Техника применения общей модели ипотечно-инвестиционного анализа на конкретных примерах

Задача 1. Для покупки собственности можно получить кредит на сумму 1000000 д. ед. под 12% годовых при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга – 133880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения собственность будет продана за 1200000 д. ед. Чистый операционный доход составляет 180000 д. ед., а инвестор при этом рассчитывает на получение 14% нормы отдачи собственного капитала.

Определить стоимость покупаемой собственности.

Задача 2. Для покупки собственности можно получить кредит на сумму 1000000 д. ед. под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга – 133880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения стоимость собственности увеличивается на 40000. Чистый операционный доход составляет 180000, а инвестор при этом рассчитывает на получение 14% нормы отдачи собственного капитала.

Определить стоимость покупаемой собственности.

Задача 3. Для покупки собственности можно получить кредит на сумму 1000000 д. ед. под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга – 133880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения стоимость собственности увеличивается на 15%. Чистый операционный доход составляет 180000, а инвестор рассчитывает на получение 14% нормы отдачи собственного капитала.

Определить стоимость покупаемой собственности.

Задача 4. Для покупки собственности можно получить кредит в размере 70% от стоимости под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах. Предполагается, что после 8-летнего периода владения стоимость собственности не изменится. Чистый операционный доход составляет 180000 д. ед., а инвестор рассчитывает на получение 14% нормы отдачи собственного капитала.

Определить стоимость покупаемой собственности.

Задача 5. Для покупки собственности можно получить кредит в размере 70% от стоимости под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах. Предполагается, что после 8-летнего периода владения стоимость собственности увеличится на 15%. Чистый операционный доход составляет 180000, а инвестор рассчитывает на получение 14% нормы отдачи собственного капитала.

Определить стоимость покупаемой собственности.

Задача 6. Для покупки собственности 5 лет назад получен кредит на сумму 100000 под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга – 133880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения собственность будет продана за 1200000 д. ед. Чистый операционный доход составляет 180000 д. ед., а инвестор рассчитывает на получение 14% нормы отдачи собственного капитала.

Определить стоимость покупаемой собственности.

Тема 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Данный метод предполагает использование поправок, для исчисления которых применяется множество методов, основными из которых являются:

1. Методы, основанные на анализе парных продаж

2. Экспертные методы

3. Статистические методы.

Задание. Рассчитать стоимость производственного комплекса, используя сравнительный подход, если известно, что стоимость аналогичного объекта при продаже составила 1 млн. руб. Известно, что с момента его продажи уровень инфляции составил 5 %, износ комплекса 6 %, оцениваемый объект находится в худших условиях (экспертная оценка худшего местоположения 12 %). Оцениваемое предприятие имеет задолженность перед бюджетом 56 тыс. руб., по оплате труда 8 тыс. руб., перед поставщиками 72 тыс. руб., финансирование предприятия частично осуществляется за счет кредитных средств (на 2 % от стоимости имущества).

Выполнение задания.

Процентные поправки вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи. Результаты расчетов занести в таблицу 3.

Затем вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значение.

Таблица 3 - Оценка стоимости имущества методом сравнительного подхода

№ п/п	Элементы сравнения	Величина поправок	Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, тыс. руб.
1.	Цена продажи аналога	Х
2.	Поправка на условия финансирования
3.	Скорректированная цена	Х
4.	Поправка на изменение экономических условий
5.	Скорректированная цена	Х
6.	Поправка на износ
7.	Скорректированная цена	Х
8.	Поправка на местоположение
9.	Скорректированная цена
10.	Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная оценка)	Х
	Итоговая стоимость

Выводы: