Существенные условия договора аренды

под существенными понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным, а следовательно, порождающим права и обязанности у сторон. договор, в свою очередь, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. стороны должны достичь согласия относительно существенных условий при заключении договора, в противном случае он является незаключенным.

существенным условием договора аренды, указанным в законе (гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. в договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. в частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

как правило, объект аренды по договору аренды нежилого помещения идентифицируется сторонами следующим образом:

— адрес местоположения объекта аренды, этаж;

— наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения);

— инвентарный номер;

— функциональное назначение (нежилое — производственное, складское, торговое, административное и т.п.);

— площадь.

кроме того, п. 3 ст. 26 закона n 122-фз указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

как следует из определения договора аренды (ст.606 гк рф), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

размер арендной платы может быть установлен:

а) за объект аренды в целом;

б) за единицу общей площади объекта аренды. в данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактического общего размера переданного арендатору объекта аренды;

в) за единицу различных составляющих площадей объекта аренды (например, за единицу площади подсобного помещения в магазине может быть установлен размер арендной платы, отличающийся от размера арендной платы за единицу площади торгового зала в магазине и т.д.). в данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактических размеров составляющих площадей переданного арендатору объекта аренды.

арендная плата может быть определена в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически (например, ежемесячно, ежеквартально и т.д.) или единовременно (например, в начальный период срока аренды или, напротив, в заключительный период срока аренды арендатором единовременно уплачивается арендная плата за весь период аренды).

при заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

важно подчеркнуть, что гражданский кодекс российской федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды.

теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. в то же время гк рф допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.