Глава 16. Общая собственность

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Общая собственность возникает в случае, если право собственности на одно и то же имущество оказывается принадлежащим двум или более лицам (например, при наследовании несколькими наследниками). В этом случае помимо внешнего правоотношения собственности, в котором управомоченным лицам - сособственникам - соответствует неограниченный круг обязанных лиц, возникает внутреннее обязательственное правоотношение между самими сособственниками.

2. Общая собственность может быть долевой и совместной. Каждому сособственнику принадлежит доля в праве на общее имущество. При долевой собственности эти доли являются определенными, при совместной - не определенными, но определимыми.

3. Общая собственность возникает в отношении вещей неделимых либо не подлежащих разделу в натуре в силу закона. Возникновение общей собственности на делимое имущество возможно в силу закона или договора.

4. Обычно общая собственность является долевой. Образование совместной собственности должно быть прямо предусмотрено законом. Сегодня совместной может

быть собственность супругов, собственность лиц, приватизировавших жилое помещение в совместную собственность, а также собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.

5. Совместная собственность всегда может быть превращена в долевую по соглашению сособственников или по решению суда. Преобразование долевой собственности в совместную допускается лишь в случаях, предусмотренных законом.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. В п.1 ст.245 ГК установлена презумпция равенства долей долевых сособственников.

2. Под неотделимым улучшением следует понимать такое улучшение, которое не отделимо от общего имущества без причинения ущерба последнему.

3. Условием увеличения доли сособственника, осуществившего неотделимые улучшения общего имущества является совершение таких улучшений в интересах всех сособственников. Следует полагать, что если произведенное улучшение влечет увеличение действительной стоимости общего имущества, оно всегда должно рассматриваться как совершенное в общих интересах и влечь увеличение доли сособственника.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Порядок распоряжения долевой собственностью является исключительной прерогативой сособственников и не допускает вмешательства суда.

2. О преимущественном праве покупки см. ст.250 ГК и комментарий к ней.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

В отличие от порядка распоряжения долевой собственностью (ст.246 ГК), порядок владения и пользования ею может быть установлен судом при недостижении со-собственниками соглашения об этом.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Статья 248 ГК устанавливает в качестве общего правила соразмерность распределения плодов, продукции и доходов долям сособственников.

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Статья 249 ГК устанавливает в качестве общего правила соразмерность участия в расходах по содержанию общего имущества долям сособственников.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. Преимущественное право покупки доли возникает только при ее возмездном отчуждении.

2. Согласно п.2 ст.250 ГК продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанные сроки являются пресекательными и не подлежат восстановлению или приостановлению.

3. В соответствии с п.3 ст.250 ГК при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Этот срок является сроком исковой давности - нарушенное преимущественное право покупки защищается путем предъявления в суд требования о переводе прав и обязанностей покупателя; для защиты этого права установлен трехмесячный, то есть сокращенный, срок исковой давности.

Именно так всегда квалифицировался этот срок как в правовой доктрине, так и в судебной практике. Однако Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п.20 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Вестник ВАС РФ, 1998, N 10) без какого-либо обоснования указал, что установленный в п.3 ст.250 ГК трехмесячный срок является пресекательным, поэтому иски, предъявленные с пропуском этого срока, не подлежат удовлетворению.

Следует заметить, что это Постановление Пленума Высшего арбитражного суда вступило в прямое противоречие с действующим и сегодня Постановлением Пленума Верховного суда РСФСР от 22 марта 1966 г. N 32 (в редакции от 21 декабря 1993 г.) "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом". В п.2 Постановления N 32 указывается, что трехмесячный срок, в течение которого другой участник общей долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется со времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права, а применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными для исковой давности.

Здесь практические последствия неправильного подхода Высшего арбитражного суда РФ вполне очевидны. Например, общеизвестно, что существует много недобросовестных способов осуществить продажу доли без извещения других участников долевой собственности. Но если течение трех месяцев, рассматриваемых в качестве срока исковой давности, начнется по правилам п.1 ст.200 ГК, то есть со дня, когда

участник, чье право было нарушено, узнал или должен был узнать об этом (а такой день может наступить спустя длительное время после момента продажи), то те же три месяца как пресекательньш срок начнут течь непосредственно с момента продажи доли постороннему лицу. Представляется, Высшему арбитражному суду РФ необходимо скорректировать свою позицию по этому вопросу.

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

1. Поскольку продажа доли в праве представляет собой продажу права, а не вещи, доля переходит к приобретателю, по общему правилу, с момента заключения договора.

2. Если договор об отчуждении доли подлежит государственной регистрации, то право на долю переходит к приобретателю с момента такой регистрации.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Раздел общего имущества влечет прекращение долевой собственности. Выдел доли в натуре не прекращает общей собственности, если число сособственников более двух.

2. Момент утраты выделяющимся участником права на долю имущества определяется моментом выплаты компенсации, указанной в п.4 ст.252 ГК.

3. Возможность применения ч.2 п.4 ст.252 ГК представляется весьма сомнительной, в том числе с точки зрения процессуального законодательства, не предоставляющего суду право по своему усмотрению изменять предмет иска и присуждать истцу то, чего он не требовал.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Согласие остальных участников совместной собственности на распоряжение общей собственностью одним из сособственников презюмируется. Исключение из этого правила сделано в ст.35 СК для сделок с общим недвижимым имуществом, совершаемых одним из супругов. Такая сделка, совершенная без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, относится к категории оспоримых.

2. Правила ст.253 ГК применяются, если иное не установлено в самом ГК и других законах.

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

Необходимым условием раздела совместной собственности и выдела из нее доли является превращение совместной собственности в долевую. При этом применяется презумпция равенства долей сособственников.

Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Условием обращения взыскания на долю должника в общем имуществе является недостаточность другого имущества должника для удовлетворения требований кредитора.

Статья 256. Общая собственность супругов

1. В п.2 ст.45 СК установлено, что по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам каждого из них, если судом установлено, что все полученное по обязательствам одним из супругов использовано на нужды семьи, взыскание обращается на общее имущество супругов. При его недостаточности супруги отвечают по указанным обязательствам солидарно имуществом каждого из них. Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть.

2. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок раздела установлены в ст.38, 39 СК.

Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

По общему правилу п.1 ст.257 ГК имущество крестьянского хозяйства является совместной собственностью его членов.

Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Раздел имущества крестьянского двора допускается лишь при его прекращении. О правилах раздела см. ст.252, 254 ГК и комментарий к ним. При разделе земельного участка применяются также и нормы земельного законодательства.

2. В отступление от общих правил ст.252 ГК о возможности выдела доли из общего имущества в натуре, земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат.

3. Пункт 3 ст.258 ГК устанавливает презумпцию равенства долей членов крестьянского хозяйства.

Статья 259. Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

О правовом положении хозяйственных товариществ и производственных кооперативов см. соответственно ст.69-86 ГК и ст.107-112 ГК. Об правовом статусе имущества этих юридических лиц см. также ст.213 ГК и комментарий к ней.

Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю*

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

1. Правомочия собственника по распоряжению земельным участком могут быть ограничены по сравнению с общим объемом правомочий собственника (ст.209 ГК) только законом, устанавливающим ограничение оборота соответствующих земель или исключающим их из оборота.

2. Правомочия собственника по пользованию земельным участком, относящимся к сельскохозяйственным землям, могут осуществляться лишь в пределах, определяемых специальным назначением такого участка.

* Глава 17 Кодекса вводится в действие со дня введения в действие принятого Государственной Думой Федерального Собрания Российской федерации Земельного кодекса Российской федерации.

Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

1. В связи с большой значимостью земельного участка и иными особенностями этого объекта гражданских прав для реализации собственником его правомочий собственника необходима его достаточная физическая определенность. Для достижения этой цели п.1 ст.261 ГК предусматривает обязательность документального подтверждения территориальных границ земельного участка.

2. В п.2 ст.261 ГК конструируется физическое содержание земельного участка, которое, по общему правилу, составляют следующие объекты: почвенный слой; замкнутые водоемы; лес и растения.

3. В отношении всего находящегося над участками и под ними собственник, по общему правилу, имеет неограниченное право пользования.

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

1. Право нахождения гражданина на общедоступных государственных и муниципальных земельных участках не может быть ограничено, в то время как право пользования находящимися на них природными объектами ограничено усмотрением собственника. Общедоступность таких участков предполагается, пока не доказано обратное. Отсюда следует, что частные земельные участки, напротив, предполагаются недоступными для нахождения на них третьих лиц без разрешения собственника.

2. От права нахождения на земельном участке следует отличать право на проход через него. Право третьих лиц на спокойный проход через участок собственника предполагается, если собственник явно не указал на недопустимость такого прохода без его разрешения.

Статья 263. Застройка земельного участка

Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при застройке земельного участка влечет признание, а также застройка участка, не отведенного для этих целей, влечет признание постройки самовольной с соответствующими последствиями (ст.222 ГК).

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

Статья 264 ГК не предусматривает возможности ограничения права собственника на передачу другим лицам земельного участка в совокупности с находящейся на нем недвижимостью в постоянное или срочное пользование, в том числе возмездное, на основе закона или договора.

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком является одним из ограниченных вещных прав, предусмотренных ст.216 ГК.

2. Объектом права пожизненного наследуемого владения может быть лишь государственный или муниципальный земельный участок. Субъектом этого права может быть только гражданин.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

Право пожизненного наследуемого владения переходит по наследству и включается в состав наследственной массы на общих основаниях.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Владелец земельного участка, передаваемого в пожизненное владение, вправе осуществлять все правомочия, свойственные собственнику, за исключением сделок, влекущих или могущих повлечь отчуждение такого участка.

Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является одним из ограниченных вещных прав, предусмотренных ст.216 ГК.

2. Объектом права пожизненного наследуемого владения может быть только государственный или муниципальный земельный участок. Субъектами этого права могут быть граждане и юридические лица.

3. Право постоянного пользования переходит в порядке универсального правопреемства только при реорганизации юридического лица. Переход этого права в порядке наследования не допускается.

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного пользования

1. Право постоянного пользования включает в себя не только право пользования земельным участком, но и право владения им.

2. По сравнению с правом пожизненного наследуемого владения право постоянного пользования является существенно более ограниченным по объему правомочий пользователя.

Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании

Распоряжаться земельным участком пользователь может лишь путем передачи его в возмездное или безвозмездное пользование и только с согласия собственника этого участка.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Право пользования участком земли, о котором идет речь в п.1 ст.271 ГК, является постоянным (бессрочным), если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное. Под иным в п.1 ст.271 ГК понимается предоставление права пользования на определенный или неопределенный срок.

2. Как следует из п.2 ст.269 ГК, постоянный пользователь вправе, если иное не установлено законом, возводить на своем участке для себя здания и другое недвижимое имущество, которое поступает в собственность пользователя. Согласно п.2 ст.271 ГК переход права собственности на недвижимость, правомерно возведенную на земельном участке (включая переход права собственности в порядке наследования), влечет одновременный переход права постоянного пользования этим участком.

3. Право собственника недвижимости на пользование сооветствующим земельным участком имеет вещный характер, поэтому переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

Правила ст.272 ГК применяются во всех случаях прекращения права пользования земельным участком, кроме изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст.283 ГК) и прекращения прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (ст.286 ГК). Например, прекращение права пользо-вания земельным участком возможно в связи с истечением срока, на который он пре-доставлен.

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Возникновение у приобретателя здания или сооружения иного, чем право собственности, права на находящийся под приобретаемым объектом земельный участок, возможно только в случае, если это специально предусмотрено договором между приобретателем такого объекта и его собственником, являющимся одновременно и собственником этого земельного участка.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Сервитут является одним из ограниченных вещных прав, предусмотренных ст.216 ГК. Целью установления сервитута на земельный участок является удовлетворение необходимых нужд собственника расположенной по соседству недвижимости.

2. Основанием установления сервитута является зарегистрированное соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником, пожизненным владельцем или постоянным пользователем соседнего участка, либо решение суда. Порядок регистрации сервитута определен в ст.27 Федерального закона о регистрации прав на недвижимость.

3. Предоставление сервитута, по общему правилу, может быть обусловлено взиманием платы. Ее размер определяется на основании соглашения между сторонами, а в случае недостижения соглашения - судом.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

Сервитут сохраняется при смене собственника земельного участка, обремененного им. Он не может быть самостоятельным предметом сделок.

Статья 276. Прекращение сервитута

Об основаниях установления сервитута см. ст.274 ГК и комментарий к ней. Право собственности является более сильным правом, чем сервитут, что отражено в п.2 ст.276 ГК.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Статья 277 ГК предполагает возможность обременения сервитутом здания и сооружения аналогично обременению сервитутом земельного участка.

Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок

Статья 278 ГК исключает любое иное, помимо решения суда, основание для обращения взыскания на земельный участок.

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Нарушение правил, установленных в п.2-4 ст.279 ГК, является основанием отказа в иске о принудительном выкупе земельного участка (ст.282 ГК).

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

1. До достижения соглашения о выкупе земельного участка или вступления в законную силу решения суда о его принудительном выкупе принятое государственным или муниципальным органом решение об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд непосредственно не затрагивает прав собственника на осуществление своих правомочий.

2. Избежать упомянутого в ст.280 ГК имущественного риска собственник может путем обращения в суд с требованием о признании решения об изъятии земельного участка недействительным. Однако такой риск не наступает, если собственник не был письменно уведомлен о принятом решении об изъятии участка в соответствии с п.3 ст.279 ГК.

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

При недостижении соглашения о выкупной цене земельного участка она определяется решением суда о принудительном выкупе земельного участка (ст.282 ГК).

Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

Установленный в ст.282 ГК двухгодичный срок является сроком исковой давности. Поскольку к государственным и муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в гражданских правоотношениях (п.2 ст.124 ГК), в случае пропуска этого срока он не подлежит восстановлению (ст.205 ГК).

Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд

Основания и порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд из пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования ничем не отличаются от оснований и порядка изъятия такого участка у собственника.

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением

1. Следует заметить, что ст.284 ГК не упомянута в п.2 ст.235 ГК среди случаев, в которых допускается принудительное изъятие имущества у собственника. Представляется, что изъятие имущества по установленному в ст.284 ГК основанию можно рассматривать как специальный случай изъятия земельного участка в соответствии со ст.285 ГК, если в земельном законодательстве установлено, что такое неиспользование земельного участка относится к числу грубых нарушений правил рационального использования земли.

2. С учетом сказанного в п.1 комментария к ст.284 ГК изъятие земельного участка в соответствии со ст.284 ГК допускается только в судебном порядке при наличии следующих условий: участок предоставлен с целью осуществления на нем сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства; участок не используется для этих целей на протяжении, по общему правилу, трех лет, не считая периода его освоения, а также периода невозможности использования участка по обстоятельствам, не зависящим от собственника.

Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства

Условием изъятия земельного участка в соответствии со ст.285 ГК является грубое виновное нарушение правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством. О порядке изъятия земельного участка см. ст.286 ГК и комментарий к ней.

Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

1. Пункт 1 ст.286 ГК предусматривает обязательное предварительное уведомление собственника участка о допущенных нарушениях.

2. Изымаемый земельный участок подлежит продаже с публичных торгов на основании письменного согласия собственника с изъятием участка или на основании решения суда. Бремя доказывания факта ненадлежащего использования земельного участка возлагается на государственный или муниципальный орган, принявший решение об изъятии участка, а на собственнике лежит бремя доказывания отсутствия своей вины.

Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками

Статья 287 ГК является отсылочной нормой. Основания и порядок прекращения прав титульных владельцев земельного участка в связи с его ненадлежащим использованием определяются земельным законодательством.