Эмфитевзис и суперфиций

1. К числу «прав на чужие вещи» принадлежали также вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей: сельскохозяйствен­ной для ее обработки (emphyteusis), городской — для возве­дения на ней строения (superficies). Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и эмфитевзис и суперфиций являются правами пользования чужой вещью. Своеобразной же чертой, отличающей эмфитевзис и суперфиций от сервитутов, является широта содержания и долгосрочность их действия.

Установление одного из этих двух прав на земельный уча­сток дает право собственности на эту землю почти только номи­нальным; лишь после прекращения эмфитевзиса или суперфиция право собственности на данный участок получает реальное выражение.

Термин emphyteusis, перешел в РП из Греции, где наследственная аренда земли имела широкое применение. На римской почве эмфитевзису предшество­вал специальный институт — ius in agro vectigali наследствен­ная долгосрочная аренда земель, принадлежащих гос-ву или публичным корпорациям, за определенную годовую плату. В дальнейшем Юстиниан слил этот институт в «эмфитевзис».

В содержание эмфитевзиса входит право пользоваться зе­мельным участком (с правом изменения хар-ера участка, но без ухудшения его), собирать с него урожаи (плоды), право закладывать эмфитевзис, отчуждать и передавать его по на­следству. Право отчуждения эмфитевзиса ограничено обязан­ностью субъекта эмфитевзиса предупреждать собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса, причем за собственником признавалось право преимущественной покуп­ки (которым он мог воспользоваться в течение двух месяцев). При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получение двух процентов покупной цены, но субъект эмфитевзиса обязан был уплачивать собственнику арендную плату (vectigal, canon, pensio), а также вносить гос-венный земельный налог. Невзнос арендной платы в те­чение трех лет приводил к прекращению эмфитевзиса.

Для защиты эмфитевзиса применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в форме actiones utiles (исков по аналогии).

Суперфиций представлял собой аналогичное с эмфитевзисом вещное, отчуждаемое, передаваемое по наслед­ству право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением. Право собственности на строение принадлежало собственнику земельного участка по правилу «superficies solo cedit», строение следует за землей, связано с землей.