Принципы оценки имущества, основанные на представлениях собственника

В группу принципов оценки имущества, основанных на представлениях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания. Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимость. Только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определённых функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным, удовлетворять потребности пользователя в определённом месте и в течение определённого времени.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: рациональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект имущества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замещения лежит в основе трёх основных подходов к оценке стоимости: рыночного (прямого сравнительного), затратного и доходного.

Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. Современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесёт в будущем. Применительно к трактовке данного принципа термин ожидание имеет следующий смысл. Ожидание - установление текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом. Так как доходы и другие выгоды, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то текущая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимости имущества.