Правовое регулирование ипотеки

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;право (собственность, аренда и др.),

в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Нельзя взять под ипотеку имущество, изъятое из гражданского оборота, Если на это имущество предусмотрена обязательная приватизация, Если не может быть обращено взыскание, Если имущество находится в общей совместной собственности, ипотеку можно взять с согласия всех собственников в письменной форме.

Договор ипотеки – письменная форма, обязательна госрегистрация.

18. Право граждан на жилище: понятие, содержание, юридическая природа.

Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение, поскольку означает право каждого иметь жилище, иметь возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц. Тем самым Конституция РФ создала конституционные основы стабильного пользования имеющимся жилищем и одновременно возможность получения в порядке улучшения жилищных условий другого жилища. Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют различные возможности: стать собственником жилого помещения, приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). Данные положения нашли отражение и в действующем ГК РФ . В частности, раздел II ГК РФ «Право собственности и другие вещные права» содержит гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Применительно к договорам та же цель — создание специального правового режима — достигнута выделением рассматриваемой гл. 35 «Наем жилых помещений».

Ст. 2 ЖК РФ устанавливает порядок обеспечения условий для реализации гражданами права на жилище. Такие условия, прежде всего, должны обеспечиваться органами государственной власти и местного самоуправления. В целях выполнения этой обязанности, закрепленной не только в ЖК РФ, но и в Конституции Российской Федерации, государственные и муниципальные органы, в частности, обязаны содействовать развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, использовать бюджетные и иные денежные средства для улучшения жилищных условий граждан, предоставлять гражданам в установленном порядке жилые помещения по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах и т.п.

19. Понятие жилищного права. Соотношение жилищного права с другими отраслями права.

Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право представляет собой субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищное право в широком смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, а также отношения, связанные с жильем. К таким нормам, в частности, относятся нормы административного, земельного, финансового и иных отраслей права.

Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения». Перечень жилищных отношений установлен ст. 4 ЖК РФ.

Учитывая, что жилищные отношения, названные в ст. 4 ЖК РФ, неоднородны, нельзя говорить и о единстве метода их правового регулирования. Поскольку жилищное право в широком смысле является комплексным институтом, то его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых присутствуют в жилищных правоотношениях.

20. Принципы жилищного права. Первичной ячейкой, лежащей в основе любой правовой системы, являются принципы. Принципы жилищного права выражают наиболее значимые начала жилищного законодательства и определяющие характер законодательства и практику его применения.

· Принцип неприкосновенности жилища закреплен в ст. 3 ЖК РФ, которая почти дословно воспроизводит ст. 25 Конституции РФ. В соответствии с этой нормой права никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях, и в порядке или на основании судебного решения.

· Принцип недопустимости ограничения жилищных прав устанавливает, что жилищные права могут быть ограничены только на основании федерального закона и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

· Принцип недопустимости произвольного лишения жилища соответствует конституционному принципу, который содержится в ст. 40: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Данный принцип гарантирует стабильность жилищных прав граждан, в первую очередь, устойчивость в положении нанимателей жилых помещений по договорам социального найма.

· Принцип доступности пользования жилым фондом— принцип, содержащийся в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, — гласит, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

· Принцип свободы передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Согласно п. 4 ст. 1 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании ЖК РФ или федерального закона.

21. Понятие, объект, субъекты и основания возникновения жилищных правоотношений. Понятие «жилищные правоотношения» является собирательным, в него входит вся совокупность разнородных общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений.

П. 2 ст. 4 ЖК РФ перечисляет участников жилищных правоотношений, среди которых:граждане (физические лица);юридические лица;Российская Федерация;субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Данный перечень участников жилищных отношений аналогичен перечню участников гражданско-правовых отношений, а также правоотношений, складывающихся в других отраслях российского законодательства. Это обстоятельство позволяет утверждать, что правосубъектностью в жилищно-правовой сфере обладают в равной степени все возможные участники правовых отношений. Перечень участников жилищных правоотношений является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Объектом являются жилые помещения, используемые физическими лицами по их назначению, на основании договора найма, поднайма, и т.д.

Содержание жилищных правоотношений составляют права и обязанности его участников. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ); 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 3) пользования общим имуществом собственников помещений (в соответствии со ст. ст. 36—38 ЖК РФ); 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (ст. ст. 22—24 ЖК РФ); 5) учета жилищного фонда; 6) содержания и ремонта жилых помещений; 7) переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. ст. 25—29 ЖК РФ); 8) управления многоквартирными домами (ст. ст. 161—165 ЖК РФ); 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (разделы 5 и 6 Кодекса); 10) предоставления коммунальных услуг (ст. ст. 153—160 ЖК РФ); 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ); 12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 20 ЖК РФ).

Приведенный перечень жилищных отношений, безусловно, не является исчерпывающим. Жилищные отношения складываются и в других случаях, когда предметом отношений являются жилые помещения, права и обязанности их владельцев и т.п.

Ст. 10 ЖК РФ устанавливает перечень оснований возникновения прав и обязанностей участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Таким образом, жилищные права и обязанности возникают:

· из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

· из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

· из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

· в результате приобретения в собственность жилых помещений;

· из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

· вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

22. Классификация жилищных правоотношений Традиционно жилищные отношения классифицируют следующим образом.

· Жилищные отношения, построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности, предоставление жилых помещений по договорам социального найма и т.д.).

· Жилищные отношения, которые складываются на основе равенства прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т.д.). В свою очередь, они подразделяются на:

1) имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений);

2) неимущественные (семейные отношения с собственником жилого помещения, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире).

23. Понятие, значение и система жилищного законодательства. Жилищный кодекс как основной источник жилищного законодательства.

Жилищное законодательство представляет собой совокупность (систему) нормативных правовых актов, с помощью которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы. В соответствии с п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие группы источников жилищного права на основании их юридической силы:

1) Конституция РФ является правовой основой развития жилищного законодательства и имеет высшую силу и прямое действие;

2) ЖК РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы и иные нормативные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти);

3) Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся в определенной «подчиненности» и каждый последующий акт должен соответствовать предыдущим. Так, указы Президента РФ не могут противоречить ЖК РФ, другим федеральным законам; постановления Правительства РФ принимаются во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов и указов Президента РФ.

Акты, которые принимают муниципальные органы, должны соответствовать ЖК РФ, другим федеральным законам, иным нормативным правовым актам РФ, законам и иным нормативным правовым актам субъектов РФ.

Ст. 6 ЖК РФ устанавливает пределы действия жилищного законодательства во времени. По общему правилу акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Применение правовых актов к отношениям, существовавшим до вступления этих актов в силу, возможно лишь в исключительных, строго оговоренных случаях. В частности, п. 2 ст. 6 ЖК РФ устанавливает, что применение актов жилищного законодательства к ранее возникшим отношениям возможно только в случаях, прямо предусмотренных этими актами. Наличие у нормативного правового акта обратной силы означает возможность его применения к отношениям, возникшим до введения этого акта в действие.

Пробелы жилищного законодательства восполняются путем применения закона, регулирующего сходные отношения (аналогия закона). Применяя аналогию закона, следует найти самую близкую по основным признакам норму из всех имеющихся в законодательстве. Так, в случаях пользования жилым помещением, предоставленным гражданину арендатором — юридическим лицом, следует говорить о применении норм гл. 35 ГК РФ по аналогии, поскольку в жилищном законодательстве данный вопрос не урегулирован.

При невозможности использовать аналогию закона применяется аналогия права, т.е. права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ч. 2 ст. 7 ЖК РФ).

24. Понятие и виды жилых помещений, их назначение и использование.

В соответствии с действующим законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. Понятие жилого помещения, установленное п. 2 ст. 15 ЖК РФ, обладает рядом юридических признаков.

· Изолированность. Под жилым помещением понимается только изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Поэтому нельзя, например, признать жилым помещением часть комнаты, так как такая часть составляет единое целое с остальной площадью и не может отчуждаться или приобретаться отдельно.

· Недвижимость. Объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Признак «недвижимости» означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно. Таким образом, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, например: вагоны, бытовки, палатки и т.д.

· Пригодность для постоянного проживания. Данный признак заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, устанавливаемым Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

Виды жилых помещений установлены п. 1 ст. 16 ЖК РФ, которая воспроизводит норму ст. 673 ГК РФ.

· Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

· Квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

· Комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Ст. 17 ЖК РФ, так же, как и иные положения ЖК РФ и ГК РФ, однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. В частности, ст. 30 ЖК РФ требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; ст. 678 ГК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение только для проживания. Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.

П. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает использовать жилье (наряду с проживанием) для индивидуальной предпринимательской деятельности. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей; выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др. Вместе с тем п. 3 ст. 17 ЖК РФ запрещает организацию в жилых помещениях промышленных производств.

Порядок признания помещения жилым, и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время соответствующие правила содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Действие Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, независимо от формы собственности, расположенные на территории России. Данное Положение достаточно подробно регламентирует требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 11), инженерным системам (п. 12—14) и т.д.

Положение о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации, закреплено ст. 18 ЖК РФ. Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131 ГК РФ; содержание права собственности определено ст. 209 ГК РФ; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, — ст. 216 ГК РФ.

25. Понятие и состав жилищного фонда.

Жилищный кодекс определяет понятие «жилищный фонд» как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19). Форма собственности на жилое помещение и цель его использования значения не имеют.

ЖК РФ, с учетом положений Конституции РФ и ГК РФ, делит жилищный фонд по двум признакам:

1) по принадлежности к той или иной форме собственности (п. 2 ст. 19 ЖК РФ);

2) в зависимости от использования (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

В зависимости от принадлежности различают три вида жилищных фондов.

· Частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В собственности граждан находятся построенные и приобретенные:

o жилые дома и квартиры;

o квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (в случае, напомним, выплаты пая);

o жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.

В собственности юридических лиц — построенные или приобретенные по предусмотренным основаниям жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия). Собственностью ЖК и ЖСК (как юридических лиц — см. ч. 5 ст. 112 ЖК РФ) являются кооперативные дома с не полностью выплаченным паем (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

· Государственный жилищный фонд , в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений.

· Муниципальный жилищный фонд , в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В зависимости от целей использования жилищный фонд делят на четыре группы:

1) жилищный фонд социального использования — жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального использования;

2) индивидуальный жилищный фонд — жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

3) коммерческий жилищный фонд — жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи гражданам по договору коммерческого найма (иному возмездному договору) или юридическим лицам — в аренду с целью извлечения прибыли;

4) специализированный жилищный фонд — жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, которые установлены законодательством.

Необходимо учитывать, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

26. Характеристика государственного, муниципального и частного жилищного фонда.

В зависимости от принадлежности различают три вида жилищных фондов.

· Частный жилищный фонд , в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В собственности граждан находятся построенные и приобретенные:

o жилые дома и квартиры;

o квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (в случае, напомним, выплаты пая);

o жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.

В собственности юридических лиц — построенные или приобретенные по предусмотренным основаниям жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия). Собственностью ЖК и ЖСК (как юридических лиц — см. ч. 5 ст. 112 ЖК РФ) являются кооперативные дома с не полностью выплаченным паем (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

· Государственный жилищный фонд , в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений.

· Муниципальный жилищный фонд , в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

27. Основания признания граждан, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Граждане РФ, если прожили в Питере в общей сложности не менее десяти лет, обратившиеся с заявлением об оказании содействия в улучшении жилищных условий в уполномоченный орган, признаются нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий в следующих случаях.

1) Если они обеспечены общей площадью ЖП менее учетного норматива (9 кв.м. для отдельных квартир и 15 кв.м. для проживающих в коммунальных квартирах).
2) Если они проживают в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

3) если они являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи или (и) собственниками жилых помещений, членами семьи, не имеют иного жилого помещения на правах собственности или социального найма, проживают в коммунальной квартире.
Если граждане признаны в содействии ухудшения своей ЖП, то они могут быть признаны нуждающимися только через 5 лет после ухудшения.
Действия:

· раздел или обмен жилого помещения;

· вселение в занимаемое гражданами жилое помещение иных граждан (за исключением супругов и их несовершеннолетних детей);

· отчуждение жилого помещения либо доли жилого помещения, принадлежавшей гражданину на праве собственности;

· невыполнение условий договора социального найма, повлекшее выселение гражданина в судебном порядке;

· расторжение договора социального найма по инициативе гражданина

Если помощь уже оказалась, а им опять нужна помощь (за исключением когда они родили или усыновили детей), тогда вторая помощь будет оказана только через 10 лет.

28. Порядок принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для принятия на жилищный учет граждане представляют в уполномоченный орган заявление о принятии на учет, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также документы, в соответствии с которыми:
удостоверяется личность, место жительства и гражданство Российской Федерации заявителя и членов его семьи;
устанавливается срок проживания заявителя и членов его семьи в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет;
устанавливается жилищная обеспеченность;
устанавливается техническое состояние жилого помещения (для граждан, занимающих непригодное для проживания жилое помещение);
устанавливаются иные сведения, необходимые для принятия граждан на жилищный учет в соответствии с основаниями признания их нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий.
2. При отсутствии или неполноте сведений уполномоченный орган обязан письменно указать заявителю на недостаточность комплекта представленных документов.
При непредставлении полного комплекта документов в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого указания заявление остается без рассмотрения.

Решение или отказ о принятии - не позднее 30 рабочих дней.

Уполномоченный орган не позднее 3 рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет гражданину, документ, подтверждающий принятие такого решения.
Граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в случае утраты оснований, дающих им право быть признанными малоимущими, вправе перейти на учет нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий на основании заявления, представленного в уполномоченный орган, с сохранением даты постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Повторное рассмотрение заявлений о постановке на жилищный учет граждан, которым содействие не оказывалось, а снятие производится на общих основаниях без дополнительных ограничений по времени рассмотрения.

В случаях, когда снятие с жилищного учета явилось результатом ошибочных (неправомерных) действий уполномоченного органа, в случае отмены решения суда о признании гражданина безвестно отсутствующим, отмены решения суда об объявлении гражданина умершим, а также в случае предоставления гражданином сведений, гражданин, нуждающийся в содействии, подлежит восстановлению на жилищном учете с сохранением прежней даты постановки на жилищный учет и номера очередности.

29. Порядок ведения учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

На каждого гражданина (семью), принятого на учет, формируется учетное дело, в котором содержатся документы, являющиеся основанием для принятия на учет.
Основанием для формирования учетного дела является распоряжение администрации района Санкт-Петербурга о принятии гражданина (семьи) на учет.
После формирования учетного дела ему присваивается номер, который складывается из кода района Санкт-Петербурга, даты принятия на учет, номера дела.
Учетное дело представляет собой папку (скоросшиватель), содержащую следующие документы:
заявление гражданина о принятии на учет;
документы, подлежащие рассмотрению при принятии на учет;
копию распоряжения (выписку из распоряжения) администрации района Санкт-Петербурга о принятии гражданина (семьи) на учет;
материалы переписки с гражданином с указанием входящих и исходящих номеров и принятых решений по ним;
опись документов.
На лицевой стороне папки учетного дела указываются:
год и номер учетного дела; фамилия, имя, отчество заявителя; адрес и контактный телефон;
другая информация по усмотрению администрации района Санкт-Петербурга.
Документы в учетном деле располагаются в хронологическом порядке по датам поступления, нумеруются и вносятся в опись по мере поступления.
Изменения в учетное дело вносятся на основании результатов актуализации данных и иных документов.
Учетное дело хранится в соответствии с законодательством об архивном деле.

30. Порядок снятия граждан с учёта, нуждающихся в улучшении

Граждане подлежат снятию с жилищного учета в случаях:
1) оказания им содействия в улучшении жилищных условий или предоставления им жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге;
2) подачи ими в уполномоченный орган заявления о снятии с жилищного учета;
3) утраты оснований признания их нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий;
4) их выезда на место жительства за пределы территории Санкт-Петербурга;
5) выявления в представленных ими документах сведений, не соответствующих действительности;
6) вступления в законную силу решения суда, об объявлении нуждающегося в содействии в улучшении жилищных условий умершим или признании его безвестно отсутствующим без снятия с учета совместно проживавших с ним членов семьи;
7) смерти нуждающегося в содействии в улучшении жилищных условий без снятия с учета совместно проживавших с ним членов.
Решения о снятии граждан с жилищного учета должны быть приняты уполномоченным органом не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с жилищного учета должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства. Решения о снятии с жилищного учета выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть оспорены.

31. Учёт жилищного фонда.

В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету, который производится на основе Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации , утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301. Государственный учет жилищного фонда, наряду с иными формами его учета, предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Правительство РФ Постановлением от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» утвердило Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства .

Государственным контролем охватывается весь жилищный фонд, независимо от его формы собственности. Одним из специально уполномоченных органов, осуществляющих контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, является государственная жилищная инспекция .

В компетенцию жилищной инспекции входит контроль за: 1. техническим состоянием жилищного фонда, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту; 2. обоснованностью установления нормативов потребления коммунальных услуг; 3. осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации и т.д.

Органы инспекции вправе проводить инспекционные проверки подконтрольных объектов, давать предписания об устранении выявленных нарушений, выносить заключения о техническом состоянии жилья и т.п.

Необходимо учитывать, что контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляет и каждый собственник такого фонда:

· органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ (п. 17 ст. 12 ЖК РФ);

· органы государственной власти субъекта РФ — за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ (п. 8 ст. 13 ЖК РФ);

· органы местного самоуправления — за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда.

32. Очередность предоставления жилых помещений по договору социального найма. Льготы при предоставлении жилья.

Установлено, что жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных случаев предоставления жилые помещения по договорам социального найма вне очереди (ст. 57)

ЖК РФ не предусматривает первоочередное предоставление жилых помещений для отдельных групп малоимущих граждан. При этом следует учитывать, что большинство категорий граждан, имевших право на первоочередное предоставление жилья, должны быть учтены в специальных федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации (ст.49, часть 3). Сохранение института первоочередного предоставления жилья означало бы в сегодняшних правовых условиях возложение соответствующего финансового бремени на органы местного самоуправления.

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право на первоочередное и внеочередное предоставление жилья на условиях ЖК РСФСР

Следует иметь в виду, что отдельные жилищные льготы, в частности, по предоставлению жилья', распространяются только на жилые помещения, расположенные в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг действуют в пределах социальной нормы площади жилья. Вне очереди жилой площадью по установленным нормам обеспечиваются дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находившиеся под опекой или попечительством. Жилье предоставляется им по окончании пребывания в детском учреждении, у родственников, опекунов, попечителей, где они находились на воспитании, или по завершении обучения в учебном заведении либо окончании срока службы в Вооруженных Силах. При предоставлении жилья гражданам, подвергшимся воздействию радиации вследствие катастрофы на чернобыльской АЭС, учитывается, к какой категории "чернобыльцев" относится гражданин, претендующий на получение жилья в льготном порядке.

В первую очередь жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий:

1. инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненным к ним в установленном порядке лицам;

2. Героям Советского Союза, Героям Социалистического труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;

3. лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденном в установленном порядке;

4. лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизанам гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите СССР;

5. инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;

6. семьям лиц, погибших при выполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасанию человеческих жизней, по охране государственной собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;

7. рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства;

8. матерями, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим трех и более детей) и одиноким матерям;

9. семьям при рождении близнецов;

10. учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;

11. спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований.

33. Нормы предоставления жилых помещений в домах государственного и

муниципального жилищного фонда.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а также постоянно проживающие в данном населенном пункте, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда.

Государственный жилищный фонд составляют:
а) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственный предприятий или оперативном управлении государственной собственности;
б) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении госучреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальному жилищному фонду принадлежат помещения, находящиеся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований. А также помещений ведомственного фонда, находящегося в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

К общественному жилищному фонду относятся помещения, находящиеся в собственности общественных объединений.

Как правило, учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ведется администрацией по месту жительства граждан.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условии, в порядке очередности. При этом учитывается время принятия на учет и включения в списки на получение жилые помещений. Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого здания, в котором часть жилых помещений является непригодной для проживания, решается в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств. В перечень таких обстоятельств входят размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и здания в целом, размер затрат на ремонт, реконструкцию или модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания для неотселенных.жителей и т. п. Исходя из очередности предоставления жилых помещений местный исполнительный орган власти (администрация), а также предприятия (организации) ежегодно составляют списки граждан, которым намечается предоставить жилую площадь в текущем году. Данные списки должны быть вывешены для общего сведения. При получении жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда граждане обязаны освободить ранее занимаемую ими жилую площадь. На основании решения о предоставлении жилого помещения по договору найма в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда местный исполнительный орган власти (администрация) выдает ордера установленной формы. Данный документ - единственное основание для вселения в предоставленное жилое помещение. Ордер может быть выдан только на фактически свободно жилое помещение.

34. Договор социального найма как основание пользования жилым помещением: понятие, форма договора, условия и порядок заключения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Договор заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении ж/п из ж/ф соц-го использования. Предметом договора явл-ся изолированное ж/п. Постановлением Правительства 21.05.05. утвержден типовой договор соц-го найма ж/п. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Договор соц-го найма – бессрочный.

35. Стороны договора социального найма; права, обязанности и ответственность сторон.

Стороны договора – собственник ж/п с одной стороны и наниматель – гражданин с другой. Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за ж/п и коммунальные услуги. Наймодатель обязан: передать свободное от прав иных лиц ж/п; принимать участие в содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме; осуществлять капитальный ремонт жп; обеспечивать предоставление необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наниматель имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое ж\п иных лиц (д.б.согласие найм-ля и соблюд.учетная норма); 2) сдавать ж\п в поднаем (д.б. письм.согласие найм-ля и др.чл.семьи); 3) разрешать проживание в ж\п временных жильцов(согл-иенайм-ля, чл.семьи +учетная норма; вселяются на срок до 6 месяцев); 4) осуществлять обмен или замену занимаемого ж\п: для этого требуется согласие наймод-ля и совместно проживающих лиц членов семьи с нанимателем. Если в ж/п проживают несоверш-ие нужно согласия органа опеки и попечительства. Замена ж/п на ж/п меньшего размера возможно если общая S на 1 члена семьи превышает норму предоставления, и при согласии прожив. с ним чл.семьи. Наймод-ль в теч. 3 месяцев должен предоставить др. ж/п.5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта ж\п, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Наниматель обязан: использовать ж\п по назначению; обеспечивать сохранность ж\п; поддерживать надлежащее состояние ж\п; проводить текущий ремонт; своевременно вносить плату за ж\п и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования ж\п по договору социального найма. Основанием ответственности наймодателя является невыполнение им юридических обязанностей, предусмотренных для него жилищным законодательством или ДСН ж\п. Ответственность может наступить только при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения. (отв-ть по КоАП: Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением влечет налож. Штрафа на долж.лиц от 4 до 5 т.р.). Меры гражданско-правового характера могут быть применены при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. В этом случае наниматель по своему выбору вправе потребовать от наймодателя:- уменьшения платы за пользование занимаемым ж\п, общим имуществом в многоквартирном доме;- либо возмещения своих расходов на устранение недостатков ж\п и (или) общего имущества в многоквартирном доме; - либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и ДСН ж\п, несет ответственность в виде расторжения ДСН и как следствие о выселении без предоставления другого ж\п. При этом предусматривается предупредительный механизм перед началом процедуры выселения. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют ж\п не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с ж\п, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить о необходимости устранить нарушения. Если нарушения влекут разрушение ж\п, наймодатель вправе назначить разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения эти нарушения не будут устранены, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

36. Понятие члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственника жилого помещения, права и обязанности членов семьи и краткая характеристика их прав и обязанностей.

Понятие члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственника жилого помещения, права и обязанности членов семьи и краткая характеристика их прав и обязанностей.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам. Чл.семьи нанимателя вселяются им в ж/п с согласия наймодателя и др.совместно проживающих с наним-лем соверш-их членов семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

37. Характеристика договора социального найма и договора коммерческого найма (общие черты и различие).

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Предметом могут быть только жилое помещение, т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, нормативные определения которых содержатся в ст. 16 ЖК РФ.

Устанавливая правила о форме договора социального найма, ч. 1 ст. 63 ЖК РФ такой договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). При этом указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Таким образом, договор социального найма, заключенный в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого помещения, является недействительным (ст. 162 ГК РФ).

Одной из сторон по договору социального найма жилых помещений выступают наймодатели — органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор.

В частности, наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Соответственно наймодатель обязан:

· передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

· принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

· осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и т.п.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.

Понятие договора коммерческого найма дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ, согласно которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений нет необходимости соблюдения административных процедур, предшествующих заключению договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет и т.п.). В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются главным образом нормами ГК РФ. Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Государственная регистрация такого договора не требуется.

Максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения — 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. При этом выделяют краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, причем «благоустроенность» — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Стороны договора — наймодатель, являющийся собственником жилого помещения, или управомоченное им лицо и наниматель, которым может быть только гражданин.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды. Однако соглашением сторон конкретного договора коммерческого найма, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться иное распределение обязанностей. Корме того, в целях защиты прав нанимателей ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. В частности, договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя; так же, как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но, в отличие от ЖК РФ, ГК РФ обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.

38. Порядок определения размера платы и расчетов за пользование жилым помещением (техническое обслуживание) и коммунальные услуги по договору социального найма.

В соответствии с п. 1 указанной статьи размер платы за содержание и ремонт жилых помещений должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме. Плата за жилое помещение устанавливается исходя из величины общей площади жилых помещений. Плата за отдельные комнаты в общежитиях рассчитывается аналогично — исходя из общей площади таких комнат. Согласно п. 5 ст. 156 ЖК РФ установление размера платы за жилое помещение не должно создавать условий для возникновения у плательщиков права на жилищные субсидии.

По общему правилу размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья и в принципе не подлежит регулированию, однако п.3 ст. 156 ЖК РФ содержит исключение из этого правила. Определенный в указанном порядке размер платы должен сохраняться неизменным не менее чем в течение одного года.

Согласно п. 9 указанной статьи наниматели жилых помещений по договору социального найма, признанные малоимущими, освобождаются от обязанности внесения платы за наем. Указанные граждане обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилых помещений, а также плату за коммунальные услуги. Если услуги по содержанию и ремонту жилых помещений в многоквартирном доме оказываются несвоевременно (с перерывами), либо эти услуги ненадлежащего качества, то размер платы за них может быть изменен (уменьшен) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение соответствующих тарифов на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета. В случае отсутствия приборов учета тарифы на услуги умножаются на соответствующие этим коммунальным услугам нормативы потребления. Изменение формы собственности на жилое помещение или оснований его использования, например, заключение договора найма вместо договора социального найма, образование или ликвидация товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, не является основанием для изменения ранее установленного размера платы за коммунальные услуги для потребителей.

Ч. 2 ст. 153 ЖК РФ устанавливает момент, с которого возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников жилых помещений и пользователей:

· для собственников — с момента возникновения права собственности на жилое помещение

· для нанимателей жилых помещений (п. 1 и 3) и арендаторов (п. 2) — с момента заключения соответствующего договора;

для членов ЖСК (п. 4) — с момента предоставления им жилого помещения жилищным. В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входят:

1) плата за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плата за содержание и ремонт жилого помещения (текущий);

3) плата за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Указанная статья раскрывает виды работ и услуг, стоимость которых входит в оплату за жилое помещение, дан перечень коммунальных услуг.

Ст. 154 ЖК РФ включает три вида обязательных платежей:

1) для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1);

2) для собственников жилых помещений в многоквартирном доме (ч. 2);

3) для собственников жилых домов, т.е. домов индивидуальной застройки (ч. 3).

· кооперативом.

В ч. 4 ст. 157 ЖК РФ предусматривается изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Порядок снижения размера платы в указанных случаях должен определяться Правительством РФ. В настоящее время действуют Правила предоставления коммунальных услуг гражданам , утвержденные Постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г.

39. Льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг по договору социального найма. Порядок предоставления гражданам безналичных жилищных субсидий.

Ч. 9 ст. 156 ЖК Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, урегулированное ст. 159 ЖК РФ, является одной из мер социальной поддержки граждан Российской Федерации с низким уровнем доходов. Иностранные граждане не пользуются правом на получение субсидий, кроме случаев, когда международным договором РФ предусмотрено иное.

Субсидия — это имеющая целевое назначение полная или частичная оплата предоставляемых гражданам жилого помещения и коммунальных услуг из бюджетов различных уровней. Право на субсидии возникает у граждан при наличии следующего условия: расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные, исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.