Учет арендных операций

Аренда отличается от лизинга по многим правовым аспектам.

В аренду сдаются объекты основных средств на возмездной или безвозмездной основе на определенное время в случае, если объекты, приобретенные для осуществления своей деятельности, по каким-то причинам не используются организацией.

В арендной операции участвуют две стороны – арендодатель (собственник объекта аренды) и арендатор (сторона, принимающая объект в аренду).

Как и при лизинге, в зависимости от срока предоставления объектов основных средств, различают оперативную и финансовую (долгосрочную) аренду.

При оперативной аренде арендодатель сдает свои основные средства в аренду арендатору на срок до одного года и на условиях их возврата.

Финансовая (долгосрочная) аренда предполагает сдачу основных средств в аренду на срок более одного года с правом или без права их выкупа арендатором при возмещении инвестиционной стоимости сдаваемого объекта основных средств более 75%. Методика учета финансовой аренды аналогична учету операций по финансовому лизингу.

В договоре аренды оговариваются объект и срок аренды, сумма арендной платы, условия аренды, обязательства и ответственность сторон.

Законодательно регламентируется порядок сдачи в аренду помещений республиканской формы собственности.

Размер арендной платы за помещения, находящиеся в частной собственности, устанавливается по договоренности сторон в соответствии с условиями договора.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

В договоре арендные платежи могут предусматриваться в виде:

– твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно;

– доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендодателю определенного имущества в собственность или аренду;

– возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В договор аренды могут включаться условия, не отнесенные законодательством к обязательным, что решается по усмотрению сторон, например, расходы по эксплуатации и техническому обслуживанию помещений, коммунальных платежей, услуги связи; расходы по капитальным вложениям в арендованные помещения.

Порядок расчета почасовой арендной платы при сдаче в аренду помещений в общественных и административных зданиях (сооружениях), переоборудованных помещениях государственной собственности производится исходя из размера арендной платы за месяц и количества часов аренды с учетом действующего в этой области законодательства.

Доходы и расходы, связанные со сдачей в аренду, затраты на ремонт сданных в аренду основных средств, производимые в соответствии с условиями договора за счет средств арендатора, списываются у него на прочие расходы в дебет счета 91/4 (расходы по финансовой деятельности).

У арендодателя сдача основных средств в оперативную аренду отражается следующим образом:

Д-т сч. 01 с/сч. «Основные средства, сданные в аренду» К-т сч. 01 – на первоначальную стоимость объекта. Данная запись может не составляться;

Д-т сч. 62(76) с/сч. «Арендные обязательства к поступлению» К-т сч. 90/1 или К-т сч. 91/1(в составе инвестиционных доходов) – на начисленную к поступлению очередную сумму арендного платежа;

Д-т сч. 51, 52 К-т сч. 62(76) с/сч. «Арендные обязательства к поступлению» – на полученную сумму арендного платежа.

Начисление амортизации стоимости объектов, переданных в аренду, отражается бухгалтерскими записями:

Д-т сч. 20, 23, 25, 26, 29, 44 К-т сч. 02 - если аренда является видом текущей деятельности арендодателя и объект, переданный в аренду, учитывается на счете 01;

Д-т сч. 91/4 К-т сч. 02 - если передача объектов в аренду не определена видом деятельности организации или объект, переданный в аренду, учитывается на счете 03.

При возврате объекта аренды у арендатора составляется бухгалтерская запись:

Д-т сч. 01 К-т сч. 01/«Основные средства, сданные в аренду»– на первоначальную стоимость.

Данная запись может не составляться.

Сдача в аренду инвестиционной недвижимости отражается по аналогичной методике, но на счете 03 субсчете 1.

У арендатора полученный в аренду объект принимается на учет на забалансовый счет 001«Арендованные основные средства» записью:

Д-т сч. 001 – по стоимости, указанной в документах передающей стороны.

Начисляемая арендная плата к уплате арендодателю включается в текущие затраты бухгалтерской записью:

Д-т сч. 20, 23, 25, 26, 29, 44 и других счетов К-т сч. 62 (76) с/сч. «Арендные обязательства» – на сумму начисленного очередного арендного платежа.

Арендатором амортизационные отчисления стоимости объектов, полученных в аренду, отражаются ежемесячно в соответствии с графиком платежей в составе очередного арендного платежа, подлежащего перечислению арендодателю.

Перечисление очередного платежа арендодателю отражается на основании выписки с банковского счета бухгалтерской записью:

Д-т сч. 62 (76) с/сч. «Арендные обязательства» К-т сч. 51, 52, 55.

Затраты на проведение ремонта арендованных средств, произведенные арендатором в соответствии с договором аренды с согласия арендодателя, не возмещаемые арендодателем, списываются на расходы по финансовой деятельности бухгалтерской записью:

Д-т сч. 91/4 К-т сч. 10, 70, 69, 68, 60 и других счетов в зависимости от вида произведенных затрат.

На сумму затрат, осуществленных арендатором на ремонт арендованных средств, возмещаемых арендодателем, составляются бухгалтерские записи:

Д-т сч. 62(76) с/сч. «Арендные обязательства» К-т сч. 91/4, если на сумму произведенных затрат на ремонт арендованных основных средств в соответствии с договором аренды уменьшаются арендные платежи.

У арендатора перечисленная авансом за несколько периодов арендная плата учитывается как расходы будущих периодов бухгалтерской записью:

Д-т сч. 97 К-т сч. 51, 52, 55.

Затем, по мере наступления этих периодов, она списывается со счета 97 на расходы по финансовой деятельности бухгалтерской записью:

Д-т сч. 91/4 К-т сч. 97 – в соответствующей каждому периоду начисленной к перечислению сумме арендной платы.

Если объект финансовой аренды передается арендатором в субаренду (другому субъекту хозяйствования в аренду с разрешения собственника арендованного объекта), то сумма начисляемого арендного текущего платежа к уплате арендодателю и другие расходы, связанные с получением во временное пользование данного объекта, включаются в состав расходов по финансовой деятельности бухгалтерской записью:

Д-т счета 91/4 К-т сч. 60, 76 с/сч. «Обязательства по финансовой аренде».

Полученный арендный платеж от субарендополучателя включается в состав прочих доходов бухгалтерской записью:

Д-т сч. 51,52,55 К-т сч. 91/1.

У арендодателя полученная авансом арендная плата отражается бухгалтерской записью:

Д-т сч. 51, 52, 55 К-т сч. 62(76) с/сч. «Арендные обязательства к поступлению» или К-т сч. 98, если арендная плата поступила авансом за несколько периодов, с которого она в соответствующих отчетных периодах должна быть списана в состав прочих доходов бухгалтерской записью:

Д-т сч. 98 К-т сч. 91/1.

Произведенные арендатором в соответствии с заключенным договором аренды с согласия арендодателя капитальные вложения в арендованные основные средства (неотделимые улучшения) за счет собственных средств в зависимости от условий возмещения этих расходов и выкупа в собственность или возврата арендованного объекта арендодателю в учете у арендатора списываются на прочие расходы бухгалтерскими записями:

Д-т сч. 91/4 К-т сч. 08 – на сумму неотделимых улучшений (реконструкция, модернизация, достройка), подлежащих возврату арендодателю вместе с объектом аренды и не возмещаемую арендодателем;

Д-т сч. 01 К-т сч. 08 – на сумму неотделимых улучшений, подлежащих по условиям договора аренды выкупу и не возмещаемую арендодателем;

Д-т сч. 91/4 К-т сч. 01 – на недоамортизированную стоимость неотделимых улучшений объекта аренды при его возврате арендодателю по окончании срока договора аренды.

Учет прочих доходных вложений в материальные активы ведется по аналогичной методике на счете 03 субсчете 3 с учетом их специфики.