосредственно, так, и что может быть более важно, косвенно, когда предварительные договора купли-продажи или аренды являются своеобразным обеспечением при привлечении традиционных, например, банковских кредитных ресурсов.

Как следует из обзора основных источников и механизмов финансирования проектов развития недвижимости, российская практика постепенно все более приближается к мировой и отличается от последней, главным образом, степенью развитости используемых механизмов. При этом, как показывает та же практика, при выборе вариантов финансирования следует, во-первых, иметь в виду, что выбор вариантов финансирования проекта зависит от самого проекта: типа недвижимости, масштабов и класса проекта, а, во-вторых, идеального источника и механизма финансирования нет: каждый из них имеет свои ограничения и недостатки. Поэтому диверсификация вариантов финансирования, сочетание разных источников и механизмов необходимы при реализации практически любого проекта девелопмента.

Контрольные вопросы:

В чем смысл понятия «девелопмент» недвижимости?

Почему проекты девелопмента недвижимости могут быть отнесены к инвестиционным проектам?

В чем особенности проектов девелопмента?

Какие этапы могут быть выделены в процессе девелопмента?

Какие функции выполняет девелопер в ходе реализации инвестиционно-строительных проектов?

Какие источники собственных средств имеются у девелопера для финансирования развития недвижимости? В чем их полюсы и минусы?

Что такое «налоговый» щит?

В чем особенности российских источников финансирования недвижимости от зарубежной?

Что такое краткосрочное и долгосрочное финансирование? По каким параметрам они отличаются?

Что такое секьюритизация рынка недвижимости?

Какие способы привлечения финансовых ресурсов в недвижимость наиболее развиты в России? В чем их особенности?

Что такое "проектное финансирование"?

Почему будущее рынка недвижимости тесно связано с формированием системы его взаимосвязей с финансовым рынком?