Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

33. Обмен жилыми помещениями.

Договор обмена жилыми помещениями представляет собой соглашение, по которому один наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое обязуется передать взамен принадлежащее ему жилое помещение по договору социального найма. Договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе договором и распространяется лишь на жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма. При обмене жилых помещений, принадлежащих лицам на праве собственности, применяются нормы главы 31 ГК РФ о договоре мены. Договор мены отличается от договора обмена предметом, сторонами, источниками правового регулирования, порядком оформления, условиями. Например, договор мены может быть заключен в отношении любого помещения, а при совершении договора обмена без соблюдения учетной нормы наймодатель вправе отказаться от совершения такого договора.

Жилищный кодекс России не предусматривает обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности.

В соответствии со статьей 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обменять занимаемое ими жилое помещение на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашения об обмене, то любой из них вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, члены семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства, которые могут не дать своего согласия, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о согласии на обмен жилыми помещениями или об отказе в этом принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения числа его участников, но с соблюдением требований части 1 статьи 70 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях, о капитальном ремонте дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в нем;

5) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечене.

Согласно статье 74 ЖК РФ, для обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма необходимо согласие наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор заключается в письменной форме: составляется один документ, подписанный нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на обмен. Свое согласие или отказ в нем наймодатель должен оформить в письменной форме и выдать обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке. Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения служат основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с договором об обмене, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с договором об обмене жилыми помещениями. Расторгнуть договор социального найма и заключить новый наймодатель вправе не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина и представления им необходимых документов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе при совершении обмена с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным, то стороны договора об обмене должны быть переселены в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК РФ). Причинами обмена могут быть изменения семейных правоотношений, места работы и т.д. При совершении обмена объяснять наймодателю его причины, например родственные отношения между нанимателями, не требуется. Законодательство не ограничивает нанимателя в реализации данного права в зависимости от каких-либо жизненных обстоятельств.

34. Договор социального найма жилых помещений в домах специализированного жилищного фонда: понятие, особенности предмета, основания и условия заключения.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ).

Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме.

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет в данном случае ее недействительности. Правовое последствие такого несоблюдения состоит в другом: в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие, что сделка была совершена на определенных условиях.

Право пользования специализированным жилым помещением возникает на основании решения о предоставлении жилья и заключения договора найма.

Статья 100 ЖК РФ определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон. В соответствии с этой статьей пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется по договору:

- найма служебного жилого помещения (ст. ст. 93, 104);
- найма жилого помещения в общежитии (ст. ст. 94, 105);
- найма жилого помещения маневренного фонда (ст. ст. 95, 106);
- найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. ст. 96, 107);
- найма жилого помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. ст. 97, 108).

В договоре найма указываются члены семьи нанимателя.

Помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан используются по договору безвозмездного пользования (ст. 98 и ст. 109 ЖК РФ).

Права и обязанности нанимателей специализированных жилых помещений содержатся в типовых договорах найма каждого вида таких помещений (конечно, исключая жилье, предназначенное для социальной защиты отдельных категорий граждан - ст. ст. 98, 109 ЖК РФ).

Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:
- пользоваться жильем в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома (местами общего пользования в общежитии и проч.);
- на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;
- в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;
- получать субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 ЖК РФ.

Наниматель специализированного жилого помещения обязан соблюдать правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ, не нарушать права и законные интересы граждан, проживающих в жилом помещении, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования (ст. 17 ЖК РФ).

На него также возлагается ряд обязанностей, которые несет наниматель жилого помещения по договору социального найма (см. ч. 5 ст. 100 ЖК РФ):
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ (ст. 17);
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилья;
- проводить его текущий ремонт;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 п. 5 ст. 67 ЖК РФ). Эта обязанность возникает с момента заключения договора найма.

Наниматель специализированного жилого помещения также обязан:

- допускать в занимаемое жилое помещение в заранее согласованное время представителей наймодателя;

- при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Правительство РФ приняло Постановление от 26.01.2006 N 42, которым утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

1) Договор найма жилого помещения маневренного фонда.

Жилье в маневренном фонде, как и прочие специализированные жилые помещения, предназначено для временного проживания. Пользование такими жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения маневренного фонда.
Жилое помещение маневренного фонда предназначено для временного проживания:

а) граждан на период капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилье по договору социального найма;

б) лиц, взявших кредит под залог жилого помещения, на которое обращено взыскание;

в) граждан, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (см. ст. 95 ЖК РФ).

Законодательством могут быть определены иные категории граждан, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда.

Жилье маневренного фонда предоставляется из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

2) Договор найма жилого помещения в общежитиях.

Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается с гражданами на период их работы, службы или учебы. Такие помещения предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

Под общежитие передаются специально построенные или переоборудованные дома либо части домов.

Договор найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.п.

3) Договор найма служебного жилого помещения.

Договор найма служебного жилья заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности. Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).

Служебное жилое помещение предоставляется на основании:
- решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц (ст. 99 ЖК РФ). В качестве уполномоченных могут выступать администрации предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;
- договора найма служебного жилого помещения.

Предметом этого договора может быть только отдельная квартира.

Договор найма прекращается, как правило, по окончании службы или по истечении срока должностных полномочий нанимателя. Он прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения

ЖК РФ предусматриваются случаи выселения из специализированного жилья с предоставлением другого жилого помещения.

С предоставлением другого жилья (ч. 2 ст. 103) выселяются граждане, которые не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору и состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях.

4) Договор найма жилого помещения для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев.

По договорам найма жилые помещения предоставляются для временного поселения граждан, которые в установленном федеральным законом порядке признаны вынужденными переселенцами или беженцами. Жилые помещения указанным гражданам предоставляются:
- при отсутствии возможности самостоятельно определить место жительства на территории Российской Федерации;
- если ни один из членов семьи не имеет жилья на праве собственности или по договору жилищного найма. Жилые помещения данных фондов предоставляются по нормам общежития.

35. Изменение договора социального найма жилого помещения.

Поскольку российскому жилищному праву присущ принцип стабильности жилищных прав, изменение договора социального найма жилого помещения возможно только в случаях и по основаниям, прямо указанным в законе. Изменение договора социального найма жилого помещения приводит к изменению различных элементов его: они могут коснуться субъектов (сторон), предмета и содержания.
Статья 82 ЖК РФ предусматривает следующие основания изменения договора социального найма жилого помещения:
1) по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;
2) вследствие признания нанимателем другого члена семьи.
Изменение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. В соответствии с ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью <14>, вправе требовать заключения с кем-либо из них договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Таким образом, в основе изменения договора, согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, лежат следующие юридические факты:
1) проживание граждан в одной квартире;
2) пользование находящимися в этой квартире жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма;
3) объединение указанных граждан в одну семью;
4) требование названных граждан заключения с ними отдельного договора социального найма жилого помещения.
Согласия наймодателя, равно как и остальных членов семьи, в этом случае закон не требует.
Итак, при описанной ситуации вместо двух жилищных правоотношений возникает одно, согласно которому члены семьи приобретают права и обязанности, вытекающие из единого договора социального найма жилого помещения. Если один из бывших нанимателей пользовался льготами по оплате квартирной платы и коммунальных услуг, то после объединения граждан в одну семью эти льготы распространяются на всю семью.
Изменение договора социального найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Такого вида изменение договора базируется на следующих юридических фактах: 1) дееспособность члена семьи нанимателя; 2) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании его нанимателем; 3) согласие членов его семьи, в том числе и прежнего нанимателя и временно отсутствующих других членов семьи; 4) согласие наймодателя.
В случае признания члена семьи нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя, а такое же право принадлежит и в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя в правоотношении жилищного найма, изменяется лишь наниматель. Предыдущий наниматель заменяется другим нанимателем, которым может выступать любой дееспособный член семьи.

36. Прекращение договора социального жилищного найма и выселение.

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется тогда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель, и только по основаниям, прямо указанным в законе.
Под расторжением договора жилищного найма следует понимать прекращение сторонами всех взаимных прав и обязанностей по договору, т.е. наймодатель освобождается от обязанности предоставлять жилое помещение и прекращает взимать плату за жилье, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности впредь вносить плату за жилье и т.д.

Расторжение договора найма жилого помещения — это разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, — по иску наймодателя.

Пресечение действия договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателя служат основанием расторжения договора жилищного найма по инициативе наймодателя. Если расторжение договора жилищного найма имеет место по причине нарушения нанимателем своих договорных обязательств, то оно осуществляется помимо воли нанимателя, по требованию наймодателя и других жильцов, чьи права и законные интересы нарушаются, в судебном порядке. Такие случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекут за собой не только расторжение договора, но и выселение виновного.
Итак, расторжение договора жилищного найма может совершаться:
1) по соглашению сторон;
2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи;
3) по судебному решению, на основании заявленного наймодателем иска.
Властные акты соответствующих органов как основания расторжения жилищных договоров могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами.
Нередко для расторжения договора жилищного найма необходимо наличие нескольких властных актов. Так, по решению органа исполнительной власти субъекта РФ, дом, в котором проживают граждане, подлежит сносу или переводу в нежилое помещение. Наниматели отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для того чтобы освободить помещение от проживающих в нем лиц, необходимо предъявить иск о расторжении договора жилищного найма и выселении граждан, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.

Пресечение действия договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателя служат основанием расторжения договора жилищного найма по инициативе наймодателя. Если расторжение договора жилищного найма имеет место по причине нарушения нанимателем своих договорных обязательств, то оно осуществляется помимо воли нанимателя, по требованию наймодателя и других жильцов, чьи права и законные интересы нарушаются, в судебном порядке. Такие случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекут за собой не только расторжение договора, но и выселение виновного.
Итак, расторжение договора жилищного найма может совершаться:
1) по соглашению сторон;
2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи;
3) по судебному решению, на основании заявленного наймодателем иска.
Властные акты соответствующих органов как основания расторжения жилищных договоров могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами.
Нередко для расторжения договора жилищного найма необходимо наличие нескольких властных актов. Так, по решению органа исполнительной власти субъекта РФ, дом, в котором проживают граждане, подлежит сносу или переводу в нежилое помещение. Наниматели отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для того чтобы освободить помещение от проживающих в нем лиц, необходимо предъявить иск о расторжении договора жилищного найма и выселении граждан, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.

Выселение производится только по решению суда причем закон содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым допускается выселение граждан из жилого помещения.

В зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, жилищное законодательство различает: выселение граждан из жилых помещений возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, с предоставлением другого жилья и без предоставления других жилых помещений.
Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались добровольно освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требования о расторжении договора и о выселении.

Выселение нужно рассматривать как меру защиты интересов наймодателя в том случае, если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу или переводу жилого помещения в нежилое, но наниматель не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным; возникший спор разрешается в судебном порядке.

37. Договор коммерческого найма жилых помещений.

Подоговору найма жило­го помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого поме­щения заключается в письменной форме.

Стороны договора — наймодатель и наниматель. Объект договора найма — жилое помещение

Наймодатель — собственник жило­го помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин. Цель договора найма — обеспечение права гражданина на жилище.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного про­живания. Оно должно быть благоустроенным применительно к усло­виям данного населенного пункта, отвечать установленным санитар­ным и техническим требованиям.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.