Цели,для к-ых требуется оценка недв-ти. Место и случаи оценки им-ва в эк-кой с-ме. 5 страница

36. Построение коэф. капитализации. Ставка дохода на инвестиции и норма возврата капитала. Методы расчета требуемой ставки дохода на инвестиции. Методы определения коэф. капитализации для оценки недв-сти. Виды рисков при оценке недв-сти.

Метод прямой капитализации основан на том,что доход от исп-ия объекта недв-ти и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую ст-ть, кот-ая и будет предст-ть со­бой ст-ть объекта недв-ти. C=ЧД/С_кап.,где ЧД- чистый доход;С_кап-норма дохода или прибыли-это коэфф-т или ставка капитализации. Коэфф-т капитализации-норма дохода,отражающая взаимосвязь м/у доходом и ст-тью объекта оценки. Ставка капитализации-это отн-ие рын-ой ст-ти имущ-ва к приносимому им чистому доходу.ЧД = ПВД-потери(простой и неплатежи)-издержки по эксплуатации(ОР)+прочие доходы.ПВД=SC_а,где ПВД-потенциальный валовый доход;S-площадь,м²,сдаваемая в аренду;С_а-арендная ставка за 1 м²;ОР-операционные расходы.Сущ-ет несколько методов определения коэфф-та капита­лизации:-с учетом возмещения капитальных затрат;-метод связанных инвестиций,или техника инвест-ой группы;-метод прямой капитализации. Опр-ие коэфф-та кап-ции с учетом возмещения капитальных затрат. С_кап=безрисковая ставка дохода+премии за риск+вложения в недв-ть+премии за низкую ликвидность недв-ти+премии за инвест-ый мен-нт,где безрисковая ставка дохода-ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка,которая отражает«фактические рын-ые воз­м-ти вложения ден-ых ср-в фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата»;премии за риск-учитыв-ся возм-ть случайной потери потре­бительской ст-ти;премии за низкую ликвидность недв-ти-учитывает невоз­м-ть немедленного возврата инвестиций;премии за инвест-ый мен-нт-чем более рискованны и сложны инвестиции,тем более компетентного управления они требуют. Метод связанных инвестиций,или техника инвестиционной группы. Если объект недв-ти приобретается с помощью собств. и заемн. капитала, коэфф-т капит-ции д. удовлет­ворять треб-ям доходности на обе части инвестиций. Величина коэфф-та опред-ся методом связанных инвестиций, или техникой инвест-ой группы. Коэфф-т капитализации для заемного капитала наз-ся ипо­течной постоянной и рассч-ся по след-ей фор-ле:R_m=ДО/К,где R_m-ипотечная постоянная;ДО-ежегодные выплаты;К-сумма ипотечного кредита.. Коэфф-нт кап-ции для собственного капитала наз-ся ипотечной постоянной и рассч-ся по след-ей ф-ле:R_c=RTСF/K_c,где R_c - коэфф-т капитализации собственного капитала; PTCF-годовой ден-ый поток до выплаты налогов;К_с-величина собственного капитала.Общий коэфф-т капитализации опр-ся как средневзве­ш.е значение:R=MR_m+(1-M)R_c,где М-коэфф-т ипотечной задолженности. Если прогнозируется изменение в ст-ти актива,то возникает не­обх-ть учета в коэфф-те капитализации,возврата основной суммы капитала.Норма возврата капитала в некоторых источниках наз-ся коэфф-том рекапитализации.Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного до­хода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Y_р-ставкой процента для рекапитализации.Сущ-ет 3 сп-ба возмещения инвестированного капитала:-прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);-возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвес­тиции-процентная ставка, при которой дисконтированные доходы от инвестиций уравниваются с инвестиционными затратами(метод Инвуда),его иногда наз-ют аннуитетным методом;-возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке про­цента(метод Хоскольда). Метод Ринга. Этот метод целесообразно исп-ть в том слу­чае,когда ожидается,что возмещение осн. суммы будет осущ-ся равными частями.Годовая норма возврата капитала рассч-ся путем деления 100%-ной ст-ти актива на остающийся срок полезной жизни,т.е. это величина,обратная сроку службы актива. Норма возврата-ежегодная доля первонач. капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:Rk=Ry+1/n,где Ry-ставка доходности инвестиций;n -оставшийся срок экон-ой жизни. Метод Инвуда исп-ся,если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции.В этом случае норма воз­врата как составная часть коэфф-та капит-ции равна фактору фонда возмещения при той же ставке %,что и по инвестициям:Rk=Ry+SFF(n,Y),где SFF- фактор фонда возмещения; Y=R(ставка дохода на инвестиции). Метод Хоскольда. Исп-ся в тех случаях,когда ставка дохода первонач. инвестиций настолько высока,что маловероятно реинвестирование по той же ставке.Для реинвестируемых ср-в предпол-ся получение дохода по безрисковой ставке:Rk = Ry + SFF (n,У_б),где У_б-безрисковая ставка процента.Преимущ-ва метода капитализации доходов закл-ся в том,что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру,т.к. при его применении анализируются с т.зр. соотн-ия дохода и ст-сти,как пр-ло,большое кол-во сделок с недв-тью.Недостатки метода капитализации:-применение его затруднительно,когда отсутствует инф-ия о рыночных сделках;-метод не рекомендуется исп-ть,если объект недостроен, не вышел на ур-нь стабильных доходов или серьезно пострадал в рез-­те форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

37.Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позв-ет оценить объект в случае получения от него нестабильных ден-ых потоков,моделируя хар-ые черты их поступления. Прим-ся метод ДДП,когда:-предполагается,что будущие ден-ые потоки будут существенно отличаться от тек.;-имеются данные,позволяющие обосновать размер будущих потоков ден. ср-в от недв-ти;-потоки доходов и расходов носят сезонный хар-р;-оцениваемая недв-ть-крупный многофункц. Коммерч. объект;-объект недв-ти строится или только что построен и вводит­ся. Осн-ые этапы оценки п/п методом ДДП:1)производится выбор модели ден-го потока;2)опред-ся длительность прогнозного периода;3)осущ-ся ретроспективный анализ и прогнозирование ва­ловой выручки от реализации;4)опред-ся ставка дисконта;5)осущ-ся расчет текущих ст-тей будущих ден-ых потоков и ст-ти в постпрогнозный период;6)вносятся итоговые поправки.Для расчета ДДП необх-мы данные:-длительность прогнозного периода;-прогнозные величины ден-ых потоков,включая реверсию;-ставка дисконтирования.Исп-ие данного метода предполагает: 1.Установление продолж-ти получения дохода от объекта недв-ти.2.Прогнозирование величины ден-ых потоков.3.Опр-ие ставки диск-ия.Ставка диск-ия обозначает сложный процент,используе­мый при расчете текущей ст-ти будущих платежей.4.Диск-ие ден-ых потоков,кот-ое осущ-ся путем приведения ст-ти потока ден-ых ср-в из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих ст-тей.5.Расчет выручки от продажи объекта недв-ти(реверсии) в конце периода владения им и приведение ее к текущей ст-ти ч/з ставку диск-ия.Денежный поток(ДП) для недв-ти рассч-ся след-им образом: 1.Действительный валовой доход (ДВД) равен сумме ПВД за выче­том потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов.2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недв-ти, связ. с недв-тью.3.ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовло­жений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.4.ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недв-ти.След-ий важный этап-расчет ст-ти реверсии. Ст-ть реверсии можно спрогнозировать с помощью:1)назначения цены продажи, исходя из анализа тек. о состояния рынка;2)принятия допущений относительно изменения ст-ти недв-ти за период владения;3)капит-ции дохода за год,след-щий за годом окончания про­гнозного периода,с исп-ем самостоятельно рассчитанной став­ки капитализации.Определение ставки дисконтирования.Ставка дисконта- коэфф-нт,используемый для расчета текущей ст-ти ден-ой суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.Ставка диск-ия-норма сложного процента,которая применяется при пересчете в опр-ый момент времени ст-ти ден-ых потоков, возн-щих в рез-те исп-ия имущ-ва.Ставка диск-ия д. отражать взаимосвязь «риск - до­ход»,а также различные виды риска,присущие этой недв-ти.Поскольку выделить безинфляционную составляющую для не­дв-ти довольно трудно,удобнее пользоваться номинальной ставкой диск-ия,т.к. в этом случае прогнозы ден-ых потоков и изменения ст-ти собственности уже включают инф­ляционные ожидания.Рез-ты расчета текущей ст-ти будущих ден-ых потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.В практике для расчета ставки диск-ия прим-ся след-ие методы:1)метод кумулятивного построения;2)метод сравнения альтернативных инвестиций;3)метод выделения;4)метод мониторинга. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке,что став­ка диск-ия явл-ся функцией риска и рассч-ся как сум­ма всех рисков,присущих каждому конк-му объекту недв-ти.Ставка диск-ия=безрисковая ставка+премия за риск.Премия за риск рассч-ся суммированием значений рисков,присущих данному объекту недв-ти. Метод выделения -ставка диск-ия,как ставка сложного процента,рассч-ся на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недв-ти. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка,отслеживании по данным сделок основных экон-их пок-ей инвестиций в недв-сть.Подобную инф-ию необх-мо обоб­щать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать.Такие данные служат ориентиром для оценщика,позволяют проводить каче­ственное сравнение полученных расчетных пок-лей со среднеры­ночными и проверять обоснованность разл. рода допущений.

38. Оценка недвижимости методом техники остатка. Техника остатка для оценки земли. Техника остатка для оценки зданий. Метод остаткапредст. собой метод расчета стоим., к-рый позволяет определить стоим. объекта недв-сти или элементов объектов нед-сти, приходящуюся на неизвестный имуществ. или финанс. интерес (далее − неизвестный интерес), с помощью годового ЧОД от объекта недв-сти и стоим. элементов объекта недв-сти, приходящейся на известный финанс. или имуществ. интерес (далее − известный интерес). Выделяют следующие виды метода остатка для: − земли;− улучшений; − собств. капитала; − заемного капитала. Расчет стоим. методом остатка для земли производится в след. последовательности: -исследование рынка нед-сти; -определение годового ЧОД от недвиж. имуществ. комплекса; определение стоим. восстановления или стоим. замещения недвиж. улучшений; опред-ние коэфф-та капитализации для недвижимых улучшений; -определение годового ЧОД, приходящегося на недвиж. улучшения;-определение годового ЧОД, приходящегося на оцениваемый земельный участок; -определение коэффициента капитализации для земли;- опред-ние стоим. оцениваемого земельного участка. Расчет стоим. методом остатка для земли может производиться в такой же последовательности по объектам-аналогам.

39. Определение итоговой стоимости объекта оценки. Метод анализа иерархии(МАИ) примен-ся для согласования рез-тов,полученных с исп-ем разл-ых подходов и методов оценки.1.Первым шагом МАИ явл-ся структурирование проблемы, согла­сование рез-ов в виде иерархии.В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы ч/з промежу­точные ур-ни,обычноявляющиеся критерием сравнения к самому ниж­нему ур-ню, кот-ый в общем случае есть набор альтернатив.2.После иерархического воспр-ия проблемы строится мат­рица сравнения критериев и рассч-ся значение приоритетов критериев. Элемент матрицы-aij предст. собой интенсивность эле­мента иерархии i относительно иерархии j.Интенсивность проявления обычно оцен-ся по шкале интен­сивности в балльных оценках от 1 до 9:1-равная важность;3-умеренное превосходство одного над другим;5-существенное превосходство;7-значительное превосходство;9 -очень сильное превосходство;2,4,6,8-промежуточные значения.Если при сравнении элементов иерархии ij получается а_ij=5,то a_ji =1/5.Сравн-ся рез-ты,получившиеся на нижнем уровне,т.е. набор альтернатив м/у собой и по каждому выбранному крите­рию отдельно.Опр-ся итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия крите­рия на вышестоящем ур-не и дальнейшего суммирования по каждому элементу в соотв-ии с критерием,на кот-ый возд-ет элемент.Структурирование по иерархии:А-возм-сть отразить действительные намерения покупателя и продавца.Б-тип,кач-во,обширность данных,на основе которых проводил­ся анализ.В-спос-ть параметров, используемых методов учитывать конъ­юнктурные колебания.Г-спос-ть методов учитывать специфические методы оценки объекта,влияющие на его ст-ть(размер, местоположение и т. д.).Строится матрица согласования и рассч-ся значения кри­териев. Затем проводится сравнения рез-тов на нижнем ур-не по каждому критерию.Однако при опр-нии итоговой ст-ти объекта недв-ти можно обойтись без матрицы сравнения критериев, ограничившись учётом удельных весов каждого метода.

После проведения оценки по каждому критерию(А,Б,В,Г)рассч-ся итоговое значение весов каждого метода.

Последним шагом согласования цены объекта недв-ти явл-ся расчёт ст-ти по фор-ле:С=(ДС* Х_д)+(ЗС* Х_з)+(СС*Х_с),где ДС-ст-ть объекта недв-ти,полученная методом доход­ного подхода;ЗС-ст-ть объекта недв-ти,полученная ме­тодом затратного подхода;СС-ст-ть объекта недв-ти,по­лученная методом сравнительного подхода;Х_д, Х_з, Х_с-вес каждого подхода (табл. 4.5).Т.обр.,в рез-те исп-ия 3-х подходов к оценке объекта недв-ти и согласования полученных рез-тов опр-ют его ст-ть,кот-ая и будет представлена в отчете.

40. Земля и природные ресурсы как объекты оценки. Земля занимает уникальное и ключевое положение в общест-полит. и экон. жизни общ-ва,являясь основой жиз­ни и деят-ти человека,сферой пр-ва продовольствия,ис­т-ком получения прир-ых рес-сов и немат. благ.Земля явл-ся ф-ром пр-ва,прямо или косвенно необх-ым при изготовлении всех др. товаров.Будучи базовым рес-сом,зем­ля явл-ся ист-ком всех др. благ.В теории оценки ст-ти земля рассм-ся под 2-мя углами зрения.С одной стороны,земля предст. собой прир-ый ресурс,характ-ся пространством,

рельефом,почвами,водами,расти­т-ым и животным миром и оценив-ся с позиций возм-ти вы­полнения ею многоцелевых функций,не всегда связанных с извлечением дохода.С др. стороны,земля рассм-ся как составная и неотъем­лемая часть любого объекта недв-ти и оцен-ся с позиций по­лезности и доходности исп-ия каждого конкр-го зем-ого участка.Земля,как прир-ое пространство или терр-ия,в силу своей ограниченности имеет опр-ую ценность,зависящую от ее на­полнения как овеществленными ресурсами и прир-ми объектами,так и св-вами и явлениями.Осн-ми категориями земель явл-ся:земли с/х назначения,земли населенных пунктов,земли промыш-ти,транспорта,связи,энергетики,обороны и иного назначения,земли лесного фонда,земли водного фонда,земли запаса.Первоисточником соврем-ого матер-ого потенциала челов-го общ-ва явл-ся прир-ые биолог-ие и минер-ые ресурсы земли.К прир-ым ресурсам отн-ся прир-ые объек­ты и явления,используемые для прямого и непрямого потребления,способствующие созданию матер-ых бо­гатств,воспр-ву труд-ых ресурсов,поддержанию условий су­ществования человека и повышению кач-ва жизни людей. Прир-ые объекты-это сов-ть прир-ых ресурсов,расположенных в границах опр-ых зем-ых уча­стков или участков недр. Прир-ми объектами явл-ся:участки леса;месторождения полезных ископаемых и их отд-ые участки;замкну­тые водные объекты;рыболовные участки рек, рыболов­ные участки шельфа;нелесные естественные экосистемы;болота и др. При опред-ии ст-ти земли и прир-ых рес-ов объектами оценки могут явл-ся не только земля и прир-ые ресурсы,рассматри­ваемые в кач-ве вещи,находящейся в собственности,но и иные вещные и обязательственные права на землю.К иным вещным правам отн-ся права бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. К вещным правам также отн-ся права огранич. пользования чу­жим зем-ым участком или сервитуты.К обязательственным правам отн-ся право возмездного пользования,право безвозмездного срочно­го пользования. Напр-р,к ним могут относиться право долгоср-ой и краткоср-ой аренды зем-го участка,право застройки зем-го участка,право долгоср-ой и краткоср-ой арен­ды участков лесного фонда,право добычи полезного ископаемого.Ст-ть обязательственных прав обыч­но меньше ст-ти права собственности,т.к. в данном случае у зем­лепользователей,не явл. собственниками зем-ых участков,воз­никают доп-ые риски уменьшения получаемого дохода вследствие возможных действий собственника земли,напр-р непродления догово­ра аренды,увеличения размера арендного платежа и т.д.Отд-ые составные части зем-ых участков могут явл-ся са­мост-ым объектом оценки.С экон-ой т. зр. прир-ый объект-это единый объект недв-ти,представленный зданием и зем-ым участком под ним.В отн-ии прир-ых объектов роль здания или сооруже­ния,а в терминах оценки недв-ти-улучшений,выполняют рас­тительность.С юр-ой т. зр. земля с находящимися на ней предме­тами или вещами,кот-ые нельзя переместить,не повредив их,явл-ся сложной вещью,т.к. образуют совместно с землей единое целое,используемое как одна вещь.Под это юр-ое понятие подпадают практически все прир-ые объекты,а именно леса,недра,обособлен­ные водные объекты и др.Оценивая землю, кот-ая исп-ся в кач-ве сельскохоз-ных или лесных угодий,мы оцениваем единый объект недв-ти,состоящий из собственно терр-ии или части пов-ти Земли и тех прир-ых рес-ов-улучшений,кот-ые нах-ся на данной пов-ти и неотделимы от нее без причинения существенного вреда.Единым объектом недв-ти явл-ся такие прир-ые объек­ты,как месторождения полезных ископаемых, рыбопромысловые участ­ки рек,обособленные водные объекты.

41. Содержание стандарта оценки земли. Настоящий стандарт устанавливает единые требования к проведению оценки зем-х участков с учетом имуществ. прав и ограничений в отношении них, в том числе тех зем. участков, к-рые м. б. сформированы в соотв.с действующим законодательством РБ, при осуществлении оценочной деятельности в РБ. В отношении земельных участков м. б определены след. виды стоимостей: рыночная, кадастровая, инвестиционная, специальная. Рыночная стоимость земельного участкапредст. собой расчетную ден. сумму, по к-рой наиб. вероятно, что продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель земельного участка согласен его приобрести. Оценка рын. стоимо. земельного участка возможна только при условии наличия рынка, на к-ром совершаются сделки с земельными участками или др. объектами нед-сти. При определении рыночной стоимости земельного участка необх. исходить из принципа его наиболее эффект. использования. Кадаст.стоимость земельного участка предст. собойрасчетную ден. сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании по существующему целевому назначению. Инвестиц.стоимость земельного участкапредст.собой стоимость земельного участка для конкр. инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивид. требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиц. целях. Специальная стоим. предст. собойстоим.объекта оценки, рассчитанную как приращение стоим., возникающее в рез-те слияния двух или более интересов в объекте оценки и (или) физич., функц., экономич. связи объекта оценки с др. объектом, к-рый создает преимущества для объекта оценки. Оценка земельных участков подразделяется на индивидуальную и кадастровую. При индивид. оценке земельного участка определяется любой вид стоимости земельного участка, за исключением кадастровой стоимости. Кадастр. оценка производится с целью определ-я кадастр стоимости земельных участков с использованием моделей оценки, которые воспроизводят действия рынка земельных участков на обширной территории. Отличия индивид. и кадастровой оценок заключаются в масштабах проведения работ и точности полученных рез-тов. Индивид. оценка земельного участка дает более точные рез-ты, к-рые м. не всегда совпадать с результатами кадастровой оценки, поскольку при индивид. оценке выявляются и учитываются индивид.особенности конкр.земельного участка, оказывающие влияние на его стоимость на рынке. При кадастровой оценке земельные участки оцениваются единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного количества факторов. Все виды стоимостей земельных участков определяются без учета налога на добавленную стоимость. Результаты оценки должны быть выражены денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм. Индивид. оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов оценки: доходного, затратного, сравнительного. Кадастр.оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов оценки: доходного, затратного, сравнительного, метода кадастровой оценки.В рамках сравнительного, доходного и затратного методов оценки основными методами расчета стоимости земельных участков являются методы сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капит-ции дохода, предполагаемого использ-ния.

42. Методы оценки земельных участков. Особенности оценки земельного участка как свободного. Оценка земельного участка как улучшенного. Доходный, сравнительный и затратный подход к оценке земли. Индивид. оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов оценки: доходного, затратного, сравнительного. Кадаст. оценка земельных участков проводится с применением одного или неск-х методов оценки: доходного, затратного, сравнительного, метода кадастровой оценки. На сравнит. подходе основаны метод сравнения продаж, метод сравнительных стоимостей, метод выделения, метод распределения, метод аллокации. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, м. определения затрат на освоение, м. остатка, м. предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Метод сравнительного анализа продаж. Д. м. расчета стоимости применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоим. методом сравнит. анализа продаж производится в следующей последовательности: исследование рынка недвижимости;анализ исходной информации и выбор объектов-аналогов;выбор единиц сравнения; выбор элементов сравнения;сравнение оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами и расчет его рыночной стоим.Метод выделения. Д. метод расчета стоимости основывается на сравнительном и затратном методах оценки и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоим.методом выделения производится в следующей последовательности: определение рыночной стоимости недвиж. имуществ. комплекса; определение стоим. восстановления или стоим.замещения недвижимых улучшений; определение величины накопленного износа; определение косвенных затрат; определение прибыли предпринимателя; определение рын.стоимости оцениваемого земельного участка. Метод распределения.Д. метод расчета стоим. основывается на сравнительном и затратном методах оценки и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.Расчет стоимости методом распределения производится в следующей последовательности: определение рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса; определение доли стоимости земельного участка;определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Метод остатка для земли основывается на доходном и затратном методах оценки и применяется для оценки застроен. и незастроен.земельных участков. Расчет стоим. методом остатка для земли производится в следующей последовательности: исследование рынка недв-сти; определение годового ЧОД от недвижимого имущественного комплекса; опред-ние стоим. восст-я или стоим. замещения недвижимых улучшений;определение коэфф-та кап-ции для недвижимых улучшений; определение годового ЧОД, приходящегося на недвиж. улучшения; определение годового ЧОД, приходящегося на оцениваемый земельный участок; определение коэффициента капит-ции для земли; определение стоимости оцениваемого земельного участка. Метод предполагаемого использования основывается на доходном методе оценки и применяется для оценки незастр-х земельных участков. Расчет стоимости производится в следующей последовательности: определение величины инвестиций для предполагаемого использ-ния земельного участка; определение срока прогноза; определение денежных потоков в течение срока прогноза; определение нормы дисконт-ния; определение стоимости оцениваемого земельного участка. Затратратный метод - это сов-сть методов оценки, основанных на определении затрат, необх. для восстановления либо замещения объекта оценки с уч. накопл. износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Доходный подход основан на том, что стоим. недв-сти, в к-рую вложен капитал, должна соответствовать тек. оценке кач-тва и кол-ва дохода, который эта недвижимость способна принести. Сравнительный подход к оценке - это сов-сть методов оценки стоим., основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении к-рых имеется инф-ция о ценах сделок с ними.