Рынок земли

Понятие «рента» в экономической литературе имеет двоякий смысл - широкий и узкий. В широком смысле рен­та - это регулярно получаемый доход с капитала, имуще­ства, земли, по облигациям и т.п., не требующий от полу­чателя предпринимательской деятельности. В этом смысле содержание ренты во многом совпадает с содер­жанием процента, взятого в широком смысле слова. В узком смысле рента - это доход с земли, который присва­ивает ее собственник (землевладелец) в отличие от до­хода, который получает предприниматель (арендатор-зем­лепользователь), используя землю как объект хозяйства. Рента - это доход землевладельца, т.е. физического или юридического лица, которые имеют права собственности на данный участок земли.

По месту образования в тех или иных сферах хозяй­ства рента бывает: земледельческая, включая продукто­вую; горная, включая нефтяную, газовую, угольную, желе­зорудную и т.д.; лесная; водная; экологическая; туристская; транспортная; строительная и т.д.

По характеру образования рента имеет три основные формы: дифференциальную, абсолютную и монопольную.

Дифференциальная рента - это добавочная прибыль, которая образуется в связи с использованием лучших зе­мель. В сельском хозяйстве различные участки земли нео­динаковы по плодородию и местоположению относитель­но рынков. В добывающих отраслях месторождения ископаемых различны по продуктивности, глубине залега­ния продуктивных пластов в недрах земли и местоположе­нию залежей относительно рынков.

Все эти неравные при­родные, климатические и транспортно-географические факторы условно можно было бы свести к различиям в ка­честве земель, выделяя среди них лучшие, средние и худ­шие. В связи с этим обстоятельством индивидуальные из­держки и соответственно индивидуальные цены единицы земледельческого, туристского продукта, а также продукта добывающих отраслей будут различны при равенстве всех прочих условий. При этом продаваться эти товары будут по единой рыночной цене. Одной из основных форм ренты считается абсолютная рента, которая является прямым следствием частной собственности на землю. Ни один частный собственник не отдаст землю в аренду бесплатно. Это относится и к самым худшим участкам земли.

Источником (материальной основой) абсолютной ренты является добавочная прибыль, которая образуется благодаря наличию различных факторов: повышенного спроса на продукцию земледелия и добывающих отраслей, что обусловливает вовлече-ние в хозяйственный оборот относительно худших земель; государственных субсидий землепользователям, весьма широко распространенных в странах смешанной экономики; повышенной эксплуатации наемного труда в сельском хозяйстве слаборазвитых стран в связи с низ­ким техническим и органическим строением сельскохозяй­ственного производства в этих странах.

Основы образования монопольной ренты - диффе­ренциация качества земли и соответственно дифферен­циация качества продукта, получаемого с этой земли. При этом имеются в виду уникальность и исключительность качества этого продукта: особый сорт винограда, являю­щийся сырьем для вина уникального качества; белая нефть, идущая как сырье для лекарственных препаратов; целебные грязи и водолечебницы и т.п. Уникальность ка­чества этих товаров позволяет землепользователям про­давать их по монопольно высоким ценам. Получаемая при этом сверхприбыль является основой монопольной рен­ты, которая в конечном счете присваивается собственни­ками данных уникальных участков земли. Ее источник -доходы потребителей этих продуктов, обладающих ред­кой и исключительной полезностью.

В наше время особое значение приобретают экологи­ческая рента и связанная с ней туристская рента. В ко­нечном счете все виды и формы ренты выступают в каче­стве такой единой интегральной величины, как единая совокупная рента, которая, с точки зрения землепользо­вателя-арендатора, является одним из видов его издержек.

Цена земли: понятие, расчет

В условиях рыночной и смешанной экономики земля продается и покупается. Первую попытку дать определе­ние цены земли предпринял английский экономист Уиль­ям Петти (1623 - 1686), который полагал, что стоимость земли есть сумма ренты за 21 год. Цифру «21» он опре­делил как период совместного проживания трех поколе­ний семьи: деда, отца и сына. Современная экономичес­кая наука куплю-продажу земли рассматривает как куплю-продажу права на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода. В связи с этим цена земли рассматривается как дисконтированная сто­имость, по аналогии с куплей-продажей любого капиталь­ного блага, приносящего регулярный доход. При этом предполагается, что доход, прежде получаемый в виде арендной платы, теперь в такой же величине, но уже в виде процента, будет выплачиваться собственнику зем­ли в неопределенно продолжительный период:

Цена земли = арендная плата (или рента) / величина ставки процента х 100%.

Пример. Продается участок земли, который приносит в год 500 тыс. р. ренты, ставка ссудного процента равна 20%. Этот участок земли может быть продан за: 500 000 р.: 20 х 100 = 2,5 млн. р.

В реальной жизни на цену земли влияет множество фак­торов. В условиях инфляции резко возрастает спрос на недвижимость, в том числе на землю. В течение всего XX в. цена земли имела устойчивую тенденцию к повышению, одновременно испытывая на себе влияние факторов, как повышающих ее, так и понижающих.

К таким факторам относятся: предназначение земли (сельскохозяйственные земли, земли занятые жилыми зданиями, офисными зданиями, предприятиями и др.).

Цена земли должна представлять сумму денег, поло­жив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следо­вательно, цена земли представляет из себя дисконтиро­ванную стоимость будущей земельной ренты.

Цена земли - это бессрочное вложение капитала. На рыночную цену земли определенное влияние оказы­вает соотношение предложения и спроса на данный то­вар.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли по ряду причин. Так, не­прерывно ускоряется процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйствен­ных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т.п.). В связи с этим государство в западных странах идет на национализацию части земель. Оно со­здает национальные парки и заповедники, в которых в эко­логических целях сохраняется в неприкосновенности при­родная среда.

Одновременно растет спрос на землю. Его предъявля­ют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремя­щиеся расширить сферу своей деятельности. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за предела­ми городов и использует землю для иных несельскохо­зяйственных нужд.

Вкладывать деньги в недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, - стало осо­бенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подо­грело спекуляцию, направленную на покупку всякой не­движимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но таким способом, с одной стороны, создаются экономичес­кие предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а с другой - ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приоб­рести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов.