Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Обеспечение прав собственника жилого помещения - наиважнейшая задача государства и законодательства. Может случиться так, что земельный участок, на котором находиться жилое помещение собственника, будь то частный или многоквартирный дом, может понадобиться государству, городу или муниципалитету, например для строительства дороги или постройки необходимого здания. Права собственника такого жилого помещения защищены ст. 32 ЖК РФ.

Произвести изъятие земельного участка и жилого помещения у собственника возможно только путем выкупа. Согласно ст. 32 ЖК РФ, выкупить помещение у собственника можно только с его согласия. Соответственно между органом, осуществляющим такой выкуп, и собственником должно быть достигнуто соглашение. Правовой формой соглашения, достигнутого между собственником жилого помещения и выкупающим органом, является договор. Заключается договор между собственником и соответствующим органом на основании зарегистрированного решение об изъятии земельного участка под нужды муниципального или государственного значения (п. 3 ст. 32 ЖК РФ).

Выкуп жилого помещения осуществляется муниципальным образованием, Российской Федерацией или соответствующим субъектом РФ, все зависит от того для чьих нужд изымается земельный участок (п. 1 ст. 32 ЖК РФ). Договор выкупа жилого помещения в обязательном порядке должен содержать в себе: выкупную цену; срок освобождения жилого помещения собственником; порядок и сроки выплаты выкупной цены; порядок передачи жилого помещения.

В некоторых случаях договор может содержать дополнительные обязательства соответствующего органа, например, такие как: оказание помощи по переезду, содействие в приобретении иного жилого помещения и т.д.

Изъятие земельного участка, на котором расположены жилые многоквартирные или индивидуальные дома, производится только при особых обстоятельствах, когда без его использования невозможно решить, признанные открыто, публичные задачи. Среди таких задач: строительство магистральных трубопроводов, транспортных путей, линий электропередачи и т.д. Развитие экономики российского государства влечет за собой неизбежное развитие инфраструктуры, в связи с чем, несмотря на ущемление прав собственников жилых помещений, изъятие земельных участков встречается все чаще и чаще.

Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка, согласно федеральному закону, возложена на орган местного самоуправления или орган государственной власти, наделенные такими полномочиями (п. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Обязательный этап выкупа жилого помещения у собственника – регистрация решения об изъятии в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После регистрации решения об изъятии земельного участка, собственник жилого помещения, находящегося на изымаемой территории, должен быть письменно уведомлен о предполагаемом изъятии. Срок уведомления ограничен одним годом до предполагаемого изъятия земельного участка. Уведомление должно содержать дату изъятия. Досрочный (до истечения одного года с момента письменного уведомления) выкуп жилого помещения возможен при условии согласия собственника.

До момента вынесения решения суда об изъятии земельного участка и регистрации такого решения, собственник жилого помещения имеет право: владеть, распоряжаться, пользоваться принадлежащим ему помещением (п. 5 ст. 32 ЖК РФ). Так же собственник может производить необходимые затраты, связанные с использованием помещения и обеспечивающие сохранность помещения в надлежащем виде. Вложения собственника, значительно увеличивающие выкупную стоимость, изымаемого жилого помещения, произведенные им в данный период, судом могут не учитываться, это значит, что стоимость помещения будет рассчитываться без учета таких затрат.

Выкупная цена, изымаемого жилого помещения, включает в себя: затраты на переезд; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием; рыночную стоимость; упущенную выгоду; убытки, связанные с изменением места проживания;

Договором, между, выкупающим жилое помещение органом и собственником может быть предусмотрено проживание последнего, в выкупаемом жилом помещении, до момента приобретения им в собственность другого жилого помещения (п. 7 ст. 32 ЖК РФ). Предоставление собственнику другого жилого помещения уменьшит выкупную стоимость на стоимость предоставляемого жилого помещения (п. 8 ст. 32 ЖК РФ). Выкупающий орган, при несогласии собственника продать свое жилое помещение, при не достижении соглашения между собственником и выкупающим органом об условиях выкупа или размере выкупной цены, может обратиться в суд (п. 9 ст. 32 ЖК РФ). Срок для обращения в суд равняется двум годам, с момента уведомления собственника о принятии решения, об изъятии земельного участка.

Собственник жилого помещения может оспорить в суде решение об изъятии земельного участка, на котором находиться, принадлежащее ему жилое помещение. Юридические лица – собственники, подают иск в арбитражный суд, а физические лица – собственники в суд общей юрисдикции.

Также при изъятии земельного участка и жилого помещения, на котором он расположен, собственник вправе защищать свои интересы и законные права в случаях оказания на него давления и создания условий, невозможных для нормального пользования жилым помещением. Ущерб, нанесенный созданием таких условий, подлежит возмещению.